Relevante Verkaufskosten bei einem Mehrfamilienhaus und wie sie sich reduzieren lassen

28. Dezember 2018blog

Wenn Sie Ihr Mietshaus veräußern möchten, ist das mit gewissen Kosten verbunden. Während einige Verkaufskosten immer anfallen, lassen sich andere zumindest reduzieren oder sogar gänzlich umgehen. Da vielerlei Aufwendungen von der jeweiligen Immobilie und deren Zustand abhängig sind, können sich die finanziellen Belastungen beim Verkauf eines Zinshauses mitunter erheblich unterscheiden. Überdies beeinflusst der Verkäufer mit seinen Entscheidungen maßgeblich die Höhe vieler Kosten. Im Folgenden erhalten Sie eine praktische Übersicht zu den verschiedenen Aufwendungen, die beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses anfallen sowie nützliche Tipps, um diese effektiv zu senken.

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Kosten für Renovierungen vor dem Verkauf

Unter Umständen ist es sinnvoll, Mängel an der zu veräußernden Immobilie vorab beheben zu lassen. Insbesondere auffällige Makel, wie etwa eine verwitterte Hausfassade oder abgenutzte Geländer im Treppenhaus, können die Attraktivität des Objekts mindern. So ist es möglich, dass Modernisierungen und kleinere Instandsetzungen das Mehrfamilienhaus für Investoren und private Käufer interessanter machen. Allerdings ist bei einer solchen Überlegung der potenziell höhere Veräußerungspreis immer gegenüber den zusätzlichen Renovierungskosten abzuwägen. Für den Fall, dass Sie Ihr Mietshaus an einen versierten Immobilieninvestor verkaufen, können Sie auch ihm die erforderlichen Modernisierungen überlassen. Denn dieser verfügt über die notwendige Erfahrung und das Know-how auf diesem Gebiet.

Nicht zu unterschätzen: Kosten für ein eigenes Wertgutachten

Grundsätzlich ist es möglich, dass der Eigentümer selbst eine Wertermittlung für seine Immobilie in Auftrag gibt. Da die Gebühren dafür vom Verkehrswert abhängen, kostet ein Gutachten für ein Mehrfamilienhaus häufig mehrere Tausend Euro. Bei einem solchen fließen unter anderem die Lage, Größe, Substanz, Ausstattung, der allgemeine Zustand der Immobilie und vor allem die Mieteinnahmen ein. Die Vergütung des Gutachters richtet sich dabei nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Ein derartiges Gutachten können Sie beispielsweise im Rahmen der Preisverhandlung einsetzen. Hausverkäufer, die ihr Objekt jedoch an einen erfahrenen Investor veräußern möchten, sparen sich die Kosten für eine Wertermittlung. Denn Immobilieninvestoren nehmen zeitnah eine eigene Bewertung des Mietshauses vor.

Aufwendungen für einen Energieausweis

Manche Aufwendungen lassen sich bei einer Immobilienveräußerung nicht vermeiden. Dazu zählen unter anderem die Kosten, die für die Beantragung eines Energieausweises anfallen. Denn die Vorlage eines solchen Dokuments ist im Zuge eines Hausverkaufs vom Gesetzgeber fest vorgeschrieben. Sollte Ihnen ein einfacher Verbrauchsausweis, der auf Grundlage der Neben- und Heizkostenabrechnungen angefertigt wird, reichen, müssen Sie mit Kosten zwischen 40 und 80 Euro rechnen. Eine deutlich höhere Aussagekraft hat jedoch ein ausführlicher Bedarfsausweis, für den ein Sachverständiger zu beauftragen ist. Die Kosten für ihn schlagen dabei mit rund 300 bis 500 Euro zu Buche.

Hohe Maklerprovision

Wer sein Mietshaus nicht selbst verkaufen möchte, hat die Option, einen Makler zu engagieren. Bei der Veräußerung von Immobilien gilt jedoch, im Gegensatz zur Vermietung, das im Juni 2015 in Deutschland eingeführte Bestellerprinzip nicht. Daher hat der Auftraggeber bei einem Immobilienverkauf auch nicht sämtliche Maklerkosten automatisch zu tragen.

Stattdessen haben sich Erwerber und Verkäufer darüber zu einigen, wer welchen Anteil an der Maklercourtage übernimmt. Wichtig ist ferner zu wissen, dass es für die Aufteilung der Maklergebühren von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche Vorgaben gibt, die jedoch rechtlich nicht bindend sind. So ist es beispielsweise in den folgenden Bundesländern üblich, dass beide Vertragsparteien i.d.R. jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises an den Makler überweisen:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Saarland
• Sachsen
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

In diesen Bundesländern ist es hingegen gängige Praxis, dass der Käufer die Maklerprovision allein zahlt:

• Berlin (7,14 Prozent)
• Brandenburg (7,14 Prozent)
• Hamburg (6,25 Prozent)
• Hessen (5,95 Prozent)
• Niedersachsen (5,95 bzw. 7,14Prozent)

Bei einem Mehrfamilienhaus, das zum Beispiel einen Verkehrswert von 3.000.000 Euro aufweist und sich in Bayern befindet, hat der Veräußerer nach diesen Richtlinien, genauso wie der Käufer, 107.100 Euro an Maklergebühren aufzuwenden. Wer dies vermeiden möchte, hat die Möglichkeit, sich direkt an einen professionellen Immobilieninvestor zu wenden. Dieser kauft Ihnen das Haus ohne Makler unkompliziert und zu marktüblichen Konditionen ab.

Verkaufskosten bei Eigenvermarktung

Hauseigentümer, die sich gegen die Beauftragung eines Maklers entscheiden, können, wie bereits beschrieben, einiges an Geld sparen. Wer stattdessen seine Immobilie selbst bewirbt, dem entstehen dafür Kosten – unter anderem für Inserate in Zeitungen oder im Internet. Diese fallen jedoch in der Regel deutlich geringer aus als die Kosten für einen Makler. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass die zu zahlende Maklercourtage mit in sein Kaufpreisgebot einpreisen wird.
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Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann teuer werden

Für den Fall, dass Sie Ihr Zinshaus verkaufen wollen, aber noch einen langfristigen Kredit auf die Immobilie abzuzahlen haben, lässt sich dieser auch kündigen. Allerdings gilt es zu berücksichtigen, dass die Bank unter bestimmten Bedingungen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung erheben darf. Denn durch die vorzeitige Kündigung entgehen der Bank bei einem heuzutage niedrigeren Zinsniveau die vereinbarten Zinszahlungen für den Rest der Laufzeit.

Häufig ist es überdies sinnvoll, die von der Bank berechnete Entschädigung prüfen zu lassen. Die Verbraucherzentralen stellen nämlich immer wieder fest, dass zahlreiche Berechnungen nicht korrekt sind. Weiterhin ist es denkbar, dass Sie den bestehenden Kreditvertrag nicht kündigen, sondern ihn auf eine andere Immobilie umschreiben lassen. Für einen solchen „Objekttausch“ ist jedoch das Einverständnis des Kreditinstituts erforderlich. Die Prüfung der Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag ist ebenfalls ratsam. Sollte diese fehlerhaft sein, lässt sich ein bestehender Kreditvertrag noch bis zu einem Jahr nach Abschluss kündigen. Darüber hinaus gibt es nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein Sonderkündigungsrecht für Baufinanzierungen. Dieses räumt Kreditnehmern eine Kündigung des Darlehens nach zehn Jahren Laufzeit ein – unter Berücksichtigung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist. Eine Entschädigung müssen Sie dann nicht mehr zahlen.

Zu vernachlässigende Verkaufskosten: der Grundbuchauszug

Einen Auszug des Grundbuchs benötigt der Verkäufer, um nachzuweisen, dass er der rechtmäßige Eigentümer des Objekts ist. Zudem stehen dort unter anderem alle relevanten Informationen zu Grundpfand- und Nießbrauchrechten. Die Kosten für einen beglaubigten Auszug belaufen sich auf 20 Euro.

Häufig vermeidbar: Steuerzahlungen

In drei Fällen ist der Verkauf eines fremdgenutzten Mietshauses steuerpflichtig:

1. zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre
2. Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren
3. das Haus ist Teil eines Betriebsvermögens

Sollten Sie Ihr Mehrfamilienhaus etwa erst vor fünf Jahren erworben haben, müssen Sie auf den Wertzuwachs (Veräußerungsgewinn) eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Die Höhe der Steuer richtet sich dabei nach dem individuellen Steuersatz. Besser ist es daher für den Verkäufer einer fremdgenutzten Immobilie, wenn die 10-Jahres-Frist bereits verstrichen ist. Denn dann entfällt die Zahlung einer Spekulationssteuer.

Weiterhin nimmt der Gesetzgeber an, dass bei mehr als drei Immobilienverkäufen in fünf Jahren ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt (Drei-Objekt-Grenze). In diesem Fall zählt der Veräußerungsgewinn zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb und muss in der jährlichen Einkommensteuererklärung entsprechend angegeben werden. Daher sollten Sie aus Kostengründen vermeiden, mehr als drei Mietobjekte innerhalb von fünf Jahren zu veräußern.

Sofern das Mietshaus außerdem im Privatbesitz und nicht Teil eines Betriebsvermögens ist, fallen für den Verkauf ebenfalls keine Steuern an – vorausgesetzt, die oben genannten Bedingungen sind erfüllt.

Weitere Kosten durch Löschung der Grundschuld

Wenn der Verkäufer die eingetragene Grundschuld vor der Veräußerung löschen möchte, hat er die Kosten dafür zu tragen. Bei einem Darlehen von 500.000 Euro sind das für Notar und Grundbuchamt für beide Parteien insgesamt zwischen 500 bis 1.000 Euro fällig, je nacdem, ob die Bank die Urkunde bereits entworfen hat oder dies noch durch den Notar geschehen muss.

Wer das Darlehen zwar vollständig getilgt hat, aber zusätzliche Kosten vermeiden will, kann die Grundschuld auch im Grundbuch belassen. Auf diese Weise muss der Verkäufer keine zusätzlichen Gebühren an den Notar und das Grundbuchamt entrichten. Vielmehr hat der Erwerber die Möglichkeit, die eingetragene Grundschuld zu übernehmen und für einen neuen Kredit selbst zu nutzen. Oft akzeptiert dies jedoch leider die Käuferbank nicht.

Notarkosten umgehen

Zwar ist die Beauftragung eines Notars für eine Immobilienveräußerung unabdingbar, allerdings können Eigentümer die meisten Kosten auf den Erwerber übertragen. Die Notarkosten belaufen sich insgesamt auf durchschnittlich 1 bis 1,5 Prozent des zu beurkundenden Veräußerungspreises. Bei einem Mehrfamilienhaus, das beispielsweise für 1.000.000 Euro verkauft wird, erhalten Notar und Grundbuchamt insgesamt rund 9.000 Euro – die sich der Verkäufer gegebenenfalls sparen kann.
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*Anmerkung der Redaktion: Hier wurde die in der Alltagssprache gebräuchliche Schreibweise verwendet. Wir weisen darauf hin, dass im Steuerwesen die Schreibweise „Grunderwerbsteuer“ gebräuchlich ist.

by work@eisenberger

Erbschaftssteuer bei Mehrfamilienhäusern: Wann und in welcher Höhe sie anfällt sowie nützliche Tipps zum Verkauf

19. Dezember 2018blog

Wer Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist, stellt sich irgendwann die Frage, an wen die Immobilie vererbt beziehungsweise verschenkt werden soll. Da ein gepflegtes Mietshaus in ansprechender Lage einen hohen materiellen Wert hat, interessiert sich auch das Finanzamt für Erbschaften und Schenkungen dieser Art. So erhebt der Fiskus unter gewissen Bedingungen eine Erbschaftssteuer *. Bei dieser handelt es sich um eine Abgabe, die der Erbberechtigte aufgrund eines Erwerbs von Todes wegen zu entrichten hat. Doch wann ist diese Steuer tatsächlich fällig und in welcher Höhe? Was sollte bei einem Verkauf diesbezüglich beachtet werden?

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Immobilienerbe: Wann fällt Steuer an?

Selbst genutztes Wohnhaus

Werden Immobilien vererbt, gibt es einige Fragen zu klären. Wenn Sie Ihr Eigenheim oder Ihre Eigentumswohnung an den Ehepartner oder die Kinder vererben möchten, ist dies nach § 13 Absatz 1 Nummer 4b ErbStG steuerfrei. Voraussetzung ist jedoch, dass der Begünstigte, sofern er dort nicht bereits schon wohnte, die Immobilie selbst bezieht und dort mindestens zehn Jahre lebt. Ist der Erwerber, beispielsweise aufgrund einer Pflegebedürftigkeit, nicht in der Lage, in der Immobilie zu leben, muss die Zehnjahresfrist nicht erfüllt werden. Die Erbschaft bleibt somit steuerfrei. Bei Kindern und Enkeln, die sich die Erbschaftssteuer sparen möchten, reicht der unverzügliche Einzug in das geerbte Objekt jedoch nicht aus. Nur wenn die Wohnfläche der Immobilie 200 Quadratmeter nicht überschreitet, ist sie für den Nachwuchs erbschaftssteuerfrei. Ansonsten fällt die Steuer auf jeden zusätzlichen Quadratmeter an. Ebenso wird die Erbschaft rückwirkend steuerpflichtig, sofern Sie vor Ende der Zehnjahresfrist aus der Immobilie ausziehen.

Fremdgenutztes Wohnhaus

Da in Mehrfamilienhäusern definitionsgemäß mehrere Parteien leben, wird ein Mietshaus entweder vollständig oder teilweise fremdgenutzt. Auf ererbte Immobilien, die vermietet sind, fällt grundsätzlich eine Steuer an, wie aus § 13d ErbStG zu entnehmen ist. Dies gilt sowohl für einen Einzelerben als auch für eine Erbengemeinschaft. Allerdings mindert ein Freibetrag, dessen Höhe vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser abhängig ist, die Steuerlast. Zudem bleibt eine selbst genutzte Wohnung innerhalb des fremdgenutzten Hauses von der Steuer unberücksichtigt, sofern die oben beschriebenen Bedingungen erfüllt sind.

Geerbtes Mehrfamilienhaus: Wovon hängt die Höhe der Steuer ab?

Sofern es sich um eine Immobilie handelt, die Sie als Privatperson nicht selbst bewohnen, sind diese Kriterien zur Ermittlung der steuerlichen Last relevant:

• Verkehrswert des Objekts
• Verwandtschaftsgrad zum Erblasser

Um die Höhe der Erbschaftssteuer festsetzen zu können, muss zuerst der aktuelle Wert der Immobilie bestimmt werden. Da bei der Wertermittlung eines bebauten und vermieteten Grundstücks durch das Finanzamt zahlreiche Faktoren eine Rolle spielen, kommt dabei ein vorgeschriebenes Bewertungsverfahren zum Einsatz. Diese als Ertragswertverfahren bezeichnete Methode findet unter anderem bei der Verkehrswertermittlung von Mehrfamilienhäusern Anwendung. Der Ertragswert setzt sich einerseits aus dem Bodenwert und andererseits aus dem Gebäudeertragswert zusammen. Hierbei ist der Bodenwert von der Grundstücksgröße sowie vom Bodenrichtwert abhängig. In den Gebäudeertragswert fließt hingegen der Rohertrag der Immobilie abzüglich der Bewirtschaftungskosten und der Bodenwertverzinsung ein. Die Restnutzungsdauer sowie bauliche Umstände sind bei der Berechnung ebenfalls zu berücksichtigen. Auf dieser Basis wird sodann der Ertragswert bestimmt.

Allerdings kommt es immer wieder vor, dass der Fiskus den Verkehrswert von Immobilienobjekten zu hoch ansetzt. Denn das Finanzamt legt unter Umständen bei der Berechnung Annahmen zugrunde, die nicht der tatsächlichen Situation entsprechen. In solchen Fällen lohnt sich die Anfertigung eines eigenen Gutachtens.

Neben dem Wert des Mehrfamilienhauses hat auch der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser einen großen Einfluss auf die Erbschaftssteuer und deren Höhe. Dabei beeinflusst der Verwandtschaftsgrad nicht nur den eingeräumten Freibetrag, sondern legt überdies den individuellen Steuersatz fest. Je nachdem, in welche Steuerklasse der Erbberechtigte fällt, steht ihm ein bestimmter Freibetrag zu. Der Gesetzgeber unterscheidet dabei drei Steuerklassen:

• Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel und Eltern
• Steuerklasse II: Geschwister
• Steuerklasse III: alle anderen

Während innerhalb der Steuerklasse I je nach Verwandtschaftsgrad verschiedene Freibeträge zwischen 100.000 Euro und 500.000 Euro gelten, beträgt der Freibetrag in der Steuerklasse II und III 20.000 Euro.

Ferner ist der Steuersatz sowohl von der Steuerklasse als auch vom Wert der Immobilie unter Abzug des Freibetrags abhängig. Wenn beispielsweise ein Mietshaus nach Abzug des Freibetrags bis 6.000.000 Euro wert ist, liegt der Steuersatz in der Steuerklasse I bei 19 Prozent. Personen, die unter die Steuerklasse II oder III fallen, zahlen in diesem Fall hingegen 30 Prozent Steuern auf das Immobilienerbe.

Einfaches Berechnungsbeispiel: Erbschaftssteuer auf Immobilien

Wenn der 40-jährige Sohn des Erblassers alleiniger Erbe eines vermieteten Hauses ist und er dort nicht selbst wohnt, ergibt sich folgende Rechnung (als Nachlassverbindlichkeit wird die gesetzliche Pauschale in Höhe von 10.300 Euro in Anspruch genommen):

• Wert der Immobilie nach Ertragswertverfahren: 3.000.000 Euro
• 90 Prozent des Immobilienwerts nach § 13d ErbStG: 2.700.000 Euro
• abzüglich Pauschale für Nachlassverbindlichkeiten: 2.700.000 Euro - 10.300 Euro = 2.689.700 Euro
• abzüglich Freibetrag Kind, Steuerklasse I: 2.700.000 Euro - 400.000 Euro = 2.289.700 Euro
• Steuersatz von 19 Prozent bei Vermögenswert bis 6.000.000 Euro: 435.043 Euro

Somit ergibt sich für das Kind eine Steuerbelastung von 435.043 Euro bei einem Immobilienwert von 3.000.000 Euro. Das entspricht einem Anteil von rund 14,5 Prozent.

Wurde hingegen eine nicht verwandte Freundin oder ein Freund im Testament als Immobilienerbe eingesetzt, stellt sich die Rechnung wie folgt dar:

• Wert der Immobilie nach Ertragswertverfahren: 3.000.000 Euro
• 90 Prozent des Immobilienwerts nach § 13d ErbStG: 2.700.000 Euro
• abzüglich Pauschale für Nachlassverbindlichkeiten: 2.700.000 Euro - 10.300 Euro = 2.689.700 Euro
• abzüglich Freibetrag Steuerklasse III: 2.689.700 Euro - 20.000 Euro = 2.669.700 Euro
• Steuersatz von 30 Prozent bei Vermögenswert bis 6.000.000 Euro: 800.910 Euro.

Im Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilie werden in diesem Fall rund 26,7 Prozent an Steuern fällig. Im direkten Vergleich beider Beispiele wird deutlich: Für eine Person, die nicht mit dem Erblasser verwandt ist, liegt die Steuer auf die Erbschaft fast doppelt so hoch wie für das Kind.

Wie gestaltet sich die Steuerlast bei einer Erbengemeinschaft?

Wenn aufgrund der gesetzlichen Erbfolge oder eines Testaments mehrere Personen ein Mehrfamilienhaus oder einen anderen Vermögenswert erben, wird von einer Erbengemeinschaft gesprochen. Eine solche stellt keine dauerhafte Rechtsform dar, sondern soll, wenn möglich, zeitnah aufgelöst werden. Dazu stehen verschiedene Optionen zur Wahl:

• Veräußerung der Immobilie
• Verkauf des Erbteils
• Vermietung des Objekts
• Begründung von Wohnungseigentum

Um Auseinandersetzungen innerhalb der Gemeinschaft zu vermeiden, ist oftmals ein Verkauf des Mietshauses die beste Option. In diesem Fall wird der Verkaufserlös unter den Immobilienerben gerecht aufgeteilt. Dieses Vorgehen ist einer Teilungsversteigerung in der Regel vorzuziehen, da eine solche Zwangsversteigerung zusätzlichen Aufwand und einen niedrigeren Verkaufserlös zur Folge haben kann.

Alternativ dazu haben Sie die Möglichkeit, Ihren Teil am Nachlass an eine dritte Person zu veräußern. Wer kurzfristig Geld benötigt, profitiert von dieser Möglichkeit besonders. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass nach § 2034 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Miterben ein Vorkaufsrecht haben. Binnen zwei Monaten kann jeder Miterbe von diesem Recht Gebrauch machen.

Zudem kann das geerbte Mietobjekt weitervermietet werden. In diesem Fall erhalten die Erbberechtigten anteilig die Mieteinnahmen, die in der jährlichen Einkommensteuererklärung entsprechend anzugeben sind. Demgegenüber lassen sich die Unterhaltskosten des Mehrfamilienhauses in der Steuererklärung als Werbungskosten absetzen.

Schließlich hat eine Gemeinschaft, die zusammen geerbt hat, die Option, die Wohnungen aufzuteilen, um dort selbst einzuziehen. Jeder Eigentümer darf dann auch seine Wohnung als Büro nutzen oder weitervermieten.

Unabhängig davon, für welche Variante sich entschieden wird: Die Steuer auf die Erbschaft ist bereits zum Zeitpunkt des Erbanfalls zu begleichen. Je nach Anteil an der Immobilie wird zur steuerlichen Berechnung ein abweichender Vermögenswert zugrunde gelegt. Die Ermittlung der Steuerlast wird dann, genauso wie beim Alleinerben, unter Berücksichtigung des Verwandtschaftsgrads vorgenommen.
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Erbschaftssteuer auf Mietobjekte des Betriebsvermögens

Sofern ein Mietshaus Teil des Betriebsvermögens ist, gelten bei einer Erbschaft abweichende Regelungen. Nach § 13b ErbStG zählt inländisches Betriebsvermögen zum sogenannten begünstigten Vermögen. Der Erwerber des Vermögens hat ferner die Wahl zwischen der Regelverschonung und der Optionsverschonung. Bei der Regelverschonung sind 85 Prozent des begünstigten Vermögens von der Steuer befreit. Die Regelung ist allerdings an verschiedene Bedingungen geknüpft. So muss der Betrieb unter anderem mindestens fünf Jahre nach Übertragung vom Erwerber weitergeführt werden. Wer eine Optionsverschonung präferiert, der darf mit einer hundertprozentigen erbschaftssteuerlichen Befreiung rechnen. In diesem Fall erhöht sich die Mindesthaltefrist des Betriebs auf sieben Jahre. Außerdem werden an die Mindestlohnsumme erhöhte Anforderungen gestellt. Dabei errechnet sich die Mindestlohnsumme aus dem Verhältnis der Ausgangslohnsumme zum Zeitpunkt des Erwerbs und der Lohnsumme nach Ablauf der Mindesthaltefrist.

Wer also ein Mietshaus im Rahmen eines Betriebsvermögens erbt, zahlt unter bestimmten Umständen deutlich weniger oder sogar keine Erbschaftssteuer.

Steuern auf die Erbschaft reduzieren: Schenkung

Eigentümer von Mietshäusern haben die Möglichkeit, die Steuern auf eine Erbschaft zu umgehen, indem sie zu Lebzeiten einen Teil der Wohnungen an Ihre Nachkommen oder an Dritte verschenken. Analog zum Erbschaftsteuerrecht gelten im Schenkungsteuerrecht die gleichen Freibeträge. Allerdings kann nach einer zehnjährigen Frist von dem Freibetrag erneut Gebrauch gemacht werden. In Verbindung mit einer geschickten Testamentsgestaltung lässt sich somit später die Steuer auf eine Erbschaft effektiv vermindern.

Erbschaftssteuer auf Immobilien vermindern: Nießbrauchrecht

Wer vor seinem Tod einen Teil seines Mietshauses verschenkt, der kann sich dabei auch ein sogenanntes Nießbrauchrecht einräumen lassen. Durch dieses bekommt der Nießbrauchsberechtigte ein umfassendes Recht an der Nutzung der Immobilie zugesprochen. So ist es etwa gängige Praxis, dass Eltern zu Lebzeiten einen Teil oder das gesamte Eigentum an einer Immobilie auf ihre Kinder übertragen. Im Gegenzug erhalten die Eltern ein umfangreiches, oftmals lebenslanges, Nutzungsrecht der Wohnung beziehungsweise des Hauses. Da sich durch ein Nießbrauchrecht der Verkehrswert des Objekts mindert, fällt nur eine geringere Schenkungsteuer an.

Nützliche Tipps zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern

Für den Fall, dass Sie sich für den Verkauf Ihres geerbten Mehrfamilienhauses entscheiden, profitieren Sie von einigen Vorteilen. So ersparen sich Immobilienverkäufer häufig Auseinandersetzungen mit Mietern, die etwa in Mietrückstand geraten oder Mietnomaden sind. Weiterhin gilt für die Zehnjahres-Spekulationsfrist nicht der Zeitpunkt der Erbschaft, sondern der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser. Sollte die zehnjährige Haltefrist für den Erblasser bereits verstrichen sein, lässt sich die geerbte Immobilie sofort und ohne Zahlung einer Spekulationssteuer verkaufen.

Wer den Verkauf seines Hauses anstrebt, der muss bei einer geerbten Immobilie auch eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch vornehmen lassen. Erbberechtigte gehen dazu einfach mit ihrem Erbschein zum Grundbuchamt. Am besten erledigen Sie das innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Erbfall – dann ist die Umschreibung kostenfrei.

Wenn im Rahmen einer Erbschaft der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie bereits ermittelt wurde, können Sie diese Information direkt zur Veräußerung nutzen. Andernfalls ist zu einem späteren Zeitpunkt eine neue, aufwendige Berechnung des Hauswerts vorzunehmen. Darüber hinaus müssen Sie sich bei einer geerbten Immobilie keine Gedanken über Modernisierungen und Sanierungen machen, sofern diese zeitnah verkauft wird.

Wer den Verkauf seines Mehrfamilienhauses möglichst schnell und reibungslos vollziehen möchte, hat die Möglichkeit, sich von einem erfahrenen Immobilieninvestor unterstützen zu lassen. So erhalten Verkäufer von ihnen hilfreiche Tipps und Hilfestellungen. Überdies sind Immobilieninvestoren als solvente und verlässliche Käufer bekannt.
*Anmerkung der Redaktion: Hier wurde die in der Alltagssprache gebräuchliche Schreibweise verwendet. Wir weisen darauf hin, dass im Steuerwesen die Schreibung „Erb­schaft­steu­er“ gebräuchlich ist.

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Spekulationsfrist und Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Wissenswertes und Spartipps

13. Dezember 2018blog

Immobilien betrachtet das Finanzamt gelegentlich wie Aktien – also als Investition, Altersvorsorge oder Vermögensanlage. Durch ihren Wiederverkauf möchte der Verkäufer einen hohen Gewinn erzielen, den er unter gewissen Umständen versteuern muss. Die häufigste anfallende Steuer beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern (MFH) ist die Spekulationssteuer. Ob Sie den Veräußerungsgewinn Ihres Objektes versteuern müssen, was für Sie im Einzelnen steuerpflichtig ist und wie Sie diese Steuer reduzieren oder gar umgehen können, erfahren Sie im Folgenden. Aufbauend auf diesen Informationen wissen Sie, welche Steuerlast auf Sie zukommt und wie Sie am besten mit dieser umgehen.

Das steckt hinter der Spekulationssteuer

Wenn Sie Ihr im Privatvermögen gehaltenes MFH verkaufen möchten, tätigen Sie ein privates Veräußerungsgeschäft. Das bedeutet, dass der Gewinn aus der Veräußerung nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig ist. Sie als Immobilienbesitzer müssen ihn daher über Ihre privaten Einkünfte versteuern. Welcher Steuersatz für Sie greift, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Bis zu 45 Prozent (Spitzensteuersatz) des Veräußerungsgewinns können an Steuerschuld anfallen. Insbesondere bei einem Mehrfamilienhaus können dies sehr hohe Beträge sein, die Sie selbstverständlich lieber auf dem Konto hätten. Dies ist theoretisch auch möglich. Dafür ist es jedoch erforderlich, sich an die Spekulationsfrist von zehn Jahren zu halten. Das heißt für Sie: Die Versteuerung des Gewinns aus der Veräußerung fällt nur an, wenn Sie Ihr Haus innerhalb der Frist von zehn Jahren verkaufen. Darüber hinaus existieren weitere Möglichkeiten, die Steuerschuld zu minimieren oder gar zu eliminieren.

Gute Nachrichten gibt es für Bauherren. Für sie zählt der Zeitpunkt des Grundstückkaufes. Das Datum der Gebäudefertigstellung hingegen ist nicht maßgebend. Wer ein Grundstück zehn Jahre gehalten hat und darauf ein Mehrfamilienhaus errichtet, kann dieses ohne Erhebung einer Spekulationssteuerschuld veräußern.
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Die Spekulationssteuer beim Verkauf von MFH vermeiden oder reduzieren

Eine Möglichkeit, diese Steuer zu umgehen, ist es, die Frist von zehn Jahren beim Verkauf des MFH einzuhalten. Nach dieser Frist entfällt die Steuer auf den Gewinn aus dem Spekulationsgeschäft. Manchmal ist das jedoch nicht möglich. Sollte dies bei Ihnen der Fall sein, dann schauen Sie sich folgende Gründe an, mithilfe derer ein steuerfreier Verkauf ebenfalls gegeben ist.

Versteuerung des Spekulationsgewinns vermeiden: Eigennutzung

Sofern Sie in Ihrer Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorherigen Jahren gewohnt haben, ist ein steuerfreier Verkauf des Objektes möglich. Das bezieht sich auf die angefangenen Kalenderjahre. Sollten Sie Ihr Haus im Dezember 2016 erworben haben und dort im gleichen Monat eingezogen sein, können Sie dieses schon ab Januar 2018 ohne Erhebung einer Spekulationssteuerschuld veräußern. Zur Eigennutzung gehört auch, dass Ihre Kinder das Objekt unentgeltlich bewohnen. Damit diese Regelung greift, müssen die Sprösslinge noch kindergeldberechtigt sein. Im Fall eines Mehrfamilienhauses besteht in der Regel keine komplette Eigennutzung. Wenn Sie oder Ihre Kinder allerdings eine Wohnung selbst bewohnt haben und Sie das Haus innerhalb der 10-Jahresfrist veräußern, zahlen Sie die Steuer auf den Gewinn durch den Verkauf nur anteilig. Es erfolgt eine Umrechnung der Steuerlast auf die Quadratmeterzahl und nur die fremdgenutzten Flächen gehören zum Verkaufserlös. Das Finanzamt bezeichnet dies als Teilnutzung.

Versteuerung des Spekulationsgewinns vermeiden: Erbschaft

Haben Sie ein Mehrfamilienhaus geerbt? Dann erben Sie mit dem Gebäude auch die 10-Jahresfrist des Erblassers. Ist die Frist für den Verstorbenen bereits abgelaufen, zählt dies auch für Sie. Hat der Erblasser jedoch das Mehrfamilienhaus erst vor zwei Jahren gekauft, entfällt erst nach weiteren acht Jahren die Spekulationssteuererhebung bei einem Objektverkauf. Je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und der Höhe des Erbes müssen Sie noch Erbschaftssteuer entrichten. Für diese gibt es keine Zehnjahresfrist.

Wenn eine Erbengemeinschaft ein Mehrfamilienhaus geerbt hat, greifen die gleichen Regelungen wie oben, d.h. er wird ebenfalls die 10-Jahresfrist geerbt und der Verkauf ist steuerfrei. Sollte ein Erbe die Erbengemeinschaft auszahlen und nun alleiniger Besitzer des Gebäudes sein, beginnt die Spekulationsfrist vor vorne. Dies bedeutet, dass sie ab dem Datum der Abfindungszahlung neu beginnt. Sollte dieser Erbe nun innerhalb der Frist von zehn Jahren das Objekt veräußern wollen, ist der Gewinn aus dem Geschäft einkommenssteuerpflichtig. Hierbei wird der Anteil am Erbe allerdings abgezogen.

Steuertipps: So reduzieren Sie die Spekulationssteuer

Nicht immer ist es möglich, diese Steuer komplett zu umgehen oder die Spekulationsfrist abzuwarten. Ist dies der Fall, lässt sich die Steuer auf den Spekulationsgewinn jedoch minimieren. Dafür müssen Sie in Ihrer Steuererklärung bestimmte Kostenblöcke angeben, um diese absetzen zu können. Der zu versteuernde Verkaufserlös lässt sich durch folgende Posten reduzieren:

• • Verluste: Haben Sie im Abrechnungsjahr des Hausverkaufs weitere private Veräußerungsgeschäfte abgeschlossen und haben diese Verluste eingefahren, können Sie diese bei der Gewinnversteuerung geltend machen.
  • Verkaufskosten: Sie haben für den Immobilienverkauf ein Inserat geschaltet? Ein Makler hat für Sie den Verkauf des Objektes übernommen? Dann können Sie diese Kosten absetzen.
  • Weitere Verkaufskosten: Es kommen ferner Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen, Kosten für ein Wertgutachten und das Kopieren von Plänen in Betracht.

Alle weiteren Kosten, die beim Verkauf der Immobilie aufgewendet werden müssen.

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Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist: Wann die Spekulationssteuer stets anfällt

Innerhalb der Spekulationsfrist fällt die Steuer auf das Spekulationsgeschäft immer an, wenn folgende Kriterien gegeben sind:

• Sie nutzen die Immobilie nicht selbst und es besteht eine komplette Fremdnutzung.
• Sie haben die Immobilie im Rahmen einer Gütertrennung erworben und verkaufen Sie nun innerhalb der Spekulationsfrist.
• Sie habend die Immobilie im Rahmen einer Betriebsaufgabe gekauft oder dem Betriebsvermögen entzogen. Wenn Sie als Nutznießer das Haus innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen, müssen Sie den Verkaufsgewinn versteuern.
• Sie haben ein unbebautes Grundstück und wollen es nun verkaufen, ohne es je bebaut zu haben. Nicht bebaute Grundstücke gelten als unbewohnbar, weswegen Sie nach der Spekulationssteuerregelung steuerpflichtig sind.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Eine eindeutige Antwort gibt es darauf nicht. Die Höhe richtet sich zum einen nach dem Verkaufsgewinn und zum anderen nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Darüber hinaus können die oben genannten Posten die Steuerlast drücken. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern verringern die in der Vergangenheit gegenüber dem Fiskus geltend gemachten Abschreibungen die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Veräußerungsgewinn und folglich auch die Steuerzahlung. Bei Altbauten und Neubauten beträgt die Abschreibung jährlich 2,0 Prozent. Er liegt bei 2,5 Prozent, wenn der Altbau bereits vor 1925 errichtet wurde. Viele Faktoren fließen damit in die Berechnung der genauen Steuerschuld durch den Verkauf eines Mehrfamilienhauses innerhalb von zehn Jahren ein.

Um trotz der Komplexität dieses wichtige Thema etwas greifbarer zu machen, ist hier eine Beispielrechnung aufgeführt:

• Verkaufspreis der Immobilie nach 5 Jahren: 1.000.000 Euro
• Veräußerungskosten (Wertgutachten, Inserate): 20.000 Euro
• Anschaffungskosten: 600.000 Euro
• Abschreibungen: 100.000 Euro (5 x 20.000 Euro)
• zu versteuernder Gewinn: 480.000 Euro
• individueller Steuersatz: 40 Prozent
• Ergebnis der Steuerlast: 192.000 Euro

Das Ergebnis wird wie folgt ermittelt: Der Veräußerungspreis in Höhe von 1.000.000 Euro wird durch die Werbungskosten (= Kosten der Veräußerung, 20.000 Euro) reduziert. Von den 980.000 Euro werden dann die 600.000 Euro Anschaffungskosten, die noch um die vorgenommenen Abschreibungen in Höhe von 100.000 Euro zu vermindern sind, abgezogen. Somit ergibt sich aus der Differenz von 980.000 Euro und 500.000 Euro ein zu versteuernder Gewinn von 480.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 40% auf 480.000 Euro müssen somit 192.000 Euro als Steuerschuld an das Finanzamt abgeführt werden.

Gewerblicher Grundstückshandel und Verkauf von MFH

Sollten Sie mehr als eine Immobilie verkaufen wollen, kommt oft die Frage auf, ob sich dies bereits um einen gewerblichen Hausverkauf handelt. Normalerweise fällt die Immobilienveräußerung unter die privaten Veräußerungsgeschäfte, weswegen eine Spekulationssteuerlast nur innerhalb der Spekulationsfrist berechnet wird. Die Rechtsprechung macht deutlich, dass ein gewerblicher Hausverkauf ab drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren beginnt. Das bedeutet: Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren vier Objekte oder mehr, stuft das Finanzamt diese Veräußerungen als sogenannten gewerblichen Verkauf ein. Hierbei greift jedoch ebenfalls das Prinzip der Absicht auf Gewinnerzielung, was zum Beispiel durch Modernisierungsmaßnahmen Ausdruck findet. Treffen bei Ihnen alle Aspekte zu, ist der Verkauf eine unternehmerische Arbeit und zählt nach § 15 Einkommenssteuergesetz zu den gewerblichen Einkünften. Diese Regelung hat die Konsequenz, dass die Verkaufsgewinne unter die Einkommenssteuer und unter die Gewerbesteuer fallen. Die Frist von zehn Jahren ist nun nicht mehr von Bedeutung. Abweichende Steuersätze ergeben sich ebenfalls, wenn das Gebäude Teil des Betriebsvermögens ist und nun veräußert werden soll.

Verkauf eines MFH innerhalb der Frist: Lohnt sich das?

Der zu versteuernde Gewinn aus dem Hausverkauf kann die Freude über den Verkauf stark belasten. Doch wie oben erwähnt existieren Möglichkeiten, die Steuerschuld geschickt und legal zu reduzieren. Darüber hinaus sollten Sie stets Ihre individuelle Situation betrachten. Trotz der Steuerschuld durch die Spekulationsregelung kann es sinnvoll sein, ein Objekt zu verkaufen. Ist Ihr vermietetes Wohnhaus im Wert bereits erheblich gestiegen, kann es ratsam sein, die Frist von zehn Jahren abzuwarten. Vielleicht entscheiden Sie sich auch dazu, eine oder mehrere Wohnungen in dem Objekt selbst zu beziehen. Durch den Eigenbedarf mindern Sie die Steuerbelastung. Letztlich entscheidet daher der Einzelfall, ob Sie vor Fristende den Hausverkauf angehen sollten.

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Mehrfamilienhaus verkaufen: Hierauf sollten Sie achten

5. November 2018blog

Ein Mehrfamilienhaus (MFH) zu verkaufen, kann eine kleine Herausforderung sein, die Sie mit einem kompetenten und seriösen Käufer wie einem professionellen Immobilieninvestor an Ihrer Seite jedoch problemlos meistern. Im Unterschied zu einer einzelnen Wohnung oder einem Einfamilienhaus steht ein aufwendiger Verkaufsprozess an. Es ist eine umfangreiche Immobilienbewertung des Mehrfamilienhauses erforderlich. Zudem muss eine Vielzahl an Unterlagen für den Kaufvertrag und die Wertermittlung zusammengetragen werden. Darüber hinaus befinden sich in allen oder dem meisten Wohnungen Mieter, deren Mietzahlungen bei der Kalkulation berücksichtigt werden müssen. Wichtige Hinweise und Tipps rund um den Hausverkauf erhalten Sie hier.

Verkauf eines Mehrfamilienhauses: Eine gute Vorbereitung ist entscheidend

Ein Immobilienverkauf muss stets gut vorbereitet werden. Bei einem Mehrfamilienhaus ist die Vorbereitung etwas aufwendiger, da die Liste der Aspekte, die beachtet werden sollten, länger ist. Oft entscheiden sich Verkäufer dazu, einen Immobilienmakler zu konsultieren. Dieser kann selbstverständlich sehr hilfreich sein, aber der Verkauf eines Mietshauses ohne Makler ist in der Regel problemlos möglich. Ein Grund dafür ist, dass sich insbesondere Investoren für solche Immobilien interessieren. Seriöse Immobilieninvestoren sind im Ankauf von großen Objekten routiniert und nehmen dem Käufer einen Großteil der Arbeit ab. Ihr Kaufpreis entspricht den marktüblichen Preisen, weswegen Sie mit keinen Abstrichen beim Verkaufserlös zu rechnen haben.
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Hausverkauf im Ganzen oder jede Wohnung einzeln?

Unabhängig davon, ob ein Makler am Verkauf beteiligt ist oder nicht, stellt sich die Frage, ob das Haus im Ganzen oder gestückelt verkauft werden soll. Theoretisch ließe sich das Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln, um jede Wohnung separat zu veräußern. Unter Umständen erreichen Sie auf diese Weise eine bessere Rendite. Doch wo Licht ist, ist bekanntlich ebenfalls Schatten. Wenn Sie alle Wohnungen einzeln veräußern, müssen Sie zahlreiche Prozesse einzelner Objektverkäufe durchlaufen. Dies bringt einen erheblichen Aufwand mit sich – in finanzieller und zeitlicher Hinsicht. Bereits durch die Zeitersparnis, die Sie durch einen Gesamtverkauf des Objektes erzielen, relativiert sich oft das Plus an Rendite durch einen Einzelverkauf. Sie sollten sich daher die Fragen stellen:

• Wie schnell möchte ich auf einen hohen Geldbetrag zugreifen können?
• Zu wie viel nervlichem sowie zeitlichem Mehraufwand durch einen Einzelverkauf bin ich bereit?

Gerade in weniger attraktiven Wohnlagen kann der Verkauf von Eigentumswohnungen sich über etliche Jahre hinwegziehen. Nicht jeder Verkäufer ist dazu in der Lage, diese unsichere Situation über solch einen langen Zeitraum zu ertragen. Manchmal fehlt ihm hierzu schlichtweg die Zeit oder die Möglichkeit. Vor allem wenn es um Erbangelegenheiten geht oder umgehend finanzielle Mittel freigesetzt werden müssen, ist oft ein rascher, einfacher Verkauf die beste Lösung.

Darüber hinaus müssen Sie bei der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen einige Voraussetzungen beachten. Vor dem Verkauf jeder separaten Wohnung ist es erforderlich, die Wohnungsaufteilung beim Grundbuchamt zu beantragen. Damit das Amt letztlich diesen Antrag akzeptiert, wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt.

Hierfür müssen alle Wohnungen baulich durch Wände sowie Decken klar voneinander getrennt sein. Jede einzelne Wohnung muss einen eigenen verschließbaren Zugang aufweisen. Zudem sind ein effizienter Wärmeschutz und Schallschutz in jeder Wohneinheit notwendig. Um diese Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, können auf Sie Investitionen in gehobener Höhe zukommen.

Die erforderlichen Unterlagen für den Verkauf zusammenstellen

Sobald Sie ein MFH verkaufen möchten, müssen Sie diverse erforderliche Unterlagen zusammentragen. Zu diesen gehören:

• Pläne des Hauses und Grundrisse der einzelnen Wohnungen
• Wohnflächenberechnung
• Auszug Flurkarte
• Aktueller Grundbuchauszug
• Aktuelle Mietaufstellung
• Kopien Mietverträge
• Kautionsübersicht
• Versicherungsnachweis
• Energieausweis
• Ggfs. Baulastenauskunft, Altlastenauskunft und Denkmalschutzauskunft
• Nachweise zu Renovierungen und Modernisierungen
• jegliche Unterlagen zur Substanz des Hauses

Alle genannten Unterlagen vom Grundriss bis zum Energieausweis müssen auch bei einem Verkauf einer einzelnen Wohnung dem Käufer zur Verfügung gestellt werden. Die beiden letzten Punkte sind für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern von Bedeutung. So kann der Kaufinteressent besser abschätzen, ob und inwiefern auf ihn in Kürze Sanierungsmaßnahmen zukommen.

Umgang mit den Mietern: Welche Rechte haben diese?

Verkäufer machen sich oft darüber Gedanken, was aus den Wohnungsmietern wird, wenn das Mehrfamilienhaus veräußert wird. Auch die Frage nach ihren Rechten kommt auf. Das BGB legt fest, dass der Käufer eines Mietshauses an die bereits bestehenden Mietverträge gebunden ist. Das heißt, dass die aktuellen Wohnungsmieter nicht einfach ihrer Wohnung verwiesen werden können. Verkauft man die Wohnungen einzeln, existiert sogar eine sogenannte Kündigungssperrfrist von einem Zeitraum von mindestens drei Jahren.

Um Unstimmigkeiten mit dem Hauskäufer und den Wohnungsmietern zu vermeiden, sollten Sie stets bei allen Parteien mit offenen Karten spielen. Etwaige noch nicht beglichene Mietforderungen, Kautionsrückzahlungen, Betriebskostenzahlungen und andere verbindliche Regelungen sollten im Kaufvertrag vermerkt werden.

Das Mehrfamilienhaus verkaufen – zum richtigen Preis

Die Wertermittlung stellt einen wichtigen Teilbereich des Verkaufsprozesses dar. Verkäufer haben oft bereits eine grobe Vorstellung, wie viel ihr Objekt wert ist. Ob ihre Vorstellungen überzogen oder zu niedrig angesetzt sind, offenbart ein offizielles Bewertungsverfahren. Drei anerkannte Berechnungsmethoden existieren, von denen in der Regel das Ertragswertverfahren für Mehrfamilienhäuser Anwendung findet. Der Grund dafür ist einfach: Beim Kauf von Mehrfamilienhäusern steht zumeist keine Eigennutzung an, sondern das Objekt wird als Investment betrachtet. Dementsprechend ist die Rendite maßgebend für den Kaufpreis. Wie hoch der Ertrag ist, den ein angelegtes Kapital in einem bestimmten Zeitraum bringt, ist für den Käufer eines Mehrfamilienhauses entscheidend.
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Ertragswertverfahren führt zum Kaufpreis

Um per Ertragswertverfahren die Immobilienbewertung für das MFH vorzunehmen, müssen verschiedene Werte für die Berechnung herangezogen werden. So sind der reine Bodenwert und die erzielbare Jahresmiete wichtig. Von der Gesamtmiete zieht man wiederum die Bewirtschaftungskosten des Objektes ab. Um dieses Berechnungsverfahren im Detail zu verstehen, sind hier seine grundlegenden Einflussfaktoren aufgeführt:

• Rohertrag: Mit ihm sind alle erzielbaren Wohnungsmieten gemeint. Herangezogen werden die aktuellen tatsächlichen Mieten im Objekt, wenn dieses vermietet ist.
• Bewirtschaftungskosten: Unter diesen Begriff fallen alle Kosten, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des MFH einkalkuliert werden müssen. Es sind Kosten, die nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden können. Daher sind hiermit Kosten wie Abschreibungen, Instandhaltungsmaßnahmen, Mietausfallwagnis und Verwaltungsgebühren gemeint.
• Liegenschaftszins: Dies ist der Zinssatz, zu dem die Verkehrswerte von Objekten oder Grundstücken in Hannover und Umgebung verzinst werden. Er wird zur Kapitalisierung der zukünftigen Einnahmen und Kosten herangezogen. Wie hoch der Liegenschaftszins ist, wird aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt.
• Multiplikator: Der Multiplikator oder auch Vervielfältiger stellt eine Rechengröße bei dieser Berechnungsmethode dar. Er lässt sich aus der Restnutzungsdauer des Objektes und dem Liegenschaftszins ableiten.
• Weitere wertbeeinflussende Umstände: Zu diesem Posten gehören Bauschäden wegen nicht erfolgter Instandhaltungsmaßnahmen, Mietbindungen und vieles mehr. Wichtig hierbei ist, dass dieser Posten noch nicht beim Rohertrag Berücksichtigung fand. Daher können die Umstände den Ertragswert des Gebäudes minimieren oder gar steigern.

Diese Berechnungsmethode macht eines deutlich: Die Immobilie ist nur eine gewinnbringende Kapitalanlage, wenn sich über die Nutzungsmöglichkeiten Einnahmen ergeben, die die Kosten übersteigen. In Eigenregie als Laie den Wert des Mehrfamilienhauses zu ermitteln, stellt eine Herausforderung dar. Die konkrete Anwendung des Ertragswertverfahrens bedarf vieler Informationen und einer guten Marktkenntnis.

Der Verkauf einer Immobilie stellt viele Hausbesitzer vor eine Herausforderung, die sie so einfach nicht bewältigen können, was vollkommen verständlich ist. Dafür gibt es Experten, welche genau auf ihre Fragen die passende Antwort geben können.

Grobe Einschätzung per Kaufpreisfaktor für ein Mehrfamilienhaus in Hannover, Umland und bundesweit vornehmen

Wer eine Immobilie privat verkaufen möchte, führt in der Regel keine aufwendige Wertberechnung durch. Um dennoch einen groben Schätzwert zu haben, was das eigene Objekt wert ist, kann der Kaufpreisfaktor für das Mehrfamilienhaus herangezogen werden. Diesen Multiplikator können Sie sich als Verkäufer leicht im Internet aus aktuellen Marktberichten von Immobilienexperten heraussuchen. Im Anschluss erfolgt ein Blick auf Ihre Mieteinnahmen pro Jahr. Diese multiplizieren Sie mit dem Kaufpreisfaktor. Das sich daraus ergebende Produkt ist der grob geschätzte Verkaufspreis. Doch Achtung: Wichtig ist zu bedenken, dass dieser Wert höher liegt als das Ergebnis aus dem Ertragswertverfahren. Immerhin sind bei dieser schnellen und groben Kalkulation noch nicht die laufenden Nebenkosten und ein evtl. Instandhaltungsstau im ganzen Umfang berücksichtigt. Sie können in dem Resultat jedoch einen Richtwert sehen.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Weichen auf Erfolg stellen

Verkäufer sind daran interessiert, ihr Objekt möglichst schnell und zum bestmöglichen Preis zu veräußern. Eines müssen Immobilienverkäufer stets beachten: Ein Immobilienverkauf sollte so schnell wie möglich abgewickelt werden. Ist ein Objekt zu lange auf dem Markt, kommt bei potenziellen Käufern Misstrauen auf. Oft führt dieses Misstrauen dazu, dass der Verkaufspreis minimiert werden muss. Dies bedeutet für Sie einen finanziellen Verlust. Um das Mehrfamilienhaus rasch zu verkaufen, sollten Sie die wichtigsten vier Erfolgsfaktoren für einen schnellen Objektverkauf nutzen:

1. Keinen überzogenen, unrealistischen Verkaufspreis ansetzen, da dieser Interessenten auf den ersten Blick vergrämt und der Verkaufsprozess ungleich länger dauert.
2. Bevor der Immobilienverkaufsprozess startet, sollten alle Unterlagen zusammengesucht werden. Sind noch Sanierungsmaßnahmen zu erledigen? Wer diese zeitnah durchführt, findet leichter einen Käufer.
3. Verkäufer sollten leicht und gut erreichbar sein – per E-Mail oder/und Mobiltelefon.
4. Kaufinteressenten müssen richtig eingeschätzt werden. Unnötige Besichtigungen mit Personen, die keine klare Kaufabsicht haben, verbrauchen sehr viel Zeit. Zugleich ermüden sie und nehmen die Hoffnung auf einen baldigen Verkauf.

Auf verlässliche und kompetente Kaufinteressenten beim Hausverkauf setzen

Wie bereits in den vorangegangenen vier Erfolgsfaktoren zu erkennen ist, ist es beim Immobilienverkauf wichtig, auf verlässliche und kompetente Kaufinteressenten zu setzen. Mit ihnen verläuft der komplette Veräußerungsprozess reibungslos und stressfrei. Insbesondere Laien fällt es schwer, diesbezüglich ein richtiges Gespür zu haben. Da es sich jedoch um ein Mehrfamilienhaus handelt, sind verstärkt Investoren an diesem Objekt interessiert. Über sie lassen sich leicht nähere Informationen einholen, da sie in der Regel über eigene Webseiten verfügen oder Teil eines Verbandes sind. Hat ein seriöser Immobilieninvestor Interesse an Ihrem Mehrfamilienhaus, dürfen Sie sich freuen. Der Investor weist eine verlässliche Routine beim Kauf des Mehrfamilienhauses auf, wodurch sich der gesamte Prozess des Objektverkaufs verkürzt.

Darüber hinaus kann Ihnen der Immobilieninvestor beim Hausverkaufsprozess hilfreich unter die Arme greifen. Er besitzt ein gutes Netzwerk an örtlichen Akteuren, weshalb sich die Unterlagen zum Haus leichter zusammenstellen lassen. Der Kaufvertrag ist fair, sodass unnötige Diskussionen entfallen. Zudem kann der Investor eine Unterstützung durch seine Hausverwaltung anbieten und sogar die letzte Betriebskostenabrechnung erstellen. Um den Termin beim Notar kümmert er sich ebenfalls. Selbstverständlich agieren renommierte Investoren stets vertragstreu, zahlen marktübliche Preise und berücksichtigen individuelle Wünsche. Die Entscheidungswege sind trotz der geballten Kompetenz kurz, wodurch zu 100 Prozent ein zügiger Immobilienverkauf gewährleistet ist.

Mehrfamilienhaus verkaufen – dank des richtigen Käufers oft einfacher als Sie denken!

Der Beitrag zeigt, dass es aufwendig sein kann, ein Mehrfamilienhaus zu veräußern. Jedoch stellt sich der Prozess mit dem richtigen Käufer wie einem Immobilieninvestor an der Hand leichter dar, als anfangs erwartet wird. Innerhalb von wenigen Wochen können Sie den Vorgang erfolgreich abgeschlossen haben, sodass bereits in Kürze ein hoher Geldbetrag auf Ihrem Konto eingeht. Im Anschluss sind Sie als Verkäufer von Ihren einstigen Verpflichtungen befreit und verfügen frei über den Gewinn aus dem Verkauf. Wichtig ist für Sie und alle Beteiligten, dass eine gute Vorbereitung erfolgt. Alle weiteren entscheidenden Schritte kann Ihnen ein versierter und erfahrener Immobilienverkäufer abnehmen. So sparen Sie Zeit und Nerven.
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Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf: Wie hoch sind die Kosten für eine vorzeitige Ablösung des Kredits?

29. Oktober 2018blog

Sie planen den Immobilienverkauf Ihres Mehrfamilienhauses, jedoch läuft noch Ihr Festzinskredit auf die Immobilie? Grundsätzlich stellt dies kein Problem dar, denn Kreditnehmern wird bei einem Immobilienverkauf das Recht zugesprochen, vorzeitig die Kündigung des Darlehens vorzunehmen. Dieses Sonderkündigungsrecht kann allerdings mit einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank einhergehen, mit der das Finanzinstitut seinen Zinsverlust ausgleicht. Es ist daher wichtig, sich als Hausverkäufer mit diesem Thema vor dem Verkauf auseinanderzusetzen. Hier erfahren Sie, wann und ob ein Vorfälligkeitsentgelt anfällt und wie sich seine Höhe berechnen lässt.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung und warum kann sie anfallen?

Banken vergeben Immobilienkredite für einen fixen Zeitraum inklusive Zinsbindung. Manchmal möchte der Kreditnehmer allerdings vor Beendigung des Kreditvertrags das Vertragsverhältnis mit der Bank beenden. Jetzt fällt neben dem Restbetrag des Darlehens auch oft ein Vorfälligkeitsentgelt an. Der Grund dieses Entgelts liegt in den finanziellen Verlusten, die sich für die kreditgebende Bank ergeben. Sie erhalten nicht die erwarteten Zinseinnahmen für den ursprünglich vereinbarten Zeitraum. Mit dem Entgelt können sie ihren Verlust ausgleichen. Wichtig hierbei ist, dass die Bank bereits bei Unterzeichnung des Kreditvertrags den Kreditnehmer darüber informieren muss, dass für ihn Kosten entstehen, sofern er den Kredit vorzeitig ablösen möchte.

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Gründe für eine vorzeitige Darlehenskündigung

Das Finanzinstitut darf die Darlehenskündigung innerhalb der Zinsbindungsfrist ablehnen. Gleiches gilt, wenn der Kreditnehmer den Kredit vorzeitig tilgen möchte. Bestehen keine triftigen Gründe für die vorzeitige Kreditkündigung, ist der Kreditnehmer auf die Kulanz seiner Bank angewiesen. Doch von jeder Regel gibt es bekanntlich Ausnahmen. Banken sind gesetzlich verpflichtet, eine Vertragsauflösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu akzeptieren, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:

• Das Darlehen ist zur Baufinanzierung beansprucht worden und nun soll das Haus verkauft werden. Ohne die Immobilie ist es nicht mehr möglich, den Kredit grundpfandrechtlich abzusichern.
• Trotz triftigen Grundes akzeptiert die Bank einen Antrag zur Erhöhung des Darlehensbetrags nicht. Der Kreditnehmer ist nun gezwungen, ein Darlehen bei einem anderen Kreditgeber aufzunehmen. Beispiele für eine gerechtfertigte Darlehenserhöhung sind erforderliche Modernisierungen einer Immobilie oder ein Anbau.

Übrigens: Günstigere Kreditkonditionen bei einer anderen Bank sind kein Grund für ein Sonderkündigungsrecht des Kreditvertrags. Diese Regelung greift auch, wenn dadurch sich die finanzielle Situation so gut verbessert, dass eine vorzeitige Bezahlung der Restschuld nun möglich wäre.

Berechnung Vorfälligkeitsentschädigung: Verfahrensweise der Banken

Vor der Kündigung eines Kreditvertrags für die Immobilienfinanzierung sollte sich der Darlehensnehmer darüber informieren, ob er eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss und wie hoch diese wäre. Einen Pauschalbetrag für dieses Entgelt gibt es nicht. Stattdessen entscheidet der Einzelfall. Auskunft über die Höhe gibt der Kreditvertrag selbst sowie die Höhe der Restschuld, die Dauer der Zinsfestschreibung, der fixierte Nominalzins und das derzeitige Zinsniveau. Teilweise ist die Entschädigungszahlung für eine vorzeitige Ablösung des Kredits so immens hoch, dass sich die vorzeitige Tilgung des Darlehens kaum lohnt. Jedoch sollte nie übereilt eine Entscheidung getroffen werden. Es ist besser, eine individuelle Berechnung vorzunehmen.
Häufig kommt es zu Rechtsstreitigkeiten über das Ergebnis einer Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung durch die Bank, obgleich diesem zwei grundsätzliche mathematische Vorgehensweisen zugrunde liegen. Hier sind die beiden Berechnungsmethoden, die Banken anwenden:

1. Der Vergleich von Aktiv und Aktiv: Hierbei geht die Bank davon aus, dass es zum Abschluss eines Ersatzdarlehens mit schlechteren Konditionen kommt. Aus der Zinsdifferenz zwischen dem alten und dem neuen Darlehen ergibt sich die Vorfälligkeitsentschädigungshöhe.
2. Der Vergleich von Aktiv und Passiv: Bei dieser Berechnungsmethode nimmt die Bank an, dass sie den Geldbetrag nicht neu verleiht. Stattdessen legt sie diesen beispielsweise in Form von Hypothekenpfandbriefen am Kapitalmarkt an. Nun beläuft sich die Höhe des Zinsschadens auf die Differenz des Nominalzinses (fixiert im Kreditvertrag) sowie dem Pfandbriefzins.

Da die Vorfälligkeitsentgelthöhe bei der zweiten Berechnungsmethode höher ausfällt als bei der ersten Methode, wählen die Banken zumeist die zweite Variante. Jedoch ist die erste Methode für die Banken verpflichtend, sofern der Kreditnehmer ein neues Darlehen bei der Bank abschließt. Dies tut er, um beispielsweise eine andere Immobilie zu finanzieren.

Sondertilgungsrecht beachten

In den Darlehensverträgen ist oft eine Sondertilgung durch den Kreditnehmer beinhaltet. Sollten dem Verbraucher finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, um eine Sondertilgung des Immobilienkredits zusätzlich zu den eigentlichen Tilgungen vorzunehmen, kann er dies tun. Der Kredit ist damit in kürzerer Zeit abbezahlt. Tut dies der Kreditnehmer, wird die Vorfälligkeitsentschädigungszahlung an die Bank kleiner ausfallen. Diese Regelung zur Möglichkeit einer gesonderten Rückzahlung innerhalb des Kündigungsrechts nennt sich Sondertilgungsrecht und ist im Vertrag vermerkt. Positiv ist: Auch mögliche Sondertilgungsrechte bis Ablauf der Zinsbindung werden bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt.

Immobilie verkaufen: Beispielrechnung zur Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Beispielrechnung stellt dar, wie eine Bank die Entschädigungszahlung ermittelt.

Auf den Hauseigentümer käme damit eine Zahlung von 8.985 Euro zu. Dieser Betrag wäre höher, wenn der Nominalzins des Kredits erheblich über dem jetzigen Zinsniveau liegt und es eine längere Zinsbindungsfrist gäbe.

Achtung: Einspruch bei falscher Berechnung des Vorfälligkeitsentgeltes

Sie möchten ein Mehrfamilienhaus verkaufen, über das noch ein Kreditvertrag läuft. Sie haben der Bank mitgeteilt, dass Sie das Darlehen vorzeitig kündigen und nun berechnet die Bank die Zinsschuld. Es ist ratsam, der Bank nicht blind zu vertrauen. Nach Aussagen der Verbraucherzentrale fallen etwa drei von zehn Berechnungen zum Vorfälligkeitsentgelt zu hoch aus. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Berechnung in Eigenregie zu wiederholen und den angegebenen Betrag der Bank zu überprüfen. Wer dies nicht selbst durchführen kann, sollte einen Anwalt oder einen anderen Experten zurate ziehen. Ist der Betrag zu hoch, hat der Kreditnehmer das Recht, Einspruch zu erheben. Dies kann auch noch nach der schon getätigten Bezahlung des Vorfälligkeitsentgeltes erfolgen, denn etwaige Ansprüche verjähren erst nach einer Frist von drei Jahren.
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Immobilienverkauf: Fällt stets eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Wie oben erwähnt, entfällt unter gewissen Umständen die Vorfälligkeitsentschädigungszahlung. Dafür gibt es zwei Szenarien, die hin und wieder in der Praxis Gebrauch finden. Beim ersten Szenario handelt es sich um keinen eigentlichen Immobilienverkauf, sondern um einen Sicherheitentausch. Dies bedeutet, dass das bereits bestehende Objekt gegen eine neue gleichwertige oder höherwertige Immobilie ausgewechselt wird. Dadurch bleibt der vorhandene Darlehensvertrag bestehen. Eine weitere Möglichkeit wäre, dass der Käufer den Immobilienkredit übernimmt. Dies passiert gar nicht so selten, denn diese Variante hat monetäre Vorteile für beide Seiten. So kann der Immobilienkäufer Geld sparen, sollte der Verkäufer seinerzeit eine Immobilienfinanzierung mit einem sehr günstigen Zinssatz abgeschlossen haben. Für den Verkäufer wiederum bedeutet die Vertragsübernahme ein Entfallen der Vorfälligkeitsentschädigungszahlung. Selbstverständlich setzen beide Varianten voraus, dass die Bank als Kreditgeber mit dem Objekt- oder Schuldnertausch einverstanden ist. Akzeptiert sie diese Maßnahme, muss nur noch eine geringe Bearbeitungsgebühr entrichtet werden.
Tipp: Unter gewissen Umständen können Sie das Vorfälligkeitsentgelt bei Immobilienverkauf durch einen Widerrufsjoker umgehen oder minimieren. Dies ist möglich, indem Sie Ihrem Kreditgeber einen Fehler nachweisen. So sind die Banken dazu verpflichtet, bei Kreditabschluss den Kreditnehmer eingehend über den Darlehensvertrag zu informieren. Hierzu gehören auch umfassende Hinweise zum Widerrufsrecht. Erfolgt seitens des Finanzinstituts keine Widerrufsbelehrung oder erfolgten keine umfangreichen Widerrufsinformationen, die den rechtlichen Anforderungen genügen, kann der Kredit widerrufen werden und der Vorfälligkeitsentschädigungsanspruch der Bank entfällt. Diese Vorgabe und Pflicht ist so eindeutig definiert, dass Richter nur noch sehr selten über den Einzelfall entscheiden. Kreditnehmer können ebenfalls bereits gezahlte Gelder zurückverlangen, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Belehrung fehlerhaft war. Beachtenswert bei dem Widerrufsjoker ist, dass dieser nur für Kreditnehmer vorgesehen ist, die ihren Darlehensvertrag nach dem 10. Juni 2010 unterzeichnet haben.

Immobilienverkauf trotz Vorfälligkeitsentgelt oder lieber warten?

Auf diese Frage gibt es keine eindeutige Antwort. Wie die vorherigen Abschnitte zeigen, existieren Möglichkeiten, diese gesonderte Entschädigungszahlung an den Kreditgeber durch den Zinsverlust zu umgehen oder zu reduzieren. Zudem ist die Höhe der von der Bank veranschlagten Zahlung stark von den Ausgangsbedingungen abhängig. Darüber hinaus muss ein weiterer Aspekt beachtet werden: Die Vorfälligkeitsentschädigungshöhe mag unter Umständen immens erscheinen, doch sie sollte stets in Relation zur Immobilie, zum Kaufpreis und zu den Zinszahlungen gesehen werden. Bei einer Vorfälligkeitsentgelthöhe von beispielsweise 15.000 Euro können Sie als Besitzer eines Mehrfamilienhauses ins Nachdenken kommen, ob Sie das Haus überhaupt verkaufen sollen. Allerdings muss dabei bedacht werden, dass durch eine Kreditablösung keinerlei zukünftige Zinszahlungen für das Objekt anfallen. Diesen Betrag sparen Sie also ein. Noch entscheidender ist jedoch Ihre individuelle Situation als Verkäufer. Es kann gute Gründe für einen Hausverkauf geben, die die Entschädigungszahlung rechtfertigen – auch ein guter Verkaufspreis kann sie ausgleichen. Trotz eines Vorfälligkeitsentgeltes kann sich ein Hausverkauf also durchaus lohnen.

Viele Menschen spielen mit dem Gedanken ihre Immobilie zu verkaufen, doch verfügen sie weder über die nötige Zeit, noch über das Fachwissen in der Immobilienbranche.

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