Verkauf eines Mietshauses: Was gilt es beim Energieausweis zu beachten?

12. April 2019blog

Ob z.B. in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter: Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, muss seit 2009 einen gültigen Energieausweis für das Objekt vorweisen können. Seit der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 1. Mai 2014 sind Verkäufer und Vermieter dazu verpflichtet, den Energie-Effizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige aufzuführen. Auf diese Weise können Kaufinteressenten leichter einschätzen, welche Energiekosten auf sie zukommen. Zudem lässt sich absehen, ob eine energetische Sanierung ratsam wäre. Doch Energieausweis ist nicht gleich Energieausweis. Das Regelwerk hinter diesem Dokument ist umfangreich. Folgende Ausführungen beantworten die wichtigsten Fragen von Immobilienverkäufern rund um den Energiepass.

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Pflicht der Erstellung eines Energiepasses

Für den Hausverkauf oder die Vermietung einer Immobilie ist ein Energiepass unerlässlich. Hierbei ist unerheblich, ob das Gebäude erst kürzlich errichtet wurde oder bereits vermietet ist. Allerdings gibt es einige Ausnahmen, die von der Erstellung eines Energieausweises befreien. Hierzu können Häuser unter Denkmalschutz zählen. Gleiches trifft auf Immobilien zu, die nicht konsequent geheizt, genutzt und gekühlt werden. Unter diese Regelung fallen beispielsweise Ferienhäuser. Auch für Gewächshäuser, Ställe oder kaum beheizte Betriebsgebäude ist kein Energiepass erforderlich. Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter, benötigen Sie demnach einen Energieausweis für das Objekt.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Es gibt zwei Varianten des Energieausweises für Gebäude: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Der verbrauchsorientierte Ausweis offenbart, wie viel Energie die Bewohner des Hauses in den vergangenen drei Jahren benötigt haben. Wenn die Immobilie über lange Zeit leer stand, sind die Ergebnisse nicht aussagekräftig. Basis für den Verbrauchsausweis sind Rechnungsbelege aus den vergangenen drei Jahren. Da allerdings der Energieverbrauch auch vom Nutzungsverhalten und der Anzahl der Bewohner abhängt, sind seine Verbrauchswerte zumindest zu hinterfragen. Bei dem bedarfsorientierten Energieausweis erfolgt die Datenermittlung anders. Ein Energieberater oder Bausachverständiger bewertet den Gebäudehüllenzustand und die Haustechnik bezüglich des Energieverbrauchs. Darauf aufbauend nimmt er eine Analyse mit Kennziffern zum Wärmeverlust und zum Energiebedarf vor, die eventuell bestehende Abweichungen offenbaren kann. Letztlich werden dadurch Werte ermittelt, die unabhängig vom Verhalten der Hausbewohner sind. Auf diese Weise ist eine optimale Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien zwar gegeben. Oft zeigt sich jedoch, dass der Verbrauchsausweis ein realistischeres Ergebnis als die theoretischen Berechungen der Bedarfsausweise zeigt.

Welcher Energiepass ist für welche Immobilie vorgeschrieben?

Grundsätzlich existiert Wahlfreiheit zwischen beiden Arten von Energiepässen. Diese schränkt der Gesetzgeber allerdings in einigen Punkten ein. So ist der Bedarfsausweis für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten verpflichtend, wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 datiert ist. Dies gilt jedoch nicht für Gebäude, welche den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen. Ein Verbrauchsausweis ist für alle Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten zulässig. Gleiches trifft auf Wohnhäuser zu, die bereits den Vorschriften der Wärmeschutzverordnung von 1977 genügen. Kurzum: Sollten Sie ein nicht saniertes, älteres Mehrfamilienhaus mit weniger als fünf Wohneinheiten verkaufen wollen, benötigen Sie einen Bedarfsausweis. Ansonsten reicht in der Regel ein Verbrauchsausweis aus.

Mfh verkaufen: Pflichtangaben im Exposé

Die Energieeinsparverordnung besagt, dass einige Angaben aus dem Energiepass zwingend in der Immobilienanzeige stehen müssen. Hierzu gehören:

• Baujahr des Gebäudes
• Bedarfsausweis oder ein verbrauchsorientierter Energieausweis vorhanden?
• Energiebedarf oder Energieverbrauchswert der Liegenschaft
• Effizienzklasse der Immobilie (sofern Angabe verfügbar)
• Art der Energieträger für die Heizung

Bei der Besichtigung des Hauses legen Sie dem Kaufinteressenten den Energiepass vor. Ist dieser nicht vorhanden, drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.

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Wie kann ich einen Energieausweis erstellen lassen?

Architekten, Bauingenieure, Energieberater und einige andere Experten dürfen für Bestandsbauten einen Energieausweis erstellen. Wer dazu berechtigt ist, ist in § 21 EnEV vermerkt. § 16 EnEV regelt, wer für Neubauten einen Energieausweis anfertigen darf. Während für den Verbrauchsausweis die Dokumente zum Energieverbrauch in den vergangenen drei Jahren ausreichen, ist für einen Bedarfsausweis meist eine Begehung des Objektes durch den Experten erforderlich.

Energieausweis für Mehrfamilienhaus: Wie erhalte ich alle notwendigen Daten?

Benötigen Sie für Ihre Immobilie lediglich einen Verbrauchsausweis, müssen Sie nur die Rechnungen zum Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre zusammentragen. Hier sind drei Tipps, wie Sie dabei am besten vorgehen können:

1. Sie kontaktieren Ihre Mieter und fragen Sie nach den relevanten Rechnungen zum Energieverbrauch. So können Sie alle Verbrauchsdaten aufnehmen und sich einen Energiepass erstellen lassen.
2. Kümmert sich bei Ihrem Mehrfamilienhaus eine Hausverwaltung um das Thema, können Sie diese nach den erforderlichen Daten fragen. Vielleicht liegt dort bereits ein Energiepass vor.
3. Als Hauseigentümer haben Sie die Möglichkeit, den Energieversorger zu kontaktieren. Dieser kann Ihnen alle benötigten Verbrauchsdaten geben. Einige Anbieter verweigern allerdings aus Datenschutzgründen diesen Zugriff.

Wie teuer ist ein Energieausweis?

Die Deutsche Energie-Agentur (DENA) hat nicht nur das Konzept für den Bedarfs- und Verbrauchsausweis kreiert, sondern auch die damit verbundenen Kosten ermittelt. Ein Verbrauchsausweis ist preiswerter als ein Bedarfsausweis, da er nicht so viel Aufwand benötigt. Sind alle erforderlichen Belege und Rechnungen zum Energieverbrauch der letzten drei Jahre vorhanden, liegen die Kosten für den Verbrauchsausweis bei circa 50 bis 100 Euro bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu sechs Wohnungen ist mit Kosten um die 250 Euro zu rechnen. Für die Erstellung eines aussagekräftigen Bedarfsausweises sind Kosten zwischen 300 und 500 Euro für Ein- oder Zweifamilienhäuser üblich. Bei Mehrfamilienhäusern setzt der Energieberater zumeist eine Grundpauschale von rund 300 Euro an. Für jede Wohneinheit fallen zusätzliche Kosten von 30 bis 50 Euro an. Die Kosten variieren stark, weswegen es sich lohnt, von verschiedenen Anbietern Angebote einzuholen. Eine starre Preisverordnung existiert nicht, weshalb die Kosten für den Energieausweis frei verhandelbar sind. Sie orientieren sich am Aufwand für die Gebäudeanalyse.

Infobox: Wenn Sie Angebote für einen Energiepass von unterschiedlichen Anbietern einholen, sollten Sie neben dem Preis die Qualifikationen und Leistungen der Aussteller vergleichen. Nicht immer ist die günstigste Variante auch die beste Lösung. Es kann sein, dass ein sehr preiswerter Energiepass nicht alle gesetzlichen Pflichtangaben aufweist.

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by work@eisenberger

Bestellerprinzip: Das müssen Sie wissen

1. April 2019blog

Seit Juni 2015 gibt es neben der Mietpreisbremse eine weitere Neuerung auf dem Markt der Wohnimmobilien: das Bestellerprinzip. Es dient ebenso wie die Mietpreisbremse dazu, den Mieter finanziell zu entlasten. Frei nach der Devise „Wer die Band bestellt, bezahlt sie auch“ kommt nun der für den Makler auf, der ihn beauftragt hat. Das klingt logisch, aber beinhaltet so manche Tücken. Was Sie als Besitzer eines Mehrfamilienhauses über diesen Teil des Mietrechtsnovellierungsgesetzes wissen sollten und wie es Ihr Handeln beeinflussen kann, lesen Sie hier.

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Grundlagen zum Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip ist in § 2 des Wohnvermittlungsgesetzes verankert. Es besagt, dass derjenige die Maklerprovision zu entrichten hat, der den Makler beauftragt hat. Dies kann demnach der Käufer oder Verkäufer sein. Bestellt ein Vermieter einen Makler, um sich nicht selbst um die Vermietung seiner Wohneinheiten zu kümmern, muss er bei Vertragsschluss für die Courtage aufkommen. Wenn der Mieter über einen Makler ein Mietobjekt sucht, zahlt wiederum dieser bei erfolgreichem Abschluss die Provision. Hierfür ist es unerlässlich, dass der Mieter beim Makler einen Vermittlungsauftrag unterschreibt.

Das Bestellerprinzip wird derzeit ausschließlich für die Vermietung von Wohnimmobilien angewendet. Es greift nicht für die Vermittlung von Gewerbeimmobilien und Ferienwohnungen. Für den Immobilienverkauf zählt es ebenfalls nicht, aber dies kann sich ändern. Die deutsche Justizministerin fordert eine Gesetzesänderung.

Das bedeutet das Bestellerprinzip für Vermieter

Das Bestellerprinzip soll eine Entlastung der Mieter bewirken, weswegen auch der Vermieter provisionspflichtig sein kann. Gerade bei größeren Mehrfamilienhäusern greift diese Regelung in der Praxis, da viele Immobilienbesitzer die Vermietung ihrer Wohneinheiten an einen Makler abgeben. Sie zahlen nun den Makler direkt. Wie hoch die Kosten dafür sind, ist gesetzlich nicht geregelt. Sie sind verhandelbar. Nur wenn der Wohnungssuchende den Immobilienmakler bestellt, gibt es eine Fixregel: Die Provision darf zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer nicht überschreiten.

Tricksen darf der Vermieter nicht

Seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips gab es diverse Versuche von Vermieterseite, die Maklercourtage doch noch auf den Mieter umzulegen. Solche Geschäfte sind allerdings nicht zulässig. Hier ist eine kleine Übersicht über die Tricks, die verboten sind:

1. Verdeckter Vermittlungsauftrag: Ein Vermieter beauftragt einen Makler verdeckt. Sobald dieser eine Suchanfrage eines Kunden erhält, vermittelt er diesem die Wohnung des besagten Vermieters. Die Provisionsrechnung schickt er dem Mieter, obgleich der Vermieter zuerst mit dem Makler in Kontakt stand und diesen zur Wohnungsvermittlung bestellte.
2. Verwendung von Klauseln: Ein Mieter meldet sich bei einem Immobilienmakler. Dieser schickt dem Wohnungssuchenden eine Kontaktanfrage, die im Kleingedruckten darauf hinweist, dass er dem Makler einen Suchauftrag erteilt hätte. Die angefragte Wohnung ist bereits vergeben, aber es kommt zum Vertragsabschluss über ein anderes Objekt. Nun fordert der Makler vom Wohnungssuchenden die Courtage ein.
3. Einforderung von Servicegebühren: Der Makler verlangt vom Wohnungssuchenden eine Servicegebühr, wenn er ihm die Wohnung zeigt, ein Exposé zuschickt oder einen Mietvertrag erstellt.

Fazit: Bestellerprinzip löst Unruhe auf dem Wohnungsmarkt aus

Das Bestellerprinzip sorgte und sorgt weiterhin für Unruhe auf dem Wohnungsmarkt. Es hat vielfach nicht die gewünschte Entlastung der Wohnungssuchenden gebracht. Insbesondere in weniger gefragten Immobilienmärkten kommen auf die Vermieter neben den bereits vorhandenen Mietausfällen auch noch Mehrkosten durch die Übernahme der Maklergebühren hinzu. Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist der Aufwand immens, die komplette Vermietung in Eigenregie durchzuführen. So manch ein Immobilienvermieter entscheidet sich daher dazu, sein Mehrfamilienhaus zu verkaufen.

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Smarter Hausverkauf bei Scheidung: Die besten Tipps und Hinweise

25. März 2019blog

Nach aktueller Statistik werden in Deutschland rund 40% aller Ehen geschieden. Eine Ehescheidung geht für gewöhnlich mit einem hohen emotionalen Stress einher. Oft wird dieser noch durch Fragen zur Vermögensaufteilung verstärkt. Besonders kompliziert kann sich die Sachlage darstellen, wenn Immobilien Teil des Vermögens sind. Sie lassen sich nicht wie Wertpapiere oder Geld auf der Bank einfach aufteilen, sondern es sind Schritte vorab erforderlich. Doch was ist beim Hausverkauf bei Scheidung zu beachten? Wie sollten Sie am besten vorgehen, um den kompletten Prozess so schnell, so gewinnbringend und so wenig nervenaufreibend wie möglich zu gestalten? Hier erhalten Sie wichtige Tipps und Hinweise.

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Hausverkauf von Mehrfamilienhäusern bei Scheidung meist ratsam

Eine Ehescheidung bedeutet nicht, dass die Eheleute das Haus verkaufen müssen. Vor allem bei gut vermieteten Mehrfamilienhäusern bestehen oft Zweifel, ob dies der richtige Weg ist. Jedoch zeigt die Praxis, dass ein Hausverkauf auch bei nicht selbst genutzten Immobilien oft die bessere Entscheidung ist. Der Grund dafür ist einfach: Vermietung und Verwaltung eines Mehrfamilienhauses sind mit einem hohen Aufwand verbunden. Gehört zwei Parteien das Objekt, muss zudem eine solide Vertrauensbasis vorhanden sein, damit sich keiner vom anderen übervorteilt fühlt. Diese Vertrauensbasis ist bei einer Ehetrennung oft geschädigt. Darüber hinaus müssten Sie sich fortwährend mit dem anderen Partner auseinandersetzen, um gemeinsame Entscheidungen über das vermietete Objekt zu treffen. Diese betreffen unter anderem Modernisierungsmaßnahmen, Mieterauswahl und mehr. Ein steter Kontakt mit dem geschiedenen Partner stellt in der Regel eine Belastung dar, die sich durch einen Hausverkauf umgehen lässt. Nach Verkauf des Hauses und gerechter Aufteilung der Vermögenswerte schließen Sie diesen Aspekt beim Scheidungsprozess endgültig ab.

Haus verkaufen bei Scheidung: Wer bekommt was?

Eine der wichtigsten Fragen, die sich bei einem Hausverkauf bei Scheidung stellt, bezieht sich auf die anteilsmäßige Aufteilung der Immobilie. Eine pauschale Antwort auf sie zu geben, ist nicht möglich. Es entscheidet der Einzelfall, abhängig davon, wie hoch der Anteil der beiden Parteien am Haus ist. Bestehen jedoch keine besonderen Vereinbarungen wie ein Ehevertrag, greift automatisch das Zugewinngemeinschaftsprinzip. Dies ist in § 1363 Abs. 1 BGB geregelt. Im Rahmen der Zugewinngemeinschaft bleibt das Vermögen des Einzelnen in der Ehe getrennt. Der jeweilige Eigentümer des Vermögens verwaltet es allein, aber unterliegt bestimmten Einschränkungen. Ein paar Beispiele verdeutlichen, was das Zugewinngemeinschaftsprinzip in Bezug auf Immobilienvermögen bedeuten kann:

• Hat der eine Ehepartner vor Eheschließung bereits eine Immobilie besessen, bleibt er auch nach Eheschließung ihr Alleineigentümer. Wünscht er etwas anderes, muss er dies vertraglich explizit regeln.
• Erwirbt oder erbt ein Ehepartner während der Ehe ein Haus oder bekommt dieses geschenkt, bleibt er ohne Einbeziehung des Partners im Grundbuch alleiniger Eigentümer des Objektes.
• Kaufen die Eheleute mit Vertrag zusammen ein Haus, werden beide Eigentümer der Immobilie und sind damit beide für den Darlehensvertrag verantwortlich.

Endet die Zugewinngemeinschaft durch Scheidung, fallen auch die Vermögenswerte bei Aufteilung des gesamten Vermögens ins Gewicht, die einem Ehepartner allein gehörten. So kann der Ehepartner, der weniger Vermögenswerte besitzt, von dem anderen einen Zugewinnausgleich einfordern. Um dessen Höhe zu berechnen, wird das Anfangsvermögen eines jeden Ehepartners dem Endvermögen gegenübergestellt. Der geringere Zugewinn wird von dem höheren Zugewinn abgezogen und das Resultat halbiert. Hierbei ist zu beachten, dass es Ausnahmeregelungen gibt. Hat ein Ehepartner eine Schenkung oder ein Erbe erhalten, so bleibt dies beim Zugewinnausgleich unberücksichtigt. In Streitfragen ist es unerlässlich, einen Rechtsanwalt zu konsultieren. Stehen beide Eheleute im Grundbuch und gehört jedem die Hälfte des Hauses, steht jedem bei der Ehescheidung eine Hälfte des Hauses zu.

Hausverkauf bei Scheidung: Was ist die Immobilie wert?

Eine Immobilie stellt oft einen erheblichen Vermögenswert dar. Doch wie viel sie tatsächlich wert ist, wissen die wenigsten Eigentümer. Damit beide Parteien allumfassend und richtig über den Immobilienwert informiert sind, bietet sich eine Bestimmung des Immobilienwertes an. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei diesem zählen vor allem zwei Faktoren für die Berechnung: der Bodenwert sowie der Wert der baulichen Anlagen. In die Immobilienberechnung fließt die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete ein. Von diesem Wert sind die Bewirtschaftungskosten abzuziehen, zu denen das Mietausfallwagnis, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und die nicht umlagefähigen Betriebskosten gehören. Dieser sorgfältig bestimmte Immobilienwert ist die Basis für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Jeder Ehepartner weiß so, mit welchem Erlös er aus dem Immobilienverkauf grob rechnen kann.
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Tipp: Eine Teilungsversteigerung sollten beide Eheleute im eigenen Interesse zwingend vermeiden. Sie ist das Ergebnis einer Uneinigkeit über den Hausverkauf. Ein Ehepartner beantragt die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht, um die Gemeinschaft an einer Immobilie zu beenden. Sie hat einen entscheidenden Nachteil: Oft lassen sich Häuser dadurch nur mit einem erheblichen Verlust verkaufen, da im Rahmen der Zwangsversteigerung das höchste Gebot den Zuschlag erhält. Dieses kann selbstverständlich stark unter dem Verkehrswert liegen. Beide im Grundbuch eingetragenen Parteien sollten sich daher vorab über den Hausverkauf einigen. Dadurch mag sich der Hausverkaufsprozess etwas hinauszögern, aber dafür ist mit einem höheren Erlös zu rechnen.

Der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf bei Scheidung

Die Praxis zeigt, dass es ratsam sein kann, die Immobilie bereits während der Trennungszeit zu veräußern. Voraussetzung dafür ist, dass eine Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft sehr unwahrscheinlich ist und die endgültige Ehescheidung tatsächlich stattfindet. Vor allem für vermietete Mehrfamilienhäuser bietet sich ein früher Einstieg in den Verkaufsprozess an, da zumeist keiner der Eheleute in dem Objekt wohnt und somit der Aufwand für einen Wohnungswechsel entfällt. Warum ein Verkauf noch während der Trennungszeit empfehlenswert ist, zeigen diese Gründe, die je nach Einzelfall eintreten und von Bedeutung sein können:

• Reduzierung der Bewirtschaftungskosten
• schnellere Liquidität für Start in einen neuen Lebensabschnitt oder etwaige Zugewinnausgleichszahlung
• Verminderung des Zeitdrucks und so eventuell ein besserer Verkaufserlös
• rascherer Abschluss mit dem kompletten anstehenden Scheidungsprozess
• Unterstützung des emotionalen Abschlusses mit der Partnerschaft
• Umgehung einer Zwangsversteigerung beziehungsweise Teilungsversteigerung, die nach dem Trennungsjahr der Ehepartner verlangen kann

Was passiert bei Scheidung mit dem Hauskredit?

Bei einem Hausverkauf bei Scheidung ändert sich nichts an der Haftung für ein etwaiges bestehendes Immobiliendarlehen. Hat nur ein Ehepartner den Immobilienkreditvertrag unterzeichnet, haftet auch nur dieser gegenüber dem Kreditgeber. Haben beide Parteien den Vertrag unterzeichnet, haften beide. Der Kreditgeber kann von jedem der beiden Vertragspartner die Ratenzahlung in voller Höhe einfordern. Gerade diesen Aspekt unterschätzen viele Kreditnehmer. Zahlen die Kreditnehmer an die Bank die Forderungen nicht, kann der Kreditgeber nach Fälligkeitsstellung des Immobiliendarlehens die Zwangsversteigerung einleiten. Wie bereits erwähnt, führt diese oft zu einem Hausverkauf mit finanziellen Verlusten. Selbstverständlich ist es möglich, eine Immobilie zu verkaufen, wenn sie noch mit einem Darlehen belastet ist. In diesem Fall kann der Käufer den Kredit übernehmen oder der Verkäufer muss u.U. eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Auflösung des Kredits an die Bank entrichten. Wie hoch diese ist, richtet sich nach der Kreditlaufzeit, der Darlehenshöhe, dem Zinssatz bei Vertragsabschluss und dem derzeitigen Zinssatz.

Hausverkauf bei Scheidung: Steuerregelungen beachten

Einige Ehepartner entscheiden sich dafür, das Haus nicht zu verkaufen. Sie möchten es komplett übernehmen. In der Regel müssen sie dann dem Partner eine Abfindung zahlen. Gehört beiden das Haus zu gleichen Teilen, sind dies 50 Prozent des kalkulierten Immobilienwertes. Bei einer Eigentumsübertragung sind vor allem zwei steuerliche Aspekte beachtenswert. So fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn die Immobilienübertragung im direkten und zeitlichen Zusammenhang mit der Ehescheidung steht. Darüber hinaus kann bei der Übertragung der Anteile für eine nicht selbst bewohnte Immobilie eine Spekulationssteuer anfallen. Ihre Höhe hängt vom Veräußerungsgewinn des Objektes ab und ist so hoch wie der jeweilige Einkommenssteuersatz. Ähnlich wie bei einem Hausverkauf an Dritte sollte auch bei der Anteilsübertragung zwischen den Eheleuten ein objektiver Dialog stattfinden. Durch gemeinsame, sinnvolle Absprache lässt sich bestmöglich mit dem Vermögenswert Immobilie bei der Ehescheidung umgehen.

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Die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf

12. März 2019blog

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine komplexe Angelegenheit. Besonders wichtig ist der Notartermin, bei welchem der rechtsgültige Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Käufer der Immobilie beurkundet wird. Vor dem Zustandekommen des Kaufes sind alle Rahmenbedingungen mit dem Käufer zu besprechen. Zudem stellen sich die grundsätzlichen Fragen zur Bestimmung des zuständigen Notariats sowie zur Kostenübernahme. Im Folgenden wird Ihnen aufgezeigt, was beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu beachten ist und welche Funktionen und Aufgaben das Notariat beim Verkauf übernimmt.

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Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses – was sollte beachtet werden?

Grundsätzlich ist der Verkauf einer Immobilie immer mit Aufwand verbunden, denn neben dem passenden Preis muss zudem der richtige Käufer gefunden werden. Vor allem bei Mehrfamilienhäusern ist dieses Verfahren aufwendig, denn im Gegensatz zu einer klassischen Eigentumswohnung weisen diese aufgrund der Größe einen höheren Preis auf. Aus diesem Grund adressieren Sie beim Verkauf vor allem professionelle Investoren.

Als Erstes ist zu berücksichtigen, dass beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern zahlreiche Unterlagen benötigt werden. Hierzu gehören die Flurkarte, Versicherungsnachweise, der Energieausweis und die Grundrisse der einzelnen Wohnungen. Zusätzlich sollten beim Immobilienverkauf Informationen über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen sowie Renovierungen zur Verfügung gestellt werden. Vorab bietet sich ein Gutachten über die Substanz der Immobilie an. Durch das Bereitstellen ausführlicher Unterlagen schaffen Sie Vertrauen beim Käufer. Zudem sollten Sie berücksichtigen, dass die hohen Anschaffungskosten von Mehrfamilienhäusern dafür sprechen, dass professionelle Investoren in diesem Bereich tätig sind. Diese agieren routiniert und fordern detaillierte Unterlagen an. Dementsprechend ist das Hinzuziehen von externen Beratern dabei keine Seltenheit.

Die Rolle des Notariats beim Immobilienverkauf

Grundsätzlich übernimmt das Notariat beim Verkauf einer Immobilie eine neutrale Rolle. Dementsprechend soll der Notar die involvierten Parteien rechtlich beraten und somit schwerwiegende Schäden unterbinden. Das Notariat übernimmt insbesondere die Gestaltung des Kaufvertrages und veranlasst die Änderungen im Grundbuch. Durch die Involvierung des Notars sowie dessen Kompetenz profitiert sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Dennoch gibt es hier Grenzen, sodass dieser keine Beratung zu steuerlichen Aspekten sowie zum Kaufpreis der Immobilie geben darf. Im Zuge der Beurkundung übernimmt das Notariat die folgenden Funktionen:

• Warnfunktion: Es soll ein Bewusstsein für die rechtlichen Handlungen geschaffen werden.
• Beweisfunktion: Der vorgelesene Vertrag gilt im Streitfall als rechtskräftiger Beweis.
• Beratungsfunktion: Es erfolgt eine Beratung hinsichtlich der rechtssicheren Vertragsformulierung.
• Gültigkeitsgewähr: Der Kaufvertrag muss für rechtliche und formale Gültigkeit notariell beurkundet werden.
• Abgrenzung: Alle Vereinbarungen müssen im Kaufvertrag festgehalten werden.

Aus Paragraph 313b des BGB geht hervor, dass die notarielle Beurkundung bei dem Erwerb und bei der Veräußerung einer Immobilie obligatorisch ist. Die Kosten trägt der Käufer der Immobilie gemäß Paragraph 448 Absatz 2 des BGB. Diese Kosten belaufen sich auf 1,0 bis 1,5 Prozent des vereinbarten Kaufpreises. Die Auswahl des Notars obliegt theoretisch demjenigen, der dessen Kosten trägt. Dementsprechend kann der Käufer der Immobilie darauf bestehen, das beurkundende Notariat auszusuchen.

Die spezifischen Aufgaben des Notariats beim Abschluss des Kaufvertrags

Der Notar übernimmt beim Verkauf einer Immobilie zahlreiche Aufgaben. Nachfolgend erfahren Sie mehr über den spezifischen Ablauf eines Notartermins sowie über die Rolle, die das Notariat hierbei einnimmt.

Die Abwicklung des Kaufvertrags

Das Notariat setzt einen Kaufvertrag auf, der den Ansprüchen der Vertragsparteien entspricht. Im Zuge des gemeinsamen Beurkundungstermins verliest der Notar die Inhalte des Kaufvertrags. Beide Vertragsparteien müssen den Inhalten zustimmen und dies durch die rechtsverbindliche Unterschrift bestätigen. Die Unterschrift des Notars verdeutlicht dessen amtliche Prüfung. Zusätzlich ist das Notariat für die ordentliche Abwicklung des Kaufvertrags verantwortlich.

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Die Grundschuldbestellung

Diese Aufgabe übernimmt das Notariat nur im Falle einer Immobilienfinanzierung. Im Regelfall zahlt die finanzierende Bank das Darlehen nur dann an den Verkäufer, wenn zuvor eine Grundschuld zugunsten der Bank bestellt wurde. Hierfür muss der Notar die Grundschuldbestellung beurkunden und die entsprechenden Unterlagen an das Grundbuchamt weiterleiten.

Veranlassung der Auflassungsvormerkung

Um einem mehrfachen Verkauf einer Immobilie vorzubeugen, muss das Notariat eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen. Nach dem Vertragsabschluss soll der Kauf gesichert und der neue Eigentümer der Immobilie eingetragen werden. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung verdeutlicht zudem, dass der Verkauf bereits notariell beurkundet wurde.

Löschungsbewilligung der Grundschuld

Sollten Sie als Verkäufer der Immobilie noch eine aktuelle Finanzierung besitzen, so hat die Bank noch immer eine Grundschuld, welche im Grundbuch hinterlegt ist. Für die Löschung der Grundschuld verlangt die Bank die vollständige Rückführung des Darlehens. Um diese Löschung zu bestätigen, sendet die Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung. In dieser Löschungsbewilligung vermerkt die Bank eine Treuhandauflage, sodass eine Löschung erst nach der Darlehensrückführung erfolgen kann.

Einholung von Genehmigungen

Nach der erfolgreichen Beurkundung des Kaufvertrags übermittelt der Notar die entsprechenden Unterlagen an das zuständige Finanzamt, die Grunderwerb- und die Schenkungsteuerstelle. Dieser Vorgang dient zur Einholung der benötigten Unterlagen.

Ausstellung der Rechnung

Nach dem Notartermin stellt das zuständige Notariat die Rechnung aus und leitet diese an den Besteller weiter. Hierbei sind die Gebühren sowie die sonstigen Kosten aufzuführen. Erst zu einem späteren Zeitpunkt sind die Gebühren für den Grundbucheintrag abzuführen.

Ausstellung der Fälligkeitsmitteilung

Sofern dem Notariat alle Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen ist, erstellt dieses eine Fälligkeitsmitteilung. Diese übermittelt das Notariat direkt an den Käufer. Nach dem Erhalt hat der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer zu überweisen.

Eintragung ins Grundbuch

Nach der erfolgten Zahlung löscht das bestellte Notariat eine bestehende Auflassungsvormerkung. Nach der Erfüllung aller Voraussetzungen sowie der Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt die Eigentumseintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung durch die Übermittlung der Vollzugsmitteilung.

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Schenkungssteuer beim Mehrfamilienhaus: Tipps und Tricks

9. März 2019blog

Ein Mehrfamilienhaus repräsentiert für gewöhnlich einen hohen Vermögenswert. Wird diese unentgeltliche Zuwendung verschenkt, fällt nach dem deutschen Gesetzbuch eine Schenkungssteuer * an. Wie hoch diese ist, ist abhängig von zahlreichen Faktoren. Die Bestimmungen und Regelungen, die im deutschen Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) vermerkt sind, geben die Möglichkeit zur legalen und geschickten Steuersenkung. Wer durchdacht vorgeht, kann diese Zahlung vielleicht sogar komplett umgehen. Hier finden Sie hilfreiche Tipps und Tricks zum Thema Schenkungssteuer bei Mehrfamilienhäusern.

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Steuer auf die Schenkung einer Immobilie: ein Teil des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes

Hierbei handelt es sich um eine Steuer, die im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz – kurz ErbStG – vermerkt ist. Sie kann anfallen, wenn eine unentgeltliche Zuwendung zu Lebzeiten erfolgt. Hieran wird bereits der Unterschied zur Erbschaftsteuer deutlich. Sie fällt an, sobald der Erblasser Dritten gegenüber etwas nach seinem Tod hinterlässt. Abgesehen von einigen wenigen Ausnahmen darf die Schenkung daher auch als vorweggenommene Erbfolge bezeichnet werden, denn es ist ein Rechtsgeschäft unter Lebenden. Bei diesem nimmt ein späterer Erblasser eine Vermögensübertragung vor, die einem oder gar mehreren möglichen Erbberechtigten zugutekommt. Wichtig ist zu beachten, dass eine Schenkung nur vorliegt, wenn keinerlei Gegenleistung verlangt wird. Wird beispielsweise eine Immobilie nur gegen eine vertraglich festgelegte Verpflichtung übertragen, handelt es sich nicht um eine Schenkung.

Wer zahlt die Steuer für die Schenkung und wie hoch ist sie?

Im Unterschied zu manch anderen Ländern ist in Deutschland nur der Beschenkte steuerpflichtig. Die Person, die ihr Haus verschenken möchte, steht damit beim Fiskus diesbezüglich nicht in der Steuerschuld. Wie hoch die Steuerlast letztlich ist, hängt von drei entscheidenden Faktoren ab: dem Verwandtschaftsgrad zum Schenkenden, der Steuerklasse des Beschenkten und dem Wert der Immobilie und somit die Höhe der Schenkung.

Der Verwandtschaftsgrad zum Schenkenden bestimmt, in welche Steuerklasse der Beschenkte fällt. Diese wiederum determiniert, wie hoch der Steuerfreibetrag ist:

• Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner mit einem Freibetrag von 500.000 Euro
• Steuerklasse I: Kinder, Enkelkinder (bei Tod der Eltern), Stiefkinder, Adoptivkinder mit einem Freibetrag von 400.000 Euro
• Steuerklasse I: Enkelkinder mit einem Freibetrag von 200.000 Euro
• Steuerklasse II: Eltern, Großeltern, Nichten/Neffen, Geschwister mit einem Freibetrag von 20.000 Euro
• Steuerklasse III: alle anderen mit einem Freibetrag von 20.000 Euro

Wer ein Haus verschenken möchte, dessen Wert im Steuerfreibetrag liegt, überträgt dieses stets ohne Steuerschuld. Bei einem Mehrfamilienhaus wird jedoch schnell ein hoher Immobilienwert erreicht. Für den Betrag, der über dem Steuerfreibetrag liegt, fällt eine Schenkungssteuer an. Wie hoch dafür der Prozentsatz ist, steht in Relation zur Höhe des Betrags und der Steuerklasse des Beschenkten. Der Mindestprozentsatz liegt bei sieben Prozent. Der Höchstsatz beträgt gar 50 Prozent.

Vermietetes Haus verschenken: zehn Prozent Abschlag beachten

Verschenkt ein Ehegatte seinem Partner das Familienheim, entfällt die Steuerlast für die Schenkung der Immobilie. Ganz anders stellt sich die Sachlage jedoch dar, wenn es darum geht, ein vermietetes Haus zu verschenken. Jetzt greift die Steuer für die Immobilienschenkung im oben erwähnten Umfang. Unerlässlich für die Ermittlung der Steuerschuld ist die Bestimmung des Immobilienwertes. Kompetente Gutachter können die Kalkulation sehr detailliert vornehmen, sodass sie vor dem Finanzamt standhält. Beachtenswert hierbei ist, dass bei einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie ein Abschlag in der Höhe von zehn Prozent zur Steuerbewertung grundsätzlich vorgenommen wird. Ist das Objekt 1.000.000 Euro wert, wird demnach ein Betrag von 900.000 Euro herangezogen. Von diesem wird der Freibetrag abstrahiert, um den Restbetrag mit dem individuellen Steuersatz zu versteuern.

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Haus verschenken und Nießbrauch- oder Wohnrecht einräumen

Nicht selten entscheidet sich eine Person dazu, ihr Haus zu verschenken und sich gleichzeitig vertraglich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht zu sichern. Doch was steckt eigentlich dahinter? Letztgenanntes Recht ist nichts anderes als eine Befugnis. Sie sichert nach § 1093 BGB einer Person zu, die Immobilie oder einen Teil davon bewohnen zu dürfen, ohne Eigentümer des Objektes zu sein. Im Fall eines Mehrfamilienhauses würde sie beispielsweise in einer der Wohnungen wohnen dürfen. Gern wird dieses Recht mit dem Nießbrauchrecht gleichgesetzt. Doch dies wäre ein eklatanter Fehler, denn das Nießbrauchrecht greift noch viel weiter. Es besagt, dass die Person nicht nur im Haus wohnen darf, sondern es auch vermieten und daraus Erträge erzielen darf. Dies geht mit der Pflicht einher, die Immobilie in gewissem Umfang zu pflegen.

Tipp: Wer ein vermietetes Haus verschenken möchte, kann sich offiziell ein Nießbrauch- oder Wohnrecht einräumen lassen. Dies stellt unweigerlich eine Belastung für den Beschenkten dar, die die Schenkungssteuer teils erheblich reduziert. Wie hoch der Schenkungssteuerabzug ist, steht in Abhängigkeit zum Alter des Schenkers sowie dem Gutachterwert des Mehrfamilienhauses.

Drei Tipps: Schenkung einer Immobilie smart planen und Steuern sparen

Nicht immer ist es möglich, dass die Schenkung einer Immobilie komplett von der Steuer befreit ist. Jedoch können Sie die Steuerlast gekonnt und legal reduzieren, wenn Sie durchdacht vorgehen und die Vermögensübertragung gut vorbereiten. Welche Möglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen, hängt von diversen Faktoren ab. Hier sind drei Varianten aufgeführt, mit denen Sie die Steuerlast des Beschenkten minimieren können. Theoretisch gesehen könnte es noch eine vierte Möglichkeit geben: die Steuerbefreiung für Gelegenheitsgeschenke nach § 13 Abs. 1 Nr. 14 ErbStG. Ein Mehrfamilienhaus dürfte jedoch nicht in die Kategorie der üblichen Gelegenheitsgeschenke fallen, weswegen auf diese Option nicht näher eingegangen wird.

1. Heirat

Ob eingetragene Lebensgemeinschaft oder Ehe: Durch die Heirat ist es möglich, die Steuerschuld zu minimieren. Wie oben erwähnt, profitieren Ehepartner von einem Freibetrag von 500.000 Euro. Partnern ohne Trauschein kommt lediglich ein Freibetrag von 20.000 Euro zu. Eine Eheschließung kann damit ein effektiver Weg sein, Steuern bei der Immobilienschenkung zu sparen.

2. Den 10-Jahres-Zeitraum nutzen

Eine Eheschließung ist nicht immer möglich. Unter Verwandten oder Freunden hat sich daher die Möglichkeit bewährt, eine Immobilienschenkung auf viele Jahre zu verteilen. Dies hat gute Gründe, denn der persönliche Freibetrag darf alle zehn Jahre aufs Neue beansprucht werden. Wer seinem Kind etwas Gutes tun möchte, schenkt ihm einen Teil des Mehrfamilienhauses damit frühzeitig. Dieser Teil überschreitet den Freibetrag von 400.000 Euro nicht. Nach zehn Jahren erfolgt die zweite Immobilienschenkung in einer Höhe von bis zu 400.000 Euro et cetera.

3. Kettenschenkung mit mehreren Angehörigen

Hierbei wird nicht der Faktor Zeit – wie im Abschnitt oben erwähnt – genutzt, sondern die Immobilienschenkung wird auf mehrere Angehörige verteilt. Ein Beispiel verdeutlicht diese Möglichkeit: Eine Mutter möchte ihrer Tochter 800.000 Euro an Immobilienvermögen schenken. Da es sich um ein vermietetes Mehrfamilienhaus handelt, zieht das Finanzamt 80.000 Euro ab. Die verbleibenden 720.000 Euro übersteigen noch immer den Freibetrag um 320.000 Euro. Dieser müsste nun mit einem Steuersatz von 15 Prozent versteuert werden. Die Steuerschuld lässt sich umgehen, indem die Mutter ihrem Kind nur einen Immobilienwert von 400.000 Euro schenkt. Die restlichen 320.000 Euro an Immobilienvermögen verschenkt sie an ihren Mann, der einen Freibetrag von 500.000 Euro alle zehn Jahre nutzen darf. Dieser schenkt nun seiner Tochter diesen Anteil.

Wie erfahre ich von der Steuerschuld?

Haben Sie ein Mehrfamilienhaus geschenkt bekommen, müssen Sie diese Zuwendung innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt melden. Dies kann als formloses Schreiben erfolgen, in dem die Kenndaten von Ihnen und dem Schenker, die Immobilie sowie Ihr verwandtschaftliches Verhältnis zum Schenkenden aufgeführt sind. Ist die Immobilienschenkung bereits von einem Notar oder einem Gericht festgehalten worden, ist es nicht erforderlich, sie dem Finanzamt zu melden. Das Finanzamt setzt aufbauend auf den Unterlagen einen Steuerbescheid auf, in dem die Schenkungssteuer angegeben ist. Unter bestimmten Umständen ist es möglich, das Begleichen der Steuerschuld hinauszuzögern. Hierfür ist zumeist die Konsultierung eines fachlich versierten Anwaltes oder Steuerberaters notwendig.

Fehlgriff: Sie verzichten auf die Hilfe eines seriösen Immobilieninvestors

Wer den Verkauf seines Mehrfamilienhauses möglichst schnell und reibungslos vollziehen möchte, hat die Möglichkeit, sich von einem erfahrenen Immobilieninvestor unterstützen zu lassen. So erhalten Verkäufer von ihnen hilfreiche Tipps und Hilfestellungen. Überdies sind Immobilieninvestoren als solvente und verlässliche Käufer bekannt.

*Anmerkung der Redaktion: Hier wurde die in der Alltagssprache gebräuchliche Schreibweise verwendet. Wir weisen darauf hin, dass es sich korrekterweise um den Begriff/die Begriffe „Schenkungsteuer“ handelt.

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Wichtige Hinweise und Tipps zur Vermietung eines Mehrfamilienhauses

27. Februar 2019blog

Mit dem Erwerb einer Immobilie geht oftmals der Wunsch nach einem passiven Einkommen einher. Um dieses Ziel zu erreichen, muss die Immobilie vermietet werden. Bei der Vermietung einer Immobilie müssen zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden. Insbesondere das Mietrecht gilt als besonders komplex, sodass hier viele Stolpersteine für Vermieter lauern. Die Definition eines korrekten Mietvertrages sowie die Berechnung einer Mietkaution sind dabei nur einige Herausforderungen. Im Folgenden erfahren Sie, wie Sie ein Mehrfamilienhaus richtig vermieten und worauf Sie beim Mietvertrag, der Wohnungsübergabe und der Nebenkostenabrechnung wirklich achten müssen.
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Die Voraussetzungen zur erfolgreichen Vermietung

Mit der Vermietung einer Immobilie gehen zahlreiche Aufgaben einher. Insbesondere Besitzer eines Mehrfamilienhauses sollten sich über die folgenden Aufgaben bewusst werden:

• Erstellung der Nebenkostenabrechnung
• Behebung kleinerer Defekte oder Durchführung von Reparaturen
• Renovierung nach Mieterwechsel und Neuvermietung
• Durchsetzung der Hausordnung
• Festlegung und Durchführung von Sanierungen
• Rechtsstreitigkeiten mit Mietparteien oder Mietvereinen
• Buchhaltung und Steuererklärung

Vor allem bei einem Mehrfamilienhaus kann dieses Arbeitspensum an eine Hausverwaltung abgetreten werden. Des Weiteren stellt ein Mietvertrag eine langfristige Bindung mit einer Mietpartei dar. Das bedeutet, dass die Vermietung einer Wohnung vergleichsweise schnell erfolgen kann. Die Beendigung des gemeinsamen Mietverhältnisses gestaltet sich dahingegen schwieriger.

Die Bestimmung des richten Mietpreises

Um die Rendite bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses zu maximieren, müssen sich Vermieter ausführlich mit dem Wohnungsmarkt befassen. Hierbei stellen sich einige Fragen:

• Wie hoch sind die Mieten für vergleichbare Wohneinheiten?
• Werden Investitionen benötigt, um wettbewerbsfähige Wohnungen anzubieten?
• Wie lange bleiben Wohnungen am Markt, bevor sie vermietet werden?

Zur Findung des richtigen Mietpreises bietet sich im ersten Schritt ein Blick in den lokalen Mietspiegel an. Dieser gibt einen guten Überblick über den durchschnittlichen Mietzins pro Quadratmeter unter Berücksichtigung der Größe, Lage, des Baujahrs und der Ausstattung der Immobilie. Eine objektive Bewertung der Immobilie anhand des Mietspiegels ist bereits eine erste Indikation zum grundsätzlichen Mietniveau. Der in der Realität erzielbare Mietpreis ist in der Realität aber oft deutlich höher. Sollte die Region von einer Mietpreisbremse betroffen sein, so dürfen die vermieteten Wohneinheiten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen, sofern nicht ein Ausnahmetatbestand vorliegt.

Den Mietvertrag richtig gestalten

Insbesondere die Mietverträge sollten bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses gut gestaltet werden. Die zahlreichen vordefinierten und kostenlosen Onlineformulare bieten oftmals nicht die gewünschte Detailtiefe. Mietverträge, die von Mieterschutzbünden ausgestellt wurden, weisen hingegen oftmals eine mieterorientierte Auslegung auf, sodass auch dies nicht im Sinne des Vermieters ist. Als Vermieter empfiehlt sich die Nutzung eines Vertrags, der durch einen Vermieterschutzverein aufgesetzt wurde. Diese Verträge sind oftmals vermieterfreundlich und enthalten Vertragsbestandteile wie:

• erlaubte Haustiere
• Reinigungspflichten der Mietparteien innerhalb der genutzten Wohnbereiche
• Zustand der Wohnung beim Auszug
• Untervermietung nur bei Erlaubnis durch den Vermieter
• Kostenübernahme der Mietpartei bei Kleinreparaturen

Zudem müssen die Mietverträge Aufschluss über die Nebenkosten geben. Als Vermieter müssen Sie nicht für alle Nebenkosten aufkommen, denn die meisten Nebenkosten sind umlegbar und können somit von den Mietparteien getragen werden.

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Wann sollte ein Makler bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses hinzugezogen werden?

Grundsätzlich ist die Vermietung von Wohnungen auch in Eigenregie möglich. Hierfür können Besitzer von Wohneinheiten eine Inserierung zur Vermietung in klassischen Immobilienportalen vornehmen. Alternativ kann eine passende Mietpartei auch auf einem anderen Wege gefunden werden. Dennoch muss bei der Mietersuche ein ansprechendes Exposé die Basis für weitere Fragen der Interessenten bilden. Im Rahmen der Mietersuche kommt es zu regelmäßigen Fragen durch die Mietinteressenten, sodass auch hierfür Verwaltungsaufwendungen entstehen. Ein Immobilienmakler hilft bei der Vermeidung dieses Problems und übernimmt die Suche nach passenden Mietinteressenten. Somit profitiert der Vermieter vor allem von einem geringen Zeitaufwand sowie der Professionalität des Maklers. Insbesondere die professionelle Prüfung der Mietinteressenten sowie die Ermittlung eines passenden Mietpreises gehören in den Kompetenzbereich des Immobilienmaklers. Zudem gewährleistet dieser, dass die geschlossenen Mietverträge den Bedürfnissen des Vermieters entsprechen.

Berücksichtigen müssen Vermieter jedoch die Kosten für die Beauftragung eines Immobilienmaklers, denn diese betragen bis zu zwei Nettokaltmieten. Die Kosten für den Immobilienmakler trägt seit dem 1. Juni 2015 der Besteller – die Grundlage hierfür ist das Bestellerprinzip. Somit sind diese Kosten in der Regel vom Vermieter zu tragen.

Die Mieterauswahl optimal gestalten

Die Auswahl der falschen Mietpartei kann zu großen Verlusten führen. Aus diesem Grund ist ein gewissenhaftes Vorgehen Pflicht. Die Auswahl der Mietpartei anhand von Sympathien ist grundsätzlich ein nachvollziehbarer Ansatz, doch die Grundlage sollten harte Fakten darstellen. Aus diesem Grund greifen Immobilienmakler auf die nachfolgenden Vorgehensweisen zurück:

• Selbstauskunft durch den Mietinteressenten ausfüllen lassen
• Prüfung der individuellen Bonität
• Belege über die Verdienstverhältnisse anfordern
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung anfordern

Um sich ein genaueres Bild über die Mietinteressenten zu machen, können Sie auch einen Besichtigungstermin vereinbaren. Dieser kann vor oder nach der Anforderung der Unterlagen durchgeführt werden. Für eine einfachere Abwicklung bietet sich hierbei jedoch eine Vorselektion an. Alternativ können auch große Besichtigungstermine stattfinden. Zu diesen Terminen werden alle Mietinteressenten eingeladen. Nach der Besichtigung können die Interessenten die entsprechenden Unterlagen einreichen. Nach der Sichtung der Unterlagen kann die abschließende Annahme oder Ablehnung des Mietinteressenten stattfinden.

Die Wohnungsübergabe an die Mietpartei

Nach der erfolgten Auswahl der passenden Mietpartei folgt die Übergabe der Wohnung. Vor der Übergabe der Wohnung muss die Mietpartei die Kaution und die erste Monatsmiete zahlen. Sind die Zahlungseingänge bis zum Termin der Wohnungsübergabe nicht fristgerecht eingegangen, so lassen sich bereits erste Rückschlüsse auf die Zahlungsmoral der Mietpartei ziehen.

Des Weiteren empfiehlt sich bei der Wohnungsübergabe die Bestellung eines Zeugen. Somit stellt der Vermieter sicher, dass das Übergabeprotokoll auch bei Streitigkeiten vor Gericht Bestand hat. Im Rahmen des Übergabeprotokolls dokumentieren beide Parteien den Zustand der einzelnen Räumlichkeiten – eventuell bestehende Vorschäden sind im Protokoll aufzunehmen. Auch Räumlichkeiten außerhalb der Wohnung – Stellplätze, Dachböden oder Kellerräume – müssen im Übergabeprotokoll erwähnt werden. Zudem müssen die aktuellen Stände der Strom-, Wasser- und Gaszähler zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe dokumentiert werden. Stand die Wohnung bei der Neuvermietung bereits leer, so muss der Name der neuen Mietpartei an den lokalen Stromversorger weitergegeben werden. Die Weitergabe der Daten dient zum eigenen Schutz, denn ohne dieses Vorgehen trägt der Vermieter die anfallenden Stromkosten.

Wie kann man das Mietverhältnis mit der Mietpartei beenden?

Es gibt zahlreiche Gründe, um ein Mietverhältnis beenden zu wollen. Einerseits ist der geplante Verkauf der Wohnung ein beliebter Grund, denn ohne bestehendes Mietverhältnis lässt sich ein höherer Verkaufspreis erzielen. Bei bestehenden Mietverhältnissen sind vor allem professionelle Investoren Interessenten beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern. Zudem kann eine Mietpartei mit einer schlechten Zahlungsmoral ein Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses sein.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen machen es dabei überaus schwer, ein bestehendes und unbefristetes Mietverhältnis zu beenden. Sollte der Vermieter oder eine Person aus dem engeren Familienkreis die Wohnung zum Eigenbedarf benötigen, so kann ein Eigenbedarf angemeldet werden. Durch dieses Vorgehen kommt es zur Eigenbedarfskündigung und somit zur Beendigung des Mietverhältnisses. In der Praxis ist der häufigste Kündigungsgrund das schlechte Zahlungsverhalten der Mietpartei. Sobald die Mietpartei mit zwei vollen Monatsmieten im Zahlungsrückstand ist, besteht die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung. Insbesondere der Zahlungsverzug sowie die Pflichtverletzungen lassen sich als typische Fälle eines Vertragsbruchs anführen. Unter dem Aspekt der Pflichtverletzungen versteht das Gesetz Fälle wie die Störung des Hausfriedens – dieser spielt bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses eine große Rolle – oder die unerlaubte Untervermietung der Wohneinheit. Sollte die Mietpartei die Wohnung nach der erfolgten Kündigung nicht verlassen, so muss u.U. eine Räumungsklage erfolgen. Die Erwirkung einer solchen Räumungsklage kann kostspielig und langwierig sein.

Die korrekte Besteuerung der Mieteinnahmen bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses

Mieteinnahmen sind grundsätzlich als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Lediglich Mieteinnahmen, die unter der jährlichen Steuerfreigrenze liegen, sind nicht steuerrelevant. Wer Mieteinnahmen verzeichnet, ist grundsätzlich zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet und muss diese Einnahmen in der Anlage V der Steuererklärung angeben – vorausgesetzt, die Mieteinnahmen sind nicht gewerblicher Natur. Die Mieteinnahmen unterliegen anschließend der Einkommensteuer.

Insbesondere während der Finanzierung erzielen viele Immobilieninvestoren keine operativen Gewinne mit Immobilien. In diesen Fällen fungiert die Immobilie oftmals als Instrument zur Senkung der persönlichen Steuerlast. Vor allem bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses sollte auf eine umfassende steuerliche Beratung zurückgegriffen werden. Hierdurch lassen sich steuerliche Vorteile sowie eine Investmentstrategie identifizieren.

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Die größten Fehler beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

12. Februar 2019blog

Für Privateigentümer ist der Verkauf eines Mietshauses sicherlich kein alltägliches Geschäft. Dabei stellt sich die Veräußerung eines Mehrfamilienhauses als ein mehrstufiger Prozess dar, der nicht in einigen Tagen abgeschlossen ist. Dennoch sprechen einige gute Gründe dafür, diesen Schritt zu wagen – beispielsweise mit der tatkräftigen Unterstützung eines versierten Immobilieninvestors. Um den Verkauf so erfolgreich wie möglich zu gestalten, ist es empfehlenswert, über die häufigsten Fallstricke Bescheid zu wissen. Viele von ihnen lassen sich vermeiden oder umgehen, sofern sie dem Verkäufer hinreichend bekannt sind. Nach dem Lesen des Artikels werden Ihnen diese Fehler sicher nicht unterlaufen.

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Der Aufwand für den Hausverkauf wird unterschätzt

Wer ein Mehrfamilienhaus veräußern möchte, hat eine ganze Reihe von Aufgaben zu erledigen. Daher sollte sich ein Verkäufer als Erstes umfassend zum Thema informieren. Beispielsweise ist es wichtig, die Entwicklung des Immobilienmarkts über einen längeren Zeitraum genau zu verfolgen. Ferner haben Veräußerer die Möglichkeit, eine Checkliste mit allen notwendigen Aufgaben sowie einen ersten Zeitplan zu erstellen, der laufend anzupassen ist. Auf diese Weise bekommen Sie nach und nach ein Gefühl dafür, wie viel Zeit der gesamte Prozess des Immobilienverkaufs tatsächlich in Anspruch nimmt. Auf dieser Basis ist eine realistische Abschätzung des Aufwands möglich.

Unpassender Zeitpunkt für einen Hausverkauf

Grundsätzlich gibt es keinen allgemeinen optimalen Verkaufszeitpunkt. Denn dieser richtet sich immer auch nach den individuellen Verhältnissen des Verkäufers. Es kann beispielsweise ratsam sein, eine geerbte Immobilie direkt zu verkaufen, um sich mit dem Haus und seinen Mietern nicht weiter beschäftigen zu müssen. Um abzuschätzen, ob der Verkaufszeitpunkt günstig ist, sollte der Markt umfassend sondiert werden. Veräußerer bekommen dadurch einen guten Überblick zur aktuellen Preisentwicklung in der Umgebung. Allgemein lässt sich zudem beobachten, dass mit steigenden Zinsen die Nachfrage am Immobilienmarkt häufig fällt und umgekehrt. Daher mag der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in einer Niedrigzinsphase attraktiver sein.

Verkauf der Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist

Es kann immer triftige Gründe geben, die für eine möglichst zeitnahe Veräußerung des Wohnhauses sprechen. Dennoch sollten Sie die 10-Jahres-Frist bei Ihrer Entscheidungsfindung im Auge behalten. Denn wenn die Zeitspanne zwischen dem Erwerb und dem Verkauf eines vermieteten Hauses weniger als zehn Jahre beträgt, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Auf ein solches erhebt das Finanzamt eine Spekulationssteuer, die sich je nach individuellem Steuersatz auf bis zu 45 Prozent des Einkommens beläuft. Daher ist ein Verkauf nach Ende der 10-Jahres-Frist einer früheren Veräußerung oftmals vorzuziehen.

Der Immobilien-Marktwert ist unklar

Wenn Sie aufgrund mangelnder Kenntnisse den Verkaufspreis einfach schätzen, laufen Sie Gefahr, seriöse Investoren und Käufer mit überzogenen Preisforderungen zu verschrecken. Häufig orientieren sich private Eigentümer am ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie. Viele Faktoren von damals, wie etwa das Alter und der Zustand des Mietshauses, die Umgebung sowie die Nachfrage am Markt haben sich womöglich geändert. Daher nimmt der alte Veräußerungspreis nur eine untergeordnete Bedeutung ein, wenn es um die präzise Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses geht. Vorteilhafter ist stattdessen, einen professionellen Immobilieninvestor zurate zu ziehen, der mit der aktuellen Immobilienpreisentwicklung bestens vertraut ist. Dieser macht sich vor Ort ein Bild vom Mietshaus und gibt eine erste, fundierte Einschätzung ab.

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Beim Immobilienverkauf werden potenzielle Interessenten nicht identifiziert

Je nach Art der zu veräußernden Immobilie interessieren sich unterschiedliche Käufergruppen für das Objekt. Hierbei bestimmen einerseits die Lage und Größe, aber auch der Zustand und der Verkaufspreis des Objekts die Käuferstruktur. Daher sollten sich Hauseigentümer frühzeitig im Klaren darüber sein, wer für den Kauf eines Mehrfamilienhauses infrage kommt. So ist ein Mietshaus aufgrund seines hohen finanziellen Werts in erster Linie für vermögende Privatkunden, aber auch für auf Immobilienkäufe spezialisierte Investoren geeignet. Dementsprechend ist die Art der Vermarktung an die Klientel anzupassen. Dazu sollten sowohl das Exposé als auch die gewählten Vertriebskanäle auf die Zielgruppe zugeschnitten sein.

Unprofessionelles Exposé und Inserat

Ganz gleich, welche Käufergruppe mit der Immobilienpräsentation adressiert wird – diese soll stets einen fachlich kompetenten und stimmigen Eindruck des beworbenen Mietshauses vermitteln. Daher ist es von Vorteil, wenn Sie Ihr Haus von einem professionellen Fotografen ablichten lassen, anstatt es selbst zu fotografieren. Ein ansprechender und an der Zielgruppe orientierter Beschreibungstext bietet ebenfalls Mehrwert.

Weiterer Fehler: Besichtigungstermin ist nicht ausreichend vorbereitet

Nachdem einige Interessenten auf das Mietobjekt aufmerksam gemacht wurden, stehen nun die Besichtigungstermine an. Zu diesen ist es wichtig, sich als Verkäufer umfassend vorzubereiten. Denn potenzielle Käufer stellen womöglich zahlreiche Fragen zur Immobilie, wie etwa zu bestehenden Mietverträgen, den Nebenkosten oder etwaigen Mängeln. Daher sollten Sie sich vorab diese Unterlagen beschaffen und mitbringen:

• Auszug aus dem Grundbuch
• Flurkarte
• Grundrisse
• Mieterliste
• Energieausweis
• Übersicht zu den Nebenkosten

Verkäufer, die diese Informationen bereithalten, hinterlassen bei den Interessenten einen kompetenten und positiven Eindruck. Dadurch werden sie in ihrer Absicht bestärkt, die Immobilie zu kaufen. Wichtig ist darüber hinaus, dass das Mietobjekt in einem gepflegten Zustand präsentiert wird. Doch nur saubere Räume allein sind meist nicht ausreichend. Ferner stellen zum Beispiel geputzte Fenster, eine gestutzte Hecke im Garten sowie erledigte Schönheitsreparaturen klare Pluspunkte dar.

Mangelnde Verhandlungsbereitschaft beim Immobilienverkauf

Nachdem der Hauseigentümer einen Angebotspreis genannt hat, sollte er sich einer Preisverhandlung nicht gänzlich verschließen. Denn der Käufer will ebenso einen Erfolg verbuchen, indem er etwa einen geringfügigen Nachlass aushandelt. Womöglich trägt dieser zudem einige Argumente vor, die Sie in Ihrem Angebot noch nicht ausreichend berücksichtigt haben. Der Verkäufer sollte zudem vorab alle Argumente sammeln, die für die Immobilie sprechen, wie etwa der Objektzustand, die Lage oder Besonderheiten. Darüber hinaus ist es ratsam, im Vorfeld eine schlüssige Verhandlungsstrategie zu entwickeln und diese umzusetzen. In jedem Fall tragen ein offenes und empathisches Auftreten sowie Kompromissbereitschaft dazu bei, eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden.

Es fehlen erforderliche Dokumente für den Gebäudeverkauf

Selbst wenn der Verkäufer alle relevanten Daten und Unterlagen beim Besichtigungstermin noch nicht parat hatte, so benötigt er diese spätestens zur Anfertigung des Kaufvertrags beim Notar. Dabei muss nicht nur der Grundbuchauszug vorhanden sein, sondern unter anderem auch die Flurkarte, Baupläne, Grundrisse und Angaben zur Wohnfläche. Überdies haben Sie alle bestehenden Pacht- und Mietverträge, Betriebskostenaufstellungen sowie den Energieausweis für die Veräußerung bereitzustellen. Sofern die erforderlichen Dokumente noch nicht verfügbar sind, können diese dort beantragt werden:

• Bauordnungsamt
• Grundbuchamt
• Katasteramt

Da die Immobilieneigentümer die beantragten Unterlagen häufig nur mit zeitlicher Verzögerung erhalten, empfiehlt sich eine baldige Kontaktaufnahme zum zuständigen Amt. Auf diese Weise lässt sich der Verkaufsprozess ohne Unterbrechung abwickeln.

Verkauf des Mehrfamilienhauses: Grundschuld wird gelöscht

Wer seine Immobilie veräußern will, muss nicht unbedingt die eingetragene Grundschuld löschen lassen. Vielmehr darf diese im Grundbuch verbleiben und für spätere Darlehen erneut aktiviert werden. Dadurch hat der Erwerber des Mietobjekts die Option, die vorhandene Grundschuld für seine eigene Finanzierung in Anspruch zu nehmen. Sollten Sie auf die Löschung der Grundschuld verzichten, sparen Sie überdies bares Geld. Denn das Grundbuchamt und der Notar berechnen für die Löschung jeweils 0,2 Prozent des Darlehensbetrags zuzüglich Umsatzsteuer.

Bei der Immobilienveräußerung wird der Notar vom Verkäufer beauftragt

Haben sich beide Vertragsparteien auf einen Verkauf geeinigt, kann ein Notar zur Anfertigung und Beurkundung des Kaufvertrags bestellt werden. Da der Gesetzgeber für einen Immobilienkaufvertrag die Mitwirkung eines Notars zwingend voraussetzt, lassen sich die Kosten für ihn nicht vermeiden. Allerdings ist es gängige Praxis, dass der Erwerber den Notar beauftragt und den Großteil der anfallenden Kosten übernimmt. Als Verkäufer sollten Sie im Normalfall darauf bestehen – vor allem dann, wenn die Bonität des Käufers nicht abschließend geklärt ist. Für den Fall, dass der Erwerber nicht zum Notartermin erscheint oder der Kaufvertrag wegen mangelnder Zahlungsfähigkeit rückabgewickelt wird, hat er dann die offenen Notarrechnungen zu tragen.

Missgeschick: Ihnen fallen Mängel im Kaufvertrag nicht auf

Wenn Sie bereits einen Notartermin zur Beurkundung des Immobilienkaufvertrags vereinbart haben, sind Sie nicht mehr weit vom Verkaufsabschluss entfernt. Bevor jedoch dieser Schritt vollzogen wird, sollten Käufer und Verkäufer den Vertragstext noch einmal aufmerksam studieren. Sind beispielsweise alle Mieten korrekt angegeben, alle Grundbuchdaten korrekt und alle Absprachen vollständig erfasst? Das sollte vorab genau geprüft sein. Spätestens bei der Verlesung durch den Notar hat der Verkäufer auf alle falschen Angaben hinzuweisen. Sofern das nicht geschieht, können daraus später ungeahnte rechtliche Folgen erwachsen. Daher ist eine mehrfache Kontrolle des Kaufvertrags – insbesondere bei der Veräußerung eines Mehrfamilienhauses – ratsam.

Beim Immobilienverkauf wird die Bonität des Käufers nicht geprüft

Von entscheidender Bedeutung beim Verkauf eines Mietshauses ist auch, dass der Erwerber den vereinbarten vertraglichen Pflichten nachkommt. Das heißt insbesondere, dass er in der finanziellen Lage sein muss, den Kaufpreis zu zahlen. Daher ist es vernünftig, die Solvenz des Käufers frühzeitig prüfen zu lassen. In den meisten Fällen genügt dazu beispielsweise eine Finanzierungszusage der Bank, die die erforderliche Bonität des Erwerbers bestätigt. Verkäufer, die ihr Zinshaus hingegen an einen renommierten Immobilieninvestor veräußern möchten, müssen sich über die Zahlungsfähigkeit des Käufers keine Gedanken machen.

Fauxpas: Wichtige Informationen werden verschwiegen

Selbstverständlich will jeder Eigentümer sein Wohnhaus im besten Lichte präsentieren. Kleine Reparaturen und Ausbesserungen können dabei das Gesamtbild der Immobilie deutlich verbessern. Erhebliche Mängel zu verschweigen, ist allerdings keine gute Idee. Zwar haftet der Veräußerer oft nicht für den Zustand des Grundbesitzes, dennoch hat er die Funktionsfähigkeit von „Versorgungsanlagen des Vertragsbesitzes mit Elektrizität, Kalt- und Warmwasser, die Abwasserversorgung und die Heizungsanlage zum Zeitpunkt des Besitzüberganges“ sicherzustellen, wie es häufig in Vertragstexten zum Immobilienverkauf zu lesen ist. Des Weiteren ist der Verkäufer in der Haftung, sofern er einen Mangel arglistig verschweigt. Daher sind unter anderem diese Punkte anzugeben:

• unbekannte / veraltete Pacht- und Mietverträge
• Schäden an der Bausubstanz durch Feuchtigkeit
• Pilzbefall
• Schimmel
• verbautes Asbest
• Rechtsstretigkeiten
• Mietrückstände
• Denkmalschutz

Hauseigentümer sollten diese Mängel nicht nur erwähnen, sondern am besten in einer Mängelliste, die dem Kaufvertrag beizufügen ist, schriftlich festhalten. Dadurch ist der Verkäufer jederzeit in der Lage nachzuweisen, dass der Erwerber über die beschriebenen Mängel informiert wurde.

Gebäudeverkauf: Wohnungen werden einzeln veräußert

Grundsätzlich ist es denkbar, die Mieteinheiten beim Verkauf des Mehrfamilienhauses separat zu veräußern. Mitunter lässt sich dadurch ein höherer Verkaufspreis erzielen. Dennoch ist es für viele private Hauseigentümer ratsam, das Objekt im Ganzen zu verkaufen. Denn durch den Einzelverkauf nimmt auch der zeitliche wie finanzielle Aufwand enorm zu. Daher müssen Sie sich selbst die Frage stellen, wie viel Zeit und Geld Sie zusätzlich investieren möchten, um die Wohnungen einzeln zu verkaufen. So bedeutet es beispielsweise einiges an Aufwand, um ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen umzuwandeln. Hierfür notwendig sind u.a. die Erstellung Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Ausarbeitung einer Teilungserklärung. Darüber hinaus sollten sich Verkäufer im Klaren sein, dass bei einer Einzelveräußerung der Wohnungen eine Kündigungssperrfrist in Kraft tritt. Durch diese erhalten Mieter einen Kündigungsschutz für die Dauer von wenigstens drei Jahren.

Fehlgriff: Sie verzichten auf die Hilfe eines seriösen Immobilieninvestors

Wer den Verkauf seines Mehrfamilienhauses möglichst schnell und reibungslos vollziehen möchte, hat die Möglichkeit, sich von einem erfahrenen Immobilieninvestor unterstützen zu lassen. So erhalten Verkäufer von ihnen hilfreiche Tipps und Hilfestellungen. Überdies sind Immobilieninvestoren als solvente und verlässliche Käufer bekannt.

Wer Fehltritte vermeidet, wird sein Mehrfamilienhaus erfolgreich verkaufen

Beim Immobilienverkauf gilt es einige Stolpersteine zu überwinden. Dafür bietet eine solche Veräußerung auch besonders attraktive Chancen. Hauseigentümer, die die in dem Artikel aufgezeigten Probleme und Fauxpas beim Objektverkauf beherzigen, werden die Veräußerung erfolgreich meistern.

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Die Hausbewertung eines Mehrfamilienhauses in Hannover

2. Februar 2019blog

Der Verkauf von Immobilien bietet ein hohes Ertragspotenzial, weshalb die Ermittlung des Immobilienwertes eine wichtige Rolle einnimmt. Insbesondere bei den Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer offenbart sich oftmals eine große Diskrepanz. Aus diesem Grund sollten potenzielle Verkäufer vor dem Immobilienverkauf den Verkehrswert des Objekts einholen, denn dieser ist eine bedeutende Kennzahl zur Ermittlung des Verkaufswertes. Doch auch relevante Rahmenbedingungen wie Informationen über die Mikro- und Makrolage sollten bei einem Verkauf vorliegen. Im Fokus zahlreicher Käufer stehen der Stadtteil und die Straße des Zielobjekts.

Welche Verfahren können zur Hausbewertung herangezogen werden?

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Es gibt zahlreiche Gründe, eine Immobilie zu verkaufen. Dabei ist jedoch stets ein fairer Preis zu veranschlagen. Dieser faire Preis bestimmt, welchen Wert das Objekt zum Zeitpunkt des Verkaufs hat – die Rede ist vom Marktpreis oder dem Verkehrswert der Immobilie. Auch für Banken spielt dieser eine wichtige Rolle, da er die Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes darstellt. Grundsätzlich ist der Beleihungswert niedriger als der aktuelle Marktwert anzusetzen und berücksichtigt auch eventuelle Unsicherheiten, die in der Zukunft liegen. Bei einem Darlehen finanziert die Bank ohne weitere Sicherheiten oft lediglich den Beleihungswert, sodass sie auch bei einem Ausfall der Ratenzahlungen eine Sicherheit für den Kredit hat. Im Regelfall liegt dieser Wert bei 80 Prozent, seltener bei 90 Prozent des Marktwerts. Zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie schreibt der Gesetzgeber drei verschiedene Verfahren vor:

1. Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren dient zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Einzelwohnungen. Hierbei dienen Kaufpreise vergleichbarer Objekte, welche in der gleichen Region liegen und eine vergleichbare Ausstattung und Größe aufweisen, als Maßstab. Diese Vergleichspreise werden um Zu- und Abschläge – diese ergeben sich aus dem Zustand der Immobilie – ergänzt. Ein Investitionsstau ist beispielsweise als Abschlag zu behandeln. In der Praxis orientiert sich das Vergleichswertverfahren an der aktuellen Marktlage, sodass auch Schwankungen bei den Preisen berücksichtigt werden.
2. Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren dient der Wertermittlung, wenn es keine belastbaren Vergleichspreise gibt. Aus diesem Grund werden der Gebäude- und der Bodenpreis separat ermittelt. Auch die Herstellungskosten der Immobilie werden neu festgestellt. Bei Bestandsimmobilien muss zudem eine Wertminderung berücksichtigt werden, da die Bausubstanz bereits älter ist. Der relevante Bodenwert ergibt sich aus der Bodenrichtwertkarte. Die Summe der einzelnen Bestandteile ergibt den Immobilienwert auf Basis des Sachwertverfahrens.
3. Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren ist bei der Hausbewertung von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern sowie u.a. bei vermieteten Büroflächen und Eigentumswohnungen heranzuziehen.

   Vor allem für Investoren ist der Ertragswert eine relevante Kennzahl, denn dieser spielt eine maßgebliche Rolle bei der Bewertung eines Immobilieninvestments. Dabei sollte diese Kennzahl bei der Entscheidung zum Kauf herangezogen werden. Auch Banken setzen auf das Ertragswertverfahren, um den Wert einer vermieteten Immobilie zu berechnen. Grundlage der Berechnung ist die Jahresnettokaltmiete, welche um die Bewirtschaftungskosten zu reduzieren ist. Anschließend ist dieser Wert mit einem Kapitalisierungsfaktor zu multiplizieren. Abschließend ist der Bodenwert zu berücksichtigen. Im Ergebnis errechnet sich der sogenannte Ertragswert.

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Hausbewertung per Wertgutachten

Vor allem Laien haben kaum eine Chance, den aktuellen Immobilienwert korrekt zu ermitteln. Aus diesem Grund sind Wertgutachten ein beliebtes Mittel zur Bestimmung des Marktwerts. Eine Rechtsgültigkeit besitzt lediglich das Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Interessenten sollten dabei beachten, dass ein entsprechendes Gutachten zwischen 1.000 und 2.500 Euro kostet. Das mündliche Pendant ist dahingegen bedeutend günstiger, gewährleistet jedoch keine rechtliche Sicherheit. Hier sollten Sie einen Sachverständigen bestellen, um eine Einschätzung über den veranschlagten Verkaufspreis abzugeben. Neben diesen beiden Verfahren sind sogenannte Mini-Gutachten eine beliebte Methode, um den Immobilienwert schnell und einfach zu ermitteln. Diese Mini-Gutachten bieten dabei lediglich eine Preisindikation und Interessenten können diese über das Internet beantragen. Vor allem die Restnutzungsdauer der Immobilie spielt bei diesem Bewertungsansatz keine Rolle, sodass das Ergebnis oftmals über dem eigentlichen Marktwert liegt. Nichtsdestotrotz ist diese Formel ein guter Ansatz, um schnell und einfach eine erste Indikation zum potenziellen Verkaufspreis zu erhalten.

Die Funktion des Multiplikators bei der Hausbewertung

Neben dem ermittelten Immobilienwert spielt auch der sogenannte „Vervielfältiger“ eine tragende Rolle beim Verkauf des Mehrfamilienhauses. Als Synonym gelten die Begriffe Einkaufsfaktor und Multiplikator. Man spricht auch von der sogenannten „Maklerformal“. Diese Kennzahl gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis die Mieteinnahmen die Anschaffungskosten der Immobilie realisieren. Vor allem für Investoren ist dieser Faktor relevant, da sich hieraus auch die Rendite ableitet. Bei der Berechnung dieser Kennzahl werden zwei Bezugsgrößen benötigt:

• Anschaffungskosten
• jährliche Nettokaltmiete

Dementsprechend haben potenzielle Investoren ein reges Interesse an einem niedrigen Vervielfältiger. Doch auch der Verkauf einer Immobilie mit einem hohem Vervielfältiger ist durchaus im Rahmen des Möglichen – unter der Voraussetzung, dass Investoren einen Preisaufschlag akzeptieren. Als solche Gründe gelten ein aktueller Leerstand oder Potenziale zur Durchsetzung von Mieterhöhungen. Haben Sie solche Voraussetzungen und die Lage Ihrer Immobilie ist vielversprechend, so können Sie womöglich einen höheren Verkaufspreis ansetzen.

Der Verkaufswert einer Immobilie in Hannover

Um einen passenden Käufer im Großraum Hannover zu finden, müssen Sie im ersten Schritt einen passenden Wert für die Immobilie ansetzen. Die vorgestellten Verfahren zur Ermittlung des Ertragswerts bieten eine gute Grundlage, um den fairen Wert Ihres Mehrfamilienhauses zu ermitteln. Insbesondere die Lagen von Objekten spielen eine große Rolle bei der Ermittlung des Wertes. Vor allem Großstädte wie Hannover bieten verschiedene Lagen, sodass ein Verkauf eines Objekts in einer der favorisierten Lagen zur Erhebung eines Preisaufschlages befähigt. Besonders der Osten der Stadt zeichnet sich durch eine hohe Beliebtheit aus. Neben Herrenhausen, der Südstadt, Waldhausen, Waldheim, Kirchrode, Kleefeld, Bult, Zoo, Oststad und List gehört auch Isernhagen-Süd zu den beliebten Wohngegenden. Eher unbeliebt und daher günstig sind die Randgebiete der Großstadt. Grundsätzlich gelten die zentrumsnahen Stadtgebiete als teurer, sodass sich beim Verkauf in diesen Lagen ein Preisaufschlag realisieren lässt.

Ein guter Anfang zur Ermittlung Ihres persönlichen Immobilienwertes ist die Recherche etablierter Immobilien-Plattformen. Hier erhalten Sie einen ersten Eindruck zu marktüblichen Preisen, sollten dabei allerdings bestehende Mängel an der Bausubstanz Ihrer Immobilie berücksichtigen, da diese zu einem niedrigeren Wert führen. Eine Ausbesserung dieser Mängel sowie eine Aufwertung der Immobilie kann insgesamt zu einem höheren Verkaufserlös beitragen. Alternativ können Sie auch Marktberichte von Immobilienexperten erwerben und somit eine Indikation zum veranschlagbaren Preis bei Ihrer Immobilie bekommen. Insbesondere die Marktberichte geben Ihnen Aufschluss über den aktuellen Kaufpreisfaktor, welchen Sie für die alternative Berechnung Ihres Immobilienwerts benötigen. Nachdem Sie Ihren Kaufpreisfaktor wissen, rechnen Sie die jährlichen Mieteinnahmen Ihrer Immobilie zusammen und multiplizieren diese mit dem recherchierten Kaufpreisfaktor. Als Ergebnis erhalten Sie einen geschätzten Verkaufspreis als Richtwert – bedenken Sie, dass Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen bisher nicht berücksichtigt wurden. Zudem sollten Sie sich bewusst sein, dass dieser Wert oftmals über dem erzielbaren Verkaufswert liegt. Auch die bestehenden Mietverträge sind beim Verkauf der Immobilie relevant, sodass schlechte Mietverhältnisse für einen Abschlag beim Verkauf sorgen.

Für einen erfolgreichen Verkauf sollten Sie grundsätzlich einige Tipps beachten. Als Verkäufer haben Sie ein großes Interesse, das Objekt schnell zu veräußern, da es ansonsten zu Misstrauen bei den Marktteilnehmern und – damit einhergehend – zu einer Reduzierung des Verkaufspreises kommen kann. In der Praxis lassen sich vier grundlegende Erfolgsfaktoren für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern identifizieren:

1. Realistischen Verkaufspreis ansetzen: Dieser lockt potenzielle Interessenten an und verkürzt den Verkaufsvorgang.
2. Sammeln aller verkaufsrelevanten Unterlagen: Diese Unterlagen werden während des Verkaufs angefordert. Eine schnelle Bereitstellung erweckt ein seriöses Auftreten.
3. Gute Erreichbarkeit: Als Verkäufer sollten Sie auf Ihre Erreichbarkeit achten.
4. Interessenten einschätzen: Die Kaufinteressenten sollten eingeschätzt werden, denn Besichtigungen ohne Kaufinteresse verbrauchen viel Zeit und Geld.

Berücksichtigen Sie diese Tipps, so steht einem erfolgreichen Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses nichts mehr im Weg.

Wer den Verkauf seines Mehrfamilienhauses möglichst schnell und reibungslos vollziehen möchte, hat die Möglichkeit, sich von einem erfahrenen Immobilieninvestor unterstützen zu lassen. So erhalten Verkäufer von ihnen hilfreiche Tipps und Hilfestellungen. Überdies sind Immobilieninvestoren als solvente und verlässliche Käufer bekannt.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und haben weder Lust noch Zeit, sich um den anfallenden Aufwand zu kümmern?
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by work@eisenberger

Was ist beim Immobilienkaufvertrag eines Mehrfamilienhauses zu beachten?

21. Januar 2019blog

Nahezu jeder Mensch schließt täglich einfache, formfreie Kaufverträge ab – sei es beim Einkauf im Supermarkt, beim Bäcker oder in der Tankstelle. Auch wenn ein Immobilienkaufvertrag nur eine Variante eines Kaufvertrages ist, unterscheidet er sich doch erheblich von anderen Rechtsgeschäften. Denn aufgrund der hohen wirtschaftlichen Bedeutung für Käufer und Verkäufer muss ein Grundstückskaufvertrag diversen Vorschriften und einer strengen gesetzlichen Form genügen. Daher sollten Verkäufer von Mehrfamilienhäusern am besten frühzeitig mit dem Thema Immobilienkaufvertrag beschäftigen. Dieser Artikel verschafft Ihnen einen umfassenden Überblick, worauf Sie bei einem solchen Vertrag zu achten haben.
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Mehrfamilienhaus verkaufen: Ablauf zur Vertragsanfertigung

Wenn sich Käufer und Verkäufer über die Kaufbedingungen einig geworden sind, kann im Folgenden die Anfertigung des Grundstückskaufvertrags geplant werden. Hierbei läuft das Rechtsgeschäft in verschiedenen Phasen ab:

1. Vorbereitung des Notartermins und Vorgespräch
2. Evtl. Absichtserklärung /Letter of Intent)
3. notariell beurkundeter Kaufvertrag
4. Nutzen-/Lastenwechsel

Verkauf Mehrfamilienhaus privat: Vorbereitung und Vorgespräch

Nachdem sich die Kaufvertragsparteien auf einen Preis festgelegt haben, wird als Erstes ein Termin beim Notar vereinbart. Denn nach § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches ist die notarielle Beurkundung eines solchen Rechtsgeschäfts zwingend erforderlich. Es ist dabei die Aufgabe des Käufers, sich bei dem Notar einen Termin geben zu lassen. Im Rahmen des Vorgesprächs erfasst der Notar unter anderem die persönlichen Daten der Vertragsparteien, den genauen Kaufgegenstand mit Grundstücks- und Flurnummer sowie alle weiteren zugehörigen Objekte, die veräußert werden sollen. Weiterhin klärt er die Vertragspartner zu ihren Rechten und Pflichten auf, die aus einem solchen Kaufvertrag erwachsen. Sofern eine Grundschuld auf das Mehrfamilienhaus eingetragen ist, wird er mit Ihnen gemeinsam besprechen, wie mit dieser zu verfahren ist. Zudem werden die Zahlungs- und Übergabebedingungen verabredet.

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Beim Verkauf an einen professionellen Investor ist ein Notarvorgespräch i.d.R. nicht nötig, da dieser bereits ein faires Kaufvertragsmuster zur Verfügung stellt und die wichtigsten Fragen direkt beantworten kann. Für den Verkäufer entsteht hier nahezu kein Aufwand.

Absichtserklärung zum Immobilienkaufvertrag

Manchmal wird vorab eine Absichtserklärung aufgesetzt. Gerade bei großen Objekten, wie dem Verkauf eines Shoppingcenters, ist ein solcher empfehlenswert. Denn durch eine Absichtserklärung verpflichten sich die Beteiligten zum Abschluss des Kaufvertrags zu einem bestimmten Zeitpunkt. Eine Absichtserklärung ist überdies dann sinnvoll, wenn behördliche Genehmigungen ausstehen beziehungsweise offene Fragen zur Finanzierung zu klären sind. Den Vertragsvorentwurf erhalten sodann alle Vertragspartner zur Durchsicht. Eine notarielle Beurkundung einer Absichtserklärung ist i.d.R. nicht notwendig.

Der Inhalt des Kaufvertrags eines Mehrfamilienhauses

Nachdem evtl. das Vorgespräch geführt und bei großen Objekten eine Absichtserklärung geschlossen wurde, setzt der Notar den eigentlichen Grundstückskaufvertrag auf. Er greift dazu auf bewährte Musterverträge zurück, die an den jeweiligen Fall angepasst werden. Für den Immobilienvertrag benötigt der Notar umfassende Informationen und Unterlagen, die da sind:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Mieterliste
• Gewährleistungen auf bekannte oder etwaige Mängel
• gegebenenfalls Nachweise zu Grundschulden und Hypotheken

Der Notar sollte im Rahmen des Vorgesprächs oder im Anschluss daran alle erforderlichen Dokumente erhalten. Ferner prüft er vorab die grundbuchrechtlichen Bedingungen, indem er in das Grundbuch Einsicht nimmt. Auf dieser Grundlage setzt der Jurist dann den eigentlichen Kaufvertrag auf. Sofern dem Verkäufer die aufgelisteten Unterlagen und Informationen nicht vorliegen, können diese entweder von ihm selbst oder vom Notar über das Grundbuchamt, Katasteramt oder das Bauordnungsamt bezogen werden. Wer sein Haus an einen erfahrenen Immobilieninvestor verkauft, kann sich dabei auch von diesem helfen lassen.

Sofern Verbraucher an dem Rechtsgeschäft beteiligt sind, stellt der Notar spätestens zwei Wochen vor Beurkundung ihnen den Kaufvertrag zur Einsicht zu. Als Verkäufer bekommen Sie somit die Möglichkeit, sämtliche Vertragsinhalte in Ruhe nachzulesen. Besonders wichtig ist dabei, dass Kaufgegenstand und -preis präzise und korrekt angegeben sind.

Haus verkaufen: Tipps zur Vertragsgestaltung

Auch wenn der Notar den Grundstückskaufvertrag unter juristischen Aspekten genau prüft, so ist er normalerweise über alle Absprachen zwischen dem Verkäufer und Käufer nicht im Bilde. Der Jurist beurteilt den Immobilienkaufvertrag ebenso wenig in wirtschaftlicher Hinsicht. Das heißt, der Notar bildet sich etwa keine Meinung zum vereinbarten Kaufpreis. Daher sollten Sie am besten auf die Expertise eines erfahrenen Immobilieninvestors setzen, wenn Sie Ihr Wohnhaus veräußern möchten. Aufgrund seiner Erfahrung kann er eine qualifizierte Einschätzung geben.

Notariell beurkundeter Kaufvertrag

Zu einem festgelegten Termin finden sich Käufer und Verkäufer beim Notar ein, um den Kaufvertrag final beurkunden zu lassen. Sofern noch Änderungswünsche am Vertrag bestehen, etwa Fragen bezüglich der Haftung, können diese vor Vertragsschluss noch vorgetragen und berücksichtigt werden. Nach den geleisteten Unterschriften aller Beteiligten ist ein rechtskräftiger Vertrag zustande gekommen.

Besitzübergang des Mehrfamilienhauses laut Immobilienrecht

Nachdem der Notar den Immobilienkaufvertrag beurkundet hat, beginnt er mich der Abwicklung des Kaufvertrages. Erst nachdem der Käufer den vereinbarten Kaufpreis fristgerecht bezahlt hat, erfolgt der eigentliche Besitzübergang (Nutzen-/Lastenwechsel). Ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer die Immobilie nutzen, beziehungsweise stehen ihm nun die gezahlten Mieteinnahmen zu. Andererseits trägt er ab sofort die Lasten, wie etwa die Zahlung der Grundsteuer sowie das Risiko von Gebäudebeschädigungen aller Art. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt erst später, nachdem die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt wurde.

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by work@eisenberger

Betriebskostenabrechnung erstellen: Diese Tipps sollten Sie beachten

11. Januar 2019blog

Das Erstellen der jährlichen Betriebskostenabrechnung stellt bei Mehrfamilienhäusern (MFH) oftmals eine kleine Herausforderung dar. Unklar ist dabei, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Im Ergebnis sind viele Nebenkostenabrechnungen inkorrekt – der Deutsche Mieterbund bezeichnet sogar jede zweite Nebenkostenabrechnung als fehlerhaft. Grundsätzlich sind nicht alle Kosten umlagefähig, sodass hier auf eine strikte Unterteilung geachtet werden muss. Im Folgenden wird erklärt, welche Voraussetzungen eine formale korrekte Betriebskostenrechnung erfüllen muss und wie Sie Ihren Aufwand bei der Erstellung reduzieren.

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Die Bestandteile der Betriebskostenabrechnung

Neben der monatlichen Kaltmiete zahlen Mieter einen vereinbarten Abschlag für die anfallenden Nebenkosten. Hinter den Nebenkosten verbergen sich Positionen wie Frisch- und Abwasser, Heizkosten, Müllgebühren und Kosten für gemeinsamen Strom. Durch die Addition beider Werte ergibt sich die Warmmiete, die monatlich an den Vermieter gezahlt wird. Da ein klassisches Mehrfamilienhaus über verschiedene Wohneinheiten verfügt, sollte bereits im Mietvertrag ein Umlageschlüssel definiert werden. Dieser bestimmt, welcher Anteil der Allgemeinkosten auf den Mieter umgelegt werden darf.

Zum Ende eines Abrechnungszeitraums hat der Vermieter die Aufgabe, alle umgelegten Betriebskosten zusammenzurechnen und diese mit den Abschlagszahlungen des Mieters zu verrechnen. Sollten die geleisteten Abschläge zu hoch gewesen sein, so erhält der Mieter eine Erstattung der Differenz. Bei höheren Kosten muss der Mieter eine entsprechende Nachzahlung leisten. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern kann die Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung mit einem hohen Aufwand einhergehen, denn für jede Wohnung müssen die relevanten Positionen einzeln aufgeführt werden. Eine Abrechnung der Positionen als „sonstige Betriebskosten“ ist nicht abrechenbar.
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Was versteht man unter Betriebskosten und wie werden die angesetzt?

Betriebskosten werden als Kosten definiert, die dem Eigentümer aufgrund des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Mehrfamilienhauses – dem Bewohnen – entstehen. Der entstehende Aufwand muss wiederkehrender Natur sein und regelmäßig auftreten. Dementsprechend sind Kosten, die einmalig oder innerhalb nicht definierter Zeiträume entstehen, keine Betriebskosten. In der Praxis erfolgt eine Unterscheidung in warme und kalte Betriebskosten. Bei den warmen Betriebskosten handelt es sich um alle umlagefähigen Betriebskosten. Werden die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser subtrahiert, so ergeben sich die kalten Betriebskosten.

Um im Zuge der Vermietung die korrekten Betriebskosten anzusetzen, empfiehlt sich die Berücksichtigung des regionalen Betriebskostenspiegels. Der Betriebskostenspiegel gibt an, welche Betriebskosten im Durchschnitt innerhalb eines Abrechnungszeitraums für ein bestimmtes Objekt zu zahlen sind. Die Erhebung der entsprechenden Daten wird durch den Mieterbund für Deutschland sowie die einzelnen Bundesländer veranlasst. Der Betriebskostenspiegel dient vor allem zum Erkennen möglicher Ausreißer in der Abrechnung, sodass diese intensiver geprüft werden können.

Eine formal korrekte Betriebskostenabrechnung erstellen

Eine Betriebskostenabrechnung erfordert eine formale Korrektheit. Ist diese nicht gegeben, so hat der Mieter ein Recht auf Einspruch sowie auf eine Korrektur der Abrechnung. Aus diesem Grund gibt es einige Formalitäten, die eingehalten werden müssen.

• Einhaltung der Frist
• Berücksichtigung des Abrechnungszeitraums
• Angabe der Abrechnungsschlüssel
• Angabe der Kosten

Die Abrechnung der jährlichen Betriebskosten muss spätestens ein Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraums an den Mieter übermittelt werden. Ist dies nicht der Fall, so dürfen keine Kosten beim Mieter nachgefordert werden. Ein Guthaben ist dahingegen stets zahlbar und muss innerhalb eines Monats an den Mieter weitergeleitet werden. Wichtig ist hierbei, dass die Betriebskosten nur für einen Zeitraum von zwölf Monaten abgerechnet werden dürfen. Hierbei ist es allerdings unerheblich, wann das Anfangs- und Enddatum der Abrechnungsperiode ist. Sämtliche Betriebskosten müssen im Zuge der Abrechnung genau benannt und aufgeschlüsselt werden. Des Weiteren kann der Mieter bei Zweifeln an die korrekte Durchführung Einsicht in die vorliegenden Belege fordern. Diesem Recht sollte nachgekommen werden, da der Mieter ansonsten der Nachzahlung widersprechen kann. Im Zuge der korrekten Angaben müssen auch die vereinbarten Umlageschlüssel erkennbar sein. Als Vermieter eines Mehrfamilienhauses müssen Sie auf die korrekte Berechnung der individuellen Anteile der Mieter achten. Beziehen Sie sich stets auf den Umlageschlüssel, den Sie im Mietvertrag vereinbart haben.

Diese Positionen dürfen in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden

Die Grundlage für die Umlegung von Kosten auf den Mieter ist der Mietvertrag. Zur Einfachheit sollten Sie innerhalb eines Mehrfamilienhauses stets auf einen identischen Mietvertrag achten. Hierbei haben Sie die Möglichkeit, zahlreiche Kosten auf Ihre Mieter umlegen. Allerdings gibt es auch Kosten, die Sie als Vermieter eines Mehrfamilienhauses tragen müssen. Die Grundlage für umlegbare Kosten ist der Paragraph 2 der Betriebskostenverordnung. Demnach sind u.a folgende Kosten umlegbar:

1. Kosten der Wasserversorgung
2. Hauswart
3. Sach- und Haftpflichtversicherungen
4. Grundsteuer
5. Müllentsorgungskosten
6. Warme Betriebskosten
7. Reinigungs- und Pflegekosten
8. Weitere Nebenkosten

Diese Positionen dürfen Sie nicht in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen

Während Sie als Vermieter die umlegbaren Kosten dem Mieter berechnen dürfen, müssen Sie die nicht umlegbaren Kosten eigenständig tragen. Um Fehler bei der Abrechnung der Betriebskosten zu vermeiden, dürfen Sie die folgenden Positionen nicht berücksichtigen:

1. Kosten für Verwaltung
2. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
3. Leerstände
4. Maklerkosten

Weitere Einflussfaktoren bei der Nebenkostenabrechnung

Als Vermieter haben Sie die Chance, zahlreiche Kosten auf den Mieter umzulegen. Allerdings sollten Sie stets darauf achten, dass Sie auf faire Verteilungsschlüssel setzen. Haben Sie einen Gewerbebetrieb in Ihrer Immobilie, so kann dies einen Einfluss auf die Heiz- und Müllentsorgungskosten haben, sodass hier eine Anpassung der Verteilungsschlüssel erfolgen sollte. Zusätzlich habe Sie auch die Chance, die Abschlagszahlungen an die realen Betriebskosten des Vorjahres anzupassen.

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