Mieter zahlt nicht: Wege aus dem Problem

15. Mai 2019blog

Leider passiert es immer wieder, dass ein Mieter nicht zahlt. Dies ist nicht nur ärgerlich, sondern kann auch nachhaltige finanzielle Schwierigkeiten beim Vermieter hervorrufen. Das vermietete Mehrfamilienhaus stellt eine Geldanlage dar, deren Haupteinnahmequelle die regelmäßige Mietzahlung ist. Von ihr sind zudem die Nebenkosten abzuziehen, von denen Stromanbieter, Gasanbieter und andere Versorger bezahlt werden. Darüber hinaus bildet ein Vermieter Rücklagen, um anstehende Renovierungsmaßnahmen am Haus vorzunehmen. Eine konsequente Zahlung der Miete ist für den Vermieter daher extrem wichtig. Was Sie tun können, wenn der Mieter nicht zahlt, erfahren Sie hier.

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Was ist ein Mietrückstand?

Im Mietvertrag ist vermerkt, bis wann die Zahlung der Miete erfolgen muss. In der Regel ist dies jeweils der dritte Werktag im Monat. Sofern der Mieter bis zum Fälligkeitsdatum den ausstehenden Betrag nicht vollständig überwiesen hat, ist er mit der Miete im Verzug. Ist die Miete nicht pünktlich auf dem Konto, ist es ratsam, zuerst mit dem Mieter in Kontakt zu treten. Es kann immerhin diverse Gründe geben, warum die Miete nicht auf dem Bankkonto ist. Einige lassen sich leichter beheben als andere. Typische Gründe für Mietrückstände sind:

• Überweisungsfehler
• Vergesslichkeit
• finanzielle Probleme
• bewusste Zahlungsverweigerung

Mieter zahlt unpünktlich: die Mahnung oder Ratenzahlung als erster Schritt

Gerade wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und keinen engen Kontakt zu den Mietern pflegt, sollte bei einer ausbleibenden Miete eine offizielle Mahnung schreiben. Sie dient als Zahlungserinnerung und beinhaltet den ausstehenden Betrag sowie eine Frist für die Nachzahlung. Kann das Schreiben nicht persönlich überreicht werden, empfiehlt sich ein Versenden per Einwurf-Einschreiben. Auf diese Weise sind Sie bei etwaigen späteren Rechtsstreitigkeiten besser geschützt. Ist der Mieter grundsätzlich zahlungsbereit, aber kann derzeit den vollen Betrag nicht aufbringen, kann eine Ratenzahlung empfehlenswert sein. Auch hierbei ist es wichtig, dies schriftlich zu dokumentieren.

Fristlose Kündigung oder ordentliche Kündigung des Problemmieters

Gelegentlich bezahlt der Mieter trotz eines Mahnungsschreibens die Miete nicht. Um weitere Probleme zu vermeiden, möchten Vermieter solche Problemmieter nicht mehr bei sich im Mietshaus haben. Was ist zu tun? Der deutsche Mieterschutz ist streng, weswegen bestimmte Bedingungen gegeben sein müssen, damit Sie als Vermieter rechtliche Schritte einleiten dürfen:

• 1. Möglichkeit: Der Mieter schuldet dem Vermieter zwei komplette Monatsmieten, die nicht in einem engen zeitlichen Bezug stehen müssen.

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Um eine fristlose Kündigung einzuleiten, ist es wichtig, bereits im ersten Mahnschreiben an den Mieter die fristlose Kündigung bei Nichtzahlung des ausstehenden Betrags anzumerken. Zahlt der Mieter erneut nicht oder zahlt er nur einen Teil der Miete, ist die fristlose Kündigung fällig. Gerade die gefürchteten Mietnomaden ignorieren diese Schreiben oft und verlassen die Wohnung nicht. Jetzt muss der Vermieter den nächsten rechtlichen Schritt einleiten: die Räumungsklage. Nach Erhalt der Räumungsklage hat der Mieter zwei Monate Zeit, um seine Schulden zu bezahlen und so eine fristlose Kündigung sowie die Räumungsklage zu umgehen. Dieses Recht verliert der Mieter, sofern Sie ihm neben der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung aussprechen. Dies hat 2018 der Bundesgerichtshof noch einmal ausdrücklich bestätigt. In diesem Fall muss der Mieter je nach Wohndauer innerhalb von drei, sechs oder neun Monaten ausziehen.

Wie lassen sich Mietschulden vermeiden?

Die Praxis zeigt, dass es schwierig sein kann, trotz Mietschulden und Kündigung einen Problemmieter des Mietshauses zu verweisen. Besser ist es daher, im Vorhinein das Risiko auf Mietschulden zu verringern. Ein Patentrezept gibt es dafür nicht, aber eine Risikominimierung ist durch eine gründliche Überprüfung der Mietinteressenten möglich. Zu ihr gehören eine SCHUFA-Abfrage, ein Nachweis über die letzten drei Gehälter und eine vom Mieter ausgefüllte Selbstauskunft. Erfolgt die Vermietung an Studenten oder Auszubildende mit geringem Einkommen, ist eine Bürgschaft der Eltern oder besser noch die Aufnahme als zusätzliche Mietparteien in den Mietvertrag ratsam. Zusätzlich können Vermieter in Kontakt mit dem vorherigen Vermieter des Mietinteressenten treten oder sich noch besser eine Vorvermieterbescheinigung ausstellen lassen und die maximal mögliche Kaution von drei Monatskaltmieten im Vertrag vereinbaren. Andere Vermieter entscheiden sich für einen lukrativen Immobilienverkauf, um dieses Problem langfristig zu umgehen.

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by work@eisenberger

Mehrfamilienhaus privat verkaufen: Gut informiert problemlos möglich

6. Mai 2019blog

Sie möchten ein Mehrfamilienhaus in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter verkaufen? Dann haben Sie vielleicht den Eindruck, Sie müssten dafür einen Makler konsultieren. Doch dem ist nicht so. Sie können problemlos ohne Immobilienmakler ein Haus verkaufen. Auf diese Weise sparen Sie erheblich an Kosten und profitieren von weiteren Vorteilen. Ein Hausverkauf von privat wirft jedoch auch ein paar Fragen auf, die oft den Verkäufer verunsichern können. In diesem Ratgeber lesen Sie wichtige Hinweise und Tipps rund um das Thema „Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Hannover ohne Makler“.

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Ohne Makler das Mehrfamilienhaus verkaufen: Ihre Vorteile

Bei einem Hausverkauf ohne Makler ist Ihr größter Vorteil die immense Kosteneinsparung. Ein Makler würde für Sie den kompletten Verkaufsprozess übernehmen, wofür er selbstverständlich einen Lohn erhalten muss. Hierbei handelt es sich nicht um ein Gehalt auf Stundenbasis, sondern sein Verdienst – die Maklerprovision – bemisst sich an dem Verkaufspreis. Welcher Prozentsatz dafür angesetzt wird, hängt vom jeweiligen Bundesland ab. In Niedersachsen liegt die Provision zwischen 4,76 und 7,14 Prozent. Die Provision zahlt der Käufer oder Verkäufer und Käufer teilen sie sich. Wie hoch die Kosten für die Maklerleistung sind, lässt sich an einem Beispiel gut ablesen:

• Ihr Mehrfamilienhaus in Hannover hat einen Verkehrswert von 3.000.000 Euro.
• Der Makler veranschlagt 5,95 Prozent des Verkehrswerts.
• Die Maklerprovision läge bei 178.500 Euro.

Das ist eine hohe Summe, die auch einen potenziellen Käufer abschrecken könnte, das Mehrfamilienhaus zu kaufen. Im Umkehrschluss heißt dies, dass Sie durch einen Verkauf ohne Makler in der Regel mehr Interessenten anziehen. Die gesparte Provision fließt in Ihre eigene Tasche, denn Sie müssen – sofern erforderlich – weder den Makler zahlen noch aufgrund einer vom Käufer zu zahlenden Maklergebühr den Kaufpreis senken. Sie sparen somit einen signifikanten Betrag ein. Selbstverständlich können Sie diese Einsparung dafür nutzen, Ihren preislichen Verhandlungsspielraum zu optimieren. Darüber hinaus ermöglicht ein Verkauf ohne Makler stets ein eigenverantwortliches Handeln. Sie müssen sich nicht mit ihm abstimmen oder zeitraubende Besprechungen abhalten. Alles läuft in Eigenregie.

Der richtige Verkaufspreis: Bewertung des Mietshauses in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter

Es stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung, um den besten Angebotspreis für Ihr Mehrfamilienhaus zu ermitteln. Für die Ermittlung des Wertes eines vermieteten Mehrfamilienhauses kommt oft das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei diesem Verfahren wird das Objekt als Kapitalanlage betrachtet, weswegen die Mieteinnahmen mit in die Kalkulation einfließen. Von den Mieteinnahmen sind die Bewirtschaftungskosten abzuziehen, um die Jahresnettokaltmiete zu erhalten. Sie können selbst grob den Wert Ihrer Immobilie mithilfe des Ertragswertverfahrens berechnen.

Erstellung des Exposés

Das Exposé ist die Werbung für Ihr Mehrfamilienhaus. Es vermittelt den Kaufinteressenten einen ersten Eindruck des Objekts. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass es hochwertig und ansprechend gestaltet ist. Am besten verwenden Sie erstklassige Fotos eines Fotografen. Diese weiteren Informationen gehören in Ihr Exposé:

• Eckdaten wie Flächenangaben, Zimmeranzahl und Baujahr
• Beschreibung des Mehrfamilienhauses im Detail
• Beschreibung der Lage
• Ausstattung des Hauses
• Grundriss
• Vermietungsstand
• Fotos von innen und außen
• Angaben aus dem Energieausweis
• Ihre Kontaktdaten

Die Besichtigung: smart durchgeführt für einen guten ersten Eindruck

Der erste Eindruck zählt. Dies ist bei Immobilienbesichtigungen nicht anders. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, dass das Mehrfamilienhaus gepflegt ist. Bereits kleine Maßnahmen können für einen großen Effekt sorgen. Um Kaufinteressenten eine Musterwohnung in dem Haus zeigen zu können, sollten Sie vorab mit den Mietern sprechen und einen Termin vereinbaren. Nichts ist für alle Beteiligten unangenehmer als ein Überraschungsbesuch, im Rahmen dessen der Mieter sogar den Zutritt zur Wohnung verwehrt. Zwar muss er Ihnen die Möglichkeit geben, Kaufinteressenten in das Objekt zu lassen, aber dies sollte nur nach Vorankündigung geschehen.

Kleine Renovierungs- und Reparaturmaßnahmen bewirken Wunder

Bevor Sie beginnen, Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen, ist ein genauer Blick auf das Objekt ratsam. Blättert im Flur Farbe ab? Quietscht die Tür zum Keller? Ist der Garten gepflegt oder bedarf der Rasen eines neuen, sauberen Schnitts? Sie sollten in Ruhe das Haus inspizieren und gegebenenfalls ein paar kleine Renovierungs- oder Reparaturmaßnahmen einleiten. Sie bewirken Wunder, denn so verbessert sich der Gesamteindruck des Gebäudes.

Kein Kaufvertrag ohne Notar

In Deutschland ist es nicht möglich ein Haus ohne Notar zu kaufen. Dies hat für beide Parteien Vorteile, denn so lassen sich rechtliche Fallstricke umgehen. Den Entwurf des Kaufvertrags übernimmt zumeist ebenfalls der Notar. Damit er diesen anfertigen kann, benötigt er rechtzeitig vor dem Termin zur Vertragsunterzeichnung alle notwendigen Unterlagen. Dazu gehören:

• Informationen zum Mehrfamilienhaus
• der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und der Zahlungstermin
• Datum der Immobilienübergabe
• Aufführung etwaiger Sachmängel
• Umgang mit bereits bestehenden Mietverhältnissen

Vor Vertragsunterzeichnung erhalten Sie Einsicht in den Kaufvertragsentwurf. Bei Bedarf konsultieren Sie einen Fachanwalt, um diesen von dritter Seite überprüfen zu lassen. Oft ist dies nicht erforderlich. Immerhin stellt der Notar eine neutrale Person dar, die für den Käufer und den Verkäufer arbeitet. Entspricht alles Ihren und den Wünschen des Käufers, wird der Vertrag unterzeichnet und notariell beurkundet.

Wer bezahlt den Notar?

Im Zuge des Verkaufs Ihres Hauses ohne Makler in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter fallen für Sie als Verkäufer Kosten an. Welche dies sind, hängt vom Einzelfall ab. Haben Sie einen Gutachter zur Immobilienbewertung Ihres Hauses in Hannover herangezogen, erhält dieser einen gewissen Betrag. Der Staat kann Ihnen eine Steuerschuld auferlegen, sofern Sie als Privatperson innerhalb von zehn Jahren nach Kauf des Objektes dieses wieder veräußern. Hinsichtlich des Notars fallen in der Regel nur Kosten an, wenn er Grundstücksbelastungen löschen muss. Ansonsten übernimmt der Käufer alle Notarkosten. Trotzdem ist der Notar eine unparteiische Person und Sie dürfen sich von ihm bezüglich des Kaufvertrags beraten lassen.

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Sehr vorteilhaft: Verkauf des Mehrfamilienhauses ohne Makler

Sicherlich kann ein Immobilienmakler in Ihrer Stadt für Sie hilfreich sein, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten. Mit nur einem geringen Aufwand können Sie das Objekt jedoch in Eigenregie selbst veräußern. Auf diese Weise sparen Sie an der kostspieligen Provision und können eigenverantwortlich handeln. Bedenken Sie, dass auch für den Käufer ein Hausverkauf ohne Makler von Vorteil ist. Immerhin müsste er vermutlich einen Teil der Provision oder sogar die vollständige Maklerprovision bezahlen. Dies hält den einen oder anderen von einem Kauf ab. Gerade bei Mehrfamilienhäusern haben Sie zudem den Vorteil, dass Sie in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter große Immobilieninvestoren wie Eisenberger Real Estate direkt und damit ohne Makler kontaktieren können. Diese Unternehmen kennen sich mit dem Immobilienverkauf bestens aus, weswegen der komplette Verkaufsprozess inklusive der Zahlung des Kaufpreises reibungslos abläuft.

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by work@eisenberger

Erbpachtverträge: Ein interessanter Sonderfall bei Immobilien

3. Mai 2019blog

Der Erbbaurechtsvertrag stellt eine Sonderform in der Immobilienwirtschaft dar. Immerhin gehört dem einen Vertragspartner das Grundstück und dem anderen das darauf stehende Haus für einen befristeten Zeitraum. Mit den Erbpachtverträgen gehen einige Besonderheiten einher. Sie können den Hausverkauf mit Erbbaurecht schwierig gestalten. Was diese Verträge ausmacht, was ihre Besonderheiten sind und weitere wertvolle Fakten rund um das Thema lesen Sie in diesem Ratgeber. Gut informiert lassen sich fundierte Entscheidungen treffen.

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Erbbaurecht oder Erbpacht: Was ist der Unterschied?

In der Praxis werden die Begrifflichkeiten Erbbaurecht und Erbpacht gleichgesetzt. Streng genommen ist dies falsch, da es die Erbpacht in Deutschland so nicht mehr gibt. Stattdessen existiert das Erbbaurecht, welches einem Vertragsnehmer ermöglicht, auf dem Grundstück des Vertragsgebers ein Haus zu bauen und dieses zu nutzen. Der Erbbaurechtsvertrag benötigt eine notarielle Beurkundung. Das dem Vertragsnehmer zugesprochene Erbbaurecht wird letztlich wie ein Grundstück behandelt, weswegen es im Grundbuch ein eigenes Blatt erhält. Auf dem betreffenden Grundstück wird das Recht stets an der ersten Rangstelle vermerkt und bleibt dort auch bestehen, wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Die gesetzlichen Regelungen und Vorschriften zum Erbbaurecht finden sich in der Erbbaurechtsverordnung.

Erbpachtverträge: Was beinhalten sie?

Erbbaurechtsverträge sind keine Standardverträge. Sie sind sehr individuell gestaltet, um auf die jeweiligen Absprachen der beiden Vertragsparteien optimal eingehen zu können. Jedoch gibt es ein paar grundsätzliche Aspekte, die im Erbbaurechtsvertrag enthalten sein müssen:

1. Laufzeit des Erbbaurechts
2. Regelungen zum Heimfall
3. Höhe des Erbbauzinses
4. optional: Zustimmung des Grundstückseigentümers über Belastung und Verkauf des Erbbaurechts
5. Regelung über Art, Höhe oder Ausschluss einer Entschädigung fürs Gebäude nach Ablauf des Erbbaurechts

Laufzeiten des Erbbaurechts: Für welchen Zeitraum wird der Vertrag abgeschlossen?

Für die Laufzeiten des Erbbaurechtsvertrags existieren keinerlei feste gesetzliche Vorschriften. Wie bereits erwähnt, lässt sich der Vertrag in vielerlei Hinsicht flexibel gestalten. Beide Parteien verhandeln über die Laufzeit, ohne dabei an eine Höchst- oder Mindestdauer gebunden zu sein. Theoretisch wäre ein unbefristetes Erbbaurecht möglich, aber in der Praxis gibt es dieses in der Regel nicht. Eine zeitliche Begrenzung ist privaten Grundstückseigentümern für gewöhnlich wichtig, damit sie irgendwann wieder frei über ihr Grundstück verfügen können. Auch ein späterer Erwerb des Gebäudes ist oft gewünscht. Die Praxis zeigt, dass ein Erbbaurechtsvertrag zumeist mit einer Laufzeit von 99 Jahren geschlossen wird. Nach Ablauf dieser Zeit erlischt das Erbbaurecht, was in § 27 Absatz 1 Satz 1 ErbbauRG nachzulesen ist. Darüber hinaus kann es durch den Heimfall erlöschen.

Heimfall: Schutz des Grundstückseigentümers

Mit dem sogenannten Heimfall im Erbbaurechtsvertrag sichert sich der Grundstückseigentümer gegenüber dem Erbbauberechtigten ab. Es ist nichts anderes als eine Verpflichtung des Vertragsnehmers, das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zu übertragen, wenn bestimmte Bedingungen eintreten. Durch den Heimfall wird der Grundstückseigentümer somit Erbbauberechtigter, was zum sogenannten Eigentümererbbaurecht führt. Beide Vertragsparteien müssen bedenken, dass der Heimfall nicht automatisch aufgrund der Erbbaurechtsverordnung in Kraft treten kann. Vielmehr müssen beide Parteien vertraglich fixieren, aus welchen Gründen ein Heimfall und damit eine Übertragung des Erbbaurechts noch während der Vertragslaufzeit eintritt. Mögliche Gründe sind:

• Erbbauberechtigter zahlt mehr als zwei Jahre keinen Erbbauzins.
• Es kommt zu einer vertragswidrigen Nutzung des Erbbaurechts.
• Das Gebäude ist nicht versichert oder unzureichend versichert.
• Erbbauberechtigter geht in die Insolvenz.

Erbbauzins: die Miete für den Grundstückseigentümer

Der Erbbauzins – umgangssprachlich auch Erbpachtzins – ist eine Gebühr, die der Erbbauberechtigte jedes Jahr an den Grundstücksbesitzer zahlt. Diese Gebühr wird für die Nutzung des Erbbaurechts erhoben, weswegen sie einer Miete ähnelt. Die Höhe des Erbbauzinses verhandeln die beiden Parteien.

Erbpachtvertrag läuft aus: Was passiert jetzt?

Für gewöhnlich haben Erbbauberechtigter und Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht an dem Gebäude, wenn der Vertrag ausläuft. Alternativ dazu ist es möglich, in Absprache mit dem Vertragsgeber die Verlängerung des Erbbaurechts zu vereinbaren. Der aktuelle Erbbauberechtigte hat stets ein Vorrecht auf einen erneuten Erbpachtvertragsabschluss.
Ist der Grundstückseigentümer nicht an einer Vertragsverlängerung interessiert, erhält er automatisch die Immobilie auf dem Areal. Allerdings zahlt er dem Nutzer dafür eine Entschädigung, die sich auf mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes beläuft. Wird der Erbbaurechtsvertrag verlängert, entfällt das Recht auf Entschädigung.

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Erbpachtverträge haben viele Vorteile für den Vertragsgeber

Für Besitzer eines leeren Grundstücks können Erbbaurechtsverträge sehr attraktiv sein. Sie haben so die Möglichkeit, durch den Erbbauzins regelmäßig Einnahmen zu erzielen. Gleichzeitig verbleibt das Grundstück in ihrem Besitz, sodass sie es zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen oder einmal vererben können. Die Erbbaurechtsverträge sind daher als langfristige Geldanlage zu sehen, die kaum ein Risiko aufweisen. Zugleich verspricht sie eine stabile Wertentwicklung, denn eine fortwährende Anpassung des Erbbauzinses ist meist gegeben.

Grundsätzlich ist es möglich, für jegliches Areal ein Erbbaurecht zu bestellen. Die Nutzungsart ist völlig unerheblich. Dies wird daran deutlich, dass Kommunen beispielsweise Erbbaurechte nicht nur für Wohngebäude vergeben, sondern ebenfalls für Sportplätze und Hotels. Allerdings existiert eine Bedingung: Die Errichtung eines Gebäudes ist erforderlich, unabhängig davon, ob das Grundstück bereits bebaut ist oder nicht. Demnach ist es möglich, nach Baufertigstellung das Eigentum von Grundstück und Gebäude zu trennen.

Hausverkauf mit Erbbaurecht: nicht ganz problemfrei

Ein Gebäude auf einem Erbbaugrundstück zu veräußern, ist nicht einfach. In der Regel muss der Gebäudeeigentümer mit deutlichen Einbußen beim Kaufpreis rechnen. Dies hat einen logischen Grund: Er verkauft das Haus mit Erbbaurecht, aber nicht das dazugehörige Grundstück. Auch nicht jedem Kaufinteressenten gefällt das Konzept des Erbbaurechtsvertrags. Besonders schwierig gestaltet sich der Verkauf, wenn der Erbbaurechtsvertrag sehr zeitnah abläuft. Häufig ist ungewiss, ob eine Vertragsverlängerung möglich ist oder nicht. Ein weiteres Problem beim Hausverkauf mit Erbbaurecht stellt das Recht des Grundstückseigentümers dar, einen Kaufinteressenten abzulehnen. Dies kann er nicht aus dubiosen Gründen tun, jedoch wäre eine unzureichende Bonität ein gerechtfertigter Ablehnungsgrund. Immerhin könnte der Grundstückseigentümer ansonsten befürchten, nicht regelmäßig den vollen Erbbauzins zu erhalten. Darüber hinaus besitzt der Vertragsgeber zumeist ein vertraglich festgelegtes Vorkaufsrecht an der Immobilie. Zur größten Abwertung eines Erbbaurechtes führt aber der aus diesen Punkten resultierende eingeschränkte Käuferkreis. Und weniger Nachfrage bedeutet zwangsläufig einen niedrigeren Preis. Oft wird dies noch durch die Banken verstärkt, die bei Erbbaurechten eben genau aus diesem Grund teilweise noch erhebliche Bewertungsabschläge vornehmen.

Erfahrene Investoren Investoren wie Eisenberger Real Estate haben bereits viel Erfahrung mit Erbbaurechten sammeln dürfen. So kann die Verlängerung eines Erbbaurechtes eine Finanzierung erst möglich machen oder es gibt Streitigkeiten mit dem Grundstückseigentümer, die den Verkauf verhindern. Hier konnten wir oft durch eine Art Mediation alle Seiten zufriedenstellen.

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Mietpreisbremse: Das bedeutet sie für Vermieter

29. April 2019blog

Bundesrat und Bundestag haben das Gesetz zur Mietpreisbremse verabschiedet, um ein Mittel gegen die steigenden Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu haben. Am 1. Juni 2015 trat es offiziell in Kraft und hat seitdem für viel Furore gesorgt. Es gibt den Landesregierungen die Möglichkeit, in ausgewiesenen Gebieten die Mietpreissteigerungen zu deckeln. So dürfen Neuvertragsmieten nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch bei Staffelmietverträgen können die neuen Regelungen Anwendung finden. Die Praxis zeigt, dass die Mietpreisbremse zumeist wenig zielführend war. Stimmen aus der Politik werden laut, sie deshalb noch zu verschärfen – eine schlechte Nachricht für Vermieter.

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Diese Neuerung brachte die Mietpreisbremse

Der Mieterschutz ist in Deutschland stark ausgeprägt. Durch die Mietpreisbremse hat er ein weiteres Hilfsmittel erhalten. Bevor sie in Kraft trat, gab es bereits Regulierungen bezüglich einer Mieterhöhung. Sie betrafen die Bestandsmietverträge und legten fest, dass die Mieten für Bestandsobjekte in einem Zeitraum von drei Jahren nur um 20 Prozent erhöht werden dürfen. Liegt das Mietshaus in einem angespannten Wohnungsmarkt, belief sich die Kappungsgrenze auf 15 Prozent. Für die Mietanpassung orientierte man sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich für viele Städte anhand des Mietspiegels einsehen lässt. Die Mietpreisbremse führte die Neuerung ein, dass das Mietpreislimit nun auch auf Neuvertragsmieten angewendet wird. Es greift für Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten. Wie bereits erwähnt, darf die Miete nur um zehn Prozent die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten. Vor der Mietpreisbremse war die Sachlage anders: Damals gab es ebenfalls den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung, der jedoch erst zutraf, wenn es ein Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 20 Prozent beziehungsweise 50 Prozent gab.

Die Mietpreisbremse und ihre Ausnahmen

Wie so häufig bei der Gesetzgebung gibt es auch bei der Mietpreisbremse Ausnahmen sowie Sonderregelungen. Sie sorgen dafür, dass die Regelungen schwammig werden und sich lukrative Schlupflöcher ergeben, die sich negativ auf den Wohnungsmarkt auswirken. Die wichtigste Ausnahme ist, dass die Mietpreisbremse nicht für entspannte Immobilienmärkte gilt. Genau dieser Aspekt lässt eine wichtige Frage aufkommen: Welche Immobilienmärkte sind angespannt? Der Gesetzgeber hält sich diesbezüglich bedeckt und schiebt die Verantwortung an die Länder ab. Sie dürfen laut Gesetz eigenständig bestimmen, welche Immobilienmärkte in ihrem Bundesland einer Mietpreisbremse bedürfen. Zumeist handelt es sich um die Wohnungsmärkte, für die bereits vor der Mietpreisbremse eine Kappungsgrenze von 15 Prozent bestand. Im Bundesland Niedersachsen sind dies 19 Städte und Gemeinden, zu denen neben Wolfsburg und Braunschweig ebenfalls Hannover gehört. Derzeit ist die Mietpreisbremse dort auf den 30.11.2021 limitiert. Experten gehen davon aus, dass dieses Datum weiter in die Zukunft rückt.

Von der Mietpreisbremse sind große Teile Deutschlands damit ausgenommen. Und es gibt noch weitere Ausnahmen, bei denen das Gesetz zur Mietpreisdeckelung keine Anwendung findet:

1. Für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals zur Vermietung auf dem Markt sind, greift die Mietpreisbremse nicht. Hiermit möchte die Politik sicherstellen, dass die Investitionen in den Wohnungsbau in angespannten Märkten nicht zurückgehen.
2. Hat der Hauseigentümer eine umfassende Modernisierung am Mietobjekt vorgenommen, muss er sich nicht nach den Regelungen der Mietpreisbremse richten. Hierfür ist wichtig, dass die Modernisierung sehr umfangreich war. Sie muss mehr als ein Drittel von dem kosten, was für einen vergleichbaren Neubau entrichtet werden müsste. Teure Gutachten können dies beweisen.
3. Hat der Mieter bereits vor der Mietobergrenzeneinführung eine Miete gezahlt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss keine Mietanpassung erfolgen.

Staffelmietverträge und Indexmietverträge: Inwiefern greift hier die Mietpreisbremse?

Einige Vermieter vereinbaren im Mietvertrag eine Staffelmiete. Dadurch ist es möglich, dass der Vermieter in regelmäßigen Zeiträumen von mindestens einem Jahr die Miete erhöht. Das Datum der Mieterhöhung und die Miethöhe kann der Vermieter frei für seinen Vertrag wählen, aber sie müssen in diesem bereits aufgeführt sein. So wird sichergestellt, dass der Mieter weiß, was er zu erwarten hat. Befindet sich die Wohnung jedoch in einem angespannten Wohnungsmarkt, greift die Mietpreisbremse. Wichtig hierbei ist, dass nicht die komplette Staffelvereinbarung an Gültigkeit verliert, sondern nur die Erhöhung, durch die der Vermieter die Grenze von zehn Prozent überschritten hat.

Haben Mieter und Vermieter eine Indexmiete vereinbart, findet die Mietpreisbremse in puncto Mieterhöhung keine Anwendung. Allerdings tritt sie für die anfänglich fixierte Ausgangsmiete in Kraft. Dabei ist zu beachten, dass eine Erhöhung der Indexmiete nicht vom Vermieter festgelegt wird. Stattdessen basiert sie auf der jährlichen Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Ihn wiederum ermittelt eine offizielle Stelle: das Statistische Bundesamt.

Sonderfall möblierte Wohnungen

Grundsätzlich wird die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen angewendet. Doch auch hier gibt es erneut Ausnahmen. Diese Wohnungstypen bleiben von der Mietpreisbremse unberührt:

• Ferienwohnungen
• Messewohnungen
• Wohnungen für Kurgäste
• ein oder mehrere Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters

Darüber hinaus ist zu beachten, dass Mieter für Wohnungen auf Zeit sowie Einliegerwohnungen einen Aufschlag für das Mobiliar zahlen. Zumeist sind dies zwei Prozent über den Zeitwert der Ausstattung. Kritiker bemängeln, dass der Aufschlag nicht deutlich aus dem Mietvertrag hervorgeht. Es ist abzuwarten, ob es dazu für die Vermieter künftig strengere Regeln geben wird. Seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse ist in einigen angespannten Wohnungsmärkten zu beobachten, dass nun auffallend viele möblierte Apartments zum Wohnungsangebot gehören.

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Mietpreisbremse: Schwierigkeiten für Vermieter anhand von vier Beispielen

Bereits seit einigen Jahren findet die Mietpreisbremse Anwendung. Für Vermieter kamen neue Hindernisse bezüglich einer fairen und rentablen Vermietung hinzu. Drei Beispiele verdeutlichen die Schwierigkeiten:

1. Beispiel: Viele Modernisierungsmaßnahmen lohnen sich für einige Investoren kaum noch, da sie diese nicht mehr zur Refinanzierung auf die Mieter umlegen können. Das Resultat ist, dass Mietshäuser zunehmend verfallen.
2. Beispiel: Die Berechnung der erlaubten Neumiete ist teilweise sehr komplex geworden und bereitet selbst Experten teilweise Kopfzerbrechen.

3. Beispiel: Viele Modernisierungsmaßnahmen lohnen sich für einige Investoren kaum noch, da sie diese nicht mehr zur Refinanzierung auf die Mieter umlegen können. Das Resultat ist, dass Mietshäuser zunehmend verfallen.

4. Beispiel: Gerade private Kleinvermieter, die immer ein sehr gutes zu ihren Mietern hatten, sind nun die Leitragenden, da sie ihre kaum noch rentablen Mieten nicht mehr erhöhen können

5. Beispiel: Um Bestandsobjekte in guten Lagen noch lukrativ vermieten zu können, wählen einige Vermieter den Weg des Luxussanierens. Durch solche umfangreichen Sanierungen lässt sich die Mietpreisbremse zwar umgehen. Die Folge sind aber gefährliche Gentrifizierungsprozesse, die weniger einkommensstarke Bevölkerungsschichten aus einigen Stadtteilen vertreiben und so zu unliebsamen Reaktionen der Mieter führen. Dieser Effekt steht im starken Kontrast zu den offiziellen Bestrebungen der Politik und der gewünschten Wirkung der Mietpreisbremse.

Die unmittelbaren Nebenwirkungen der Mietpreisbremse für Mieter

Es hat sich gezeigt, dass sich ein gefährlicher Schwarzmarkt für Mietwohnungen entwickelt hat. Unter der Hand zahlen Mieter teure Ablösegelder, nur um eine begehrte Wohnung zu erhalten. Mag dies noch die Ausnahme sein, stellt sich oft ein anderes Problem ein. Dieses wird an folgender Frage deutlich: Wie hoch liegt die ortsübliche Vergleichsmiete? Nicht immer ist es möglich, sich bei der Mieterhöhung am Mietspiegel zu orientieren, da es diesen nicht für jeden Standort gibt. Das verwirrt Mieter sowie Vermieter und verhindert die angestrebte Transparenz. Verstärkt klagen zudem die Mieter, dass die Vermieter bei der Mieterwahl strenger werden. Es existiert zwar ein neues, gesetzlich geregeltes Auskunftsrecht für Mieter, welches sich bei der Wohnungsfindung jedoch als kontraproduktiv erweisen kann. Es bietet ein hohes Maß an Streitpotenzial und Verwaltungsaufwand für den Vermieter.

Was droht dem Vermieter bei Missachtung der Mietpreisbremse?

Trotz der Mietpreisbremse passiert es hin und wieder, dass Vermieter eine Miete verlangen, die die zulässige Miethöhe übersteigt. Der Mieter muss diesen vollen Betrag nicht zahlen, sondern ist nur zur Zahlung der Wohnungsmiete verpflichtet, die der zulässigen Höhe entspricht. Sollte der Mieter schon die überhöhte Miete überwiesen haben, muss der Vermieter, den zu viel bezahlten Betrag nicht an den Mieter zurückzahlen. Er ist nur ab den Zeitpunkt verflichtet die Miete zu reduzieren, ab dem der Mieter den Vermieter in schriftlicher Form auf den Verstoß gegen die Mietpreisbremse hingewiesen hat (sog. Rüge). Ist solch ein Schreiben beim Vermieter nicht eingegangen, kann der Mieter den zu viel gezahlten Betrag nicht einfordern. Zudem ist beachtenswert, dass der Vermieter für gewöhnlich mit keinen rechtlichen Konsequenzen zu rechnen hat, wenn er einen Mietpreis über der Mietobergrenze festlegt.

Mietpreisbremse ist und bleibt ein umstrittenes Thema

Die Mietpreisbremse hat bisher nicht den gewünschten Erfolg gebracht. Die Lage auf den angespannten Wohnungsmärkten hat sich nicht verbessert, sondern für Wohnungssuchende eher verschlechtert. Mieter und Vermieter klagen über die zusätzlichen Probleme, die durch die neuen Regelungen entstanden sind. An dieser Situation wird sich jedoch vorläufig vermutlich nichts ändern. Im Januar 2019 kam es zu einer weiteren Verschärfung der Mietpreisbremse: Vermieter müssen nun unaufgefordert und in schriftlicher Form dem Mieter offenbaren, wie hoch die Miete des Vormieters war. Diese Regelung findet immer dann Anwendung, wenn der Vermieter eine Miete veranschlagt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Einigen Stimmen aus der Politik gehen Vorschriften wie diese nicht weit genug. Sie möchten mit der Mietpreisbremse den Handlungsspielraum von Vermietern noch stärker eingrenzen. Daher könnte ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt vorteilhaft sein. Wenn die Investoren erst einkalkulieren, dass die Mietpreise kaum noch zu steigern sind, werden die Kaufpreise mit Sicherheit nicht unwesentlich zurückgehen.

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Verkauf eines Mietshauses: Was gilt es beim Energieausweis zu beachten?

12. April 2019blog

Ob z.B. in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter: Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, muss seit 2009 einen gültigen Energieausweis für das Objekt vorweisen können. Seit der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 1. Mai 2014 sind Verkäufer und Vermieter dazu verpflichtet, den Energie-Effizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige aufzuführen. Auf diese Weise können Kaufinteressenten leichter einschätzen, welche Energiekosten auf sie zukommen. Zudem lässt sich absehen, ob eine energetische Sanierung ratsam wäre. Doch Energieausweis ist nicht gleich Energieausweis. Das Regelwerk hinter diesem Dokument ist umfangreich. Folgende Ausführungen beantworten die wichtigsten Fragen von Immobilienverkäufern rund um den Energiepass.

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Pflicht der Erstellung eines Energiepasses

Für den Hausverkauf oder die Vermietung einer Immobilie ist ein Energiepass unerlässlich. Hierbei ist unerheblich, ob das Gebäude erst kürzlich errichtet wurde oder bereits vermietet ist. Allerdings gibt es einige Ausnahmen, die von der Erstellung eines Energieausweises befreien. Hierzu können Häuser unter Denkmalschutz zählen. Gleiches trifft auf Immobilien zu, die nicht konsequent geheizt, genutzt und gekühlt werden. Unter diese Regelung fallen beispielsweise Ferienhäuser. Auch für Gewächshäuser, Ställe oder kaum beheizte Betriebsgebäude ist kein Energiepass erforderlich. Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter, benötigen Sie demnach einen Energieausweis für das Objekt.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Es gibt zwei Varianten des Energieausweises für Gebäude: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Der verbrauchsorientierte Ausweis offenbart, wie viel Energie die Bewohner des Hauses in den vergangenen drei Jahren benötigt haben. Wenn die Immobilie über lange Zeit leer stand, sind die Ergebnisse nicht aussagekräftig. Basis für den Verbrauchsausweis sind Rechnungsbelege aus den vergangenen drei Jahren. Da allerdings der Energieverbrauch auch vom Nutzungsverhalten und der Anzahl der Bewohner abhängt, sind seine Verbrauchswerte zumindest zu hinterfragen. Bei dem bedarfsorientierten Energieausweis erfolgt die Datenermittlung anders. Ein Energieberater oder Bausachverständiger bewertet den Gebäudehüllenzustand und die Haustechnik bezüglich des Energieverbrauchs. Darauf aufbauend nimmt er eine Analyse mit Kennziffern zum Wärmeverlust und zum Energiebedarf vor, die eventuell bestehende Abweichungen offenbaren kann. Letztlich werden dadurch Werte ermittelt, die unabhängig vom Verhalten der Hausbewohner sind. Auf diese Weise ist eine optimale Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien zwar gegeben. Oft zeigt sich jedoch, dass der Verbrauchsausweis ein realistischeres Ergebnis als die theoretischen Berechungen der Bedarfsausweise zeigt.

Welcher Energiepass ist für welche Immobilie vorgeschrieben?

Grundsätzlich existiert Wahlfreiheit zwischen beiden Arten von Energiepässen. Diese schränkt der Gesetzgeber allerdings in einigen Punkten ein. So ist der Bedarfsausweis für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten verpflichtend, wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 datiert ist. Dies gilt jedoch nicht für Gebäude, welche den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen. Ein Verbrauchsausweis ist für alle Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten zulässig. Gleiches trifft auf Wohnhäuser zu, die bereits den Vorschriften der Wärmeschutzverordnung von 1977 genügen. Kurzum: Sollten Sie ein nicht saniertes, älteres Mehrfamilienhaus mit weniger als fünf Wohneinheiten verkaufen wollen, benötigen Sie einen Bedarfsausweis. Ansonsten reicht in der Regel ein Verbrauchsausweis aus.

Mfh verkaufen: Pflichtangaben im Exposé

Die Energieeinsparverordnung besagt, dass einige Angaben aus dem Energiepass zwingend in der Immobilienanzeige stehen müssen. Hierzu gehören:

• Baujahr des Gebäudes
• Bedarfsausweis oder ein verbrauchsorientierter Energieausweis vorhanden?
• Energiebedarf oder Energieverbrauchswert der Liegenschaft
• Effizienzklasse der Immobilie (sofern Angabe verfügbar)
• Art der Energieträger für die Heizung

Bei der Besichtigung des Hauses legen Sie dem Kaufinteressenten den Energiepass vor. Ist dieser nicht vorhanden, drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.

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Wie kann ich einen Energieausweis erstellen lassen?

Architekten, Bauingenieure, Energieberater und einige andere Experten dürfen für Bestandsbauten einen Energieausweis erstellen. Wer dazu berechtigt ist, ist in § 21 EnEV vermerkt. § 16 EnEV regelt, wer für Neubauten einen Energieausweis anfertigen darf. Während für den Verbrauchsausweis die Dokumente zum Energieverbrauch in den vergangenen drei Jahren ausreichen, ist für einen Bedarfsausweis meist eine Begehung des Objektes durch den Experten erforderlich.

Energieausweis für Mehrfamilienhaus: Wie erhalte ich alle notwendigen Daten?

Benötigen Sie für Ihre Immobilie lediglich einen Verbrauchsausweis, müssen Sie nur die Rechnungen zum Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre zusammentragen. Hier sind drei Tipps, wie Sie dabei am besten vorgehen können:

1. Sie kontaktieren Ihre Mieter und fragen Sie nach den relevanten Rechnungen zum Energieverbrauch. So können Sie alle Verbrauchsdaten aufnehmen und sich einen Energiepass erstellen lassen.
2. Kümmert sich bei Ihrem Mehrfamilienhaus eine Hausverwaltung um das Thema, können Sie diese nach den erforderlichen Daten fragen. Vielleicht liegt dort bereits ein Energiepass vor.
3. Als Hauseigentümer haben Sie die Möglichkeit, den Energieversorger zu kontaktieren. Dieser kann Ihnen alle benötigten Verbrauchsdaten geben. Einige Anbieter verweigern allerdings aus Datenschutzgründen diesen Zugriff.

Wie teuer ist ein Energieausweis?

Die Deutsche Energie-Agentur (DENA) hat nicht nur das Konzept für den Bedarfs- und Verbrauchsausweis kreiert, sondern auch die damit verbundenen Kosten ermittelt. Ein Verbrauchsausweis ist preiswerter als ein Bedarfsausweis, da er nicht so viel Aufwand benötigt. Sind alle erforderlichen Belege und Rechnungen zum Energieverbrauch der letzten drei Jahre vorhanden, liegen die Kosten für den Verbrauchsausweis bei circa 50 bis 100 Euro bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu sechs Wohnungen ist mit Kosten um die 250 Euro zu rechnen. Für die Erstellung eines aussagekräftigen Bedarfsausweises sind Kosten zwischen 300 und 500 Euro für Ein- oder Zweifamilienhäuser üblich. Bei Mehrfamilienhäusern setzt der Energieberater zumeist eine Grundpauschale von rund 300 Euro an. Für jede Wohneinheit fallen zusätzliche Kosten von 30 bis 50 Euro an. Die Kosten variieren stark, weswegen es sich lohnt, von verschiedenen Anbietern Angebote einzuholen. Eine starre Preisverordnung existiert nicht, weshalb die Kosten für den Energieausweis frei verhandelbar sind. Sie orientieren sich am Aufwand für die Gebäudeanalyse.

Infobox: Wenn Sie Angebote für einen Energiepass von unterschiedlichen Anbietern einholen, sollten Sie neben dem Preis die Qualifikationen und Leistungen der Aussteller vergleichen. Nicht immer ist die günstigste Variante auch die beste Lösung. Es kann sein, dass ein sehr preiswerter Energiepass nicht alle gesetzlichen Pflichtangaben aufweist.

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by work@eisenberger

Bestellerprinzip: Das müssen Sie wissen

1. April 2019blog

Seit Juni 2015 gibt es neben der Mietpreisbremse eine weitere Neuerung auf dem Markt der Wohnimmobilien: das Bestellerprinzip. Es dient ebenso wie die Mietpreisbremse dazu, den Mieter finanziell zu entlasten. Frei nach der Devise „Wer die Band bestellt, bezahlt sie auch“ kommt nun der für den Makler auf, der ihn beauftragt hat. Das klingt logisch, aber beinhaltet so manche Tücken. Was Sie als Besitzer eines Mehrfamilienhauses über diesen Teil des Mietrechtsnovellierungsgesetzes wissen sollten und wie es Ihr Handeln beeinflussen kann, lesen Sie hier.

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Grundlagen zum Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip ist in § 2 des Wohnvermittlungsgesetzes verankert. Es besagt, dass derjenige die Maklerprovision zu entrichten hat, der den Makler beauftragt hat. Dies kann demnach der Käufer oder Verkäufer sein. Bestellt ein Vermieter einen Makler, um sich nicht selbst um die Vermietung seiner Wohneinheiten zu kümmern, muss er bei Vertragsschluss für die Courtage aufkommen. Wenn der Mieter über einen Makler ein Mietobjekt sucht, zahlt wiederum dieser bei erfolgreichem Abschluss die Provision. Hierfür ist es unerlässlich, dass der Mieter beim Makler einen Vermittlungsauftrag unterschreibt.

Das Bestellerprinzip wird derzeit ausschließlich für die Vermietung von Wohnimmobilien angewendet. Es greift nicht für die Vermittlung von Gewerbeimmobilien und Ferienwohnungen. Für den Immobilienverkauf zählt es ebenfalls nicht, aber dies kann sich ändern. Die deutsche Justizministerin fordert eine Gesetzesänderung.

Das bedeutet das Bestellerprinzip für Vermieter

Das Bestellerprinzip soll eine Entlastung der Mieter bewirken, weswegen auch der Vermieter provisionspflichtig sein kann. Gerade bei größeren Mehrfamilienhäusern greift diese Regelung in der Praxis, da viele Immobilienbesitzer die Vermietung ihrer Wohneinheiten an einen Makler abgeben. Sie zahlen nun den Makler direkt. Wie hoch die Kosten dafür sind, ist gesetzlich nicht geregelt. Sie sind verhandelbar. Nur wenn der Wohnungssuchende den Immobilienmakler bestellt, gibt es eine Fixregel: Die Provision darf zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer nicht überschreiten.

Tricksen darf der Vermieter nicht

Seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips gab es diverse Versuche von Vermieterseite, die Maklercourtage doch noch auf den Mieter umzulegen. Solche Geschäfte sind allerdings nicht zulässig. Hier ist eine kleine Übersicht über die Tricks, die verboten sind:

1. Verdeckter Vermittlungsauftrag: Ein Vermieter beauftragt einen Makler verdeckt. Sobald dieser eine Suchanfrage eines Kunden erhält, vermittelt er diesem die Wohnung des besagten Vermieters. Die Provisionsrechnung schickt er dem Mieter, obgleich der Vermieter zuerst mit dem Makler in Kontakt stand und diesen zur Wohnungsvermittlung bestellte.
2. Verwendung von Klauseln: Ein Mieter meldet sich bei einem Immobilienmakler. Dieser schickt dem Wohnungssuchenden eine Kontaktanfrage, die im Kleingedruckten darauf hinweist, dass er dem Makler einen Suchauftrag erteilt hätte. Die angefragte Wohnung ist bereits vergeben, aber es kommt zum Vertragsabschluss über ein anderes Objekt. Nun fordert der Makler vom Wohnungssuchenden die Courtage ein.
3. Einforderung von Servicegebühren: Der Makler verlangt vom Wohnungssuchenden eine Servicegebühr, wenn er ihm die Wohnung zeigt, ein Exposé zuschickt oder einen Mietvertrag erstellt.

Fazit: Bestellerprinzip löst Unruhe auf dem Wohnungsmarkt aus

Das Bestellerprinzip sorgte und sorgt weiterhin für Unruhe auf dem Wohnungsmarkt. Es hat vielfach nicht die gewünschte Entlastung der Wohnungssuchenden gebracht. Insbesondere in weniger gefragten Immobilienmärkten kommen auf die Vermieter neben den bereits vorhandenen Mietausfällen auch noch Mehrkosten durch die Übernahme der Maklergebühren hinzu. Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist der Aufwand immens, die komplette Vermietung in Eigenregie durchzuführen. So manch ein Immobilienvermieter entscheidet sich daher dazu, sein Mehrfamilienhaus zu verkaufen.

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Smarter Hausverkauf bei Scheidung: Die besten Tipps und Hinweise

25. März 2019blog

Nach aktueller Statistik werden in Deutschland rund 40% aller Ehen geschieden. Eine Ehescheidung geht für gewöhnlich mit einem hohen emotionalen Stress einher. Oft wird dieser noch durch Fragen zur Vermögensaufteilung verstärkt. Besonders kompliziert kann sich die Sachlage darstellen, wenn Immobilien Teil des Vermögens sind. Sie lassen sich nicht wie Wertpapiere oder Geld auf der Bank einfach aufteilen, sondern es sind Schritte vorab erforderlich. Doch was ist beim Hausverkauf bei Scheidung zu beachten? Wie sollten Sie am besten vorgehen, um den kompletten Prozess so schnell, so gewinnbringend und so wenig nervenaufreibend wie möglich zu gestalten? Hier erhalten Sie wichtige Tipps und Hinweise.

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Hausverkauf von Mehrfamilienhäusern bei Scheidung meist ratsam

Eine Ehescheidung bedeutet nicht, dass die Eheleute das Haus verkaufen müssen. Vor allem bei gut vermieteten Mehrfamilienhäusern bestehen oft Zweifel, ob dies der richtige Weg ist. Jedoch zeigt die Praxis, dass ein Hausverkauf auch bei nicht selbst genutzten Immobilien oft die bessere Entscheidung ist. Der Grund dafür ist einfach: Vermietung und Verwaltung eines Mehrfamilienhauses sind mit einem hohen Aufwand verbunden. Gehört zwei Parteien das Objekt, muss zudem eine solide Vertrauensbasis vorhanden sein, damit sich keiner vom anderen übervorteilt fühlt. Diese Vertrauensbasis ist bei einer Ehetrennung oft geschädigt. Darüber hinaus müssten Sie sich fortwährend mit dem anderen Partner auseinandersetzen, um gemeinsame Entscheidungen über das vermietete Objekt zu treffen. Diese betreffen unter anderem Modernisierungsmaßnahmen, Mieterauswahl und mehr. Ein steter Kontakt mit dem geschiedenen Partner stellt in der Regel eine Belastung dar, die sich durch einen Hausverkauf umgehen lässt. Nach Verkauf des Hauses und gerechter Aufteilung der Vermögenswerte schließen Sie diesen Aspekt beim Scheidungsprozess endgültig ab.

Haus verkaufen bei Scheidung: Wer bekommt was?

Eine der wichtigsten Fragen, die sich bei einem Hausverkauf bei Scheidung stellt, bezieht sich auf die anteilsmäßige Aufteilung der Immobilie. Eine pauschale Antwort auf sie zu geben, ist nicht möglich. Es entscheidet der Einzelfall, abhängig davon, wie hoch der Anteil der beiden Parteien am Haus ist. Bestehen jedoch keine besonderen Vereinbarungen wie ein Ehevertrag, greift automatisch das Zugewinngemeinschaftsprinzip. Dies ist in § 1363 Abs. 1 BGB geregelt. Im Rahmen der Zugewinngemeinschaft bleibt das Vermögen des Einzelnen in der Ehe getrennt. Der jeweilige Eigentümer des Vermögens verwaltet es allein, aber unterliegt bestimmten Einschränkungen. Ein paar Beispiele verdeutlichen, was das Zugewinngemeinschaftsprinzip in Bezug auf Immobilienvermögen bedeuten kann:

• Hat der eine Ehepartner vor Eheschließung bereits eine Immobilie besessen, bleibt er auch nach Eheschließung ihr Alleineigentümer. Wünscht er etwas anderes, muss er dies vertraglich explizit regeln.
• Erwirbt oder erbt ein Ehepartner während der Ehe ein Haus oder bekommt dieses geschenkt, bleibt er ohne Einbeziehung des Partners im Grundbuch alleiniger Eigentümer des Objektes.
• Kaufen die Eheleute mit Vertrag zusammen ein Haus, werden beide Eigentümer der Immobilie und sind damit beide für den Darlehensvertrag verantwortlich.

Endet die Zugewinngemeinschaft durch Scheidung, fallen auch die Vermögenswerte bei Aufteilung des gesamten Vermögens ins Gewicht, die einem Ehepartner allein gehörten. So kann der Ehepartner, der weniger Vermögenswerte besitzt, von dem anderen einen Zugewinnausgleich einfordern. Um dessen Höhe zu berechnen, wird das Anfangsvermögen eines jeden Ehepartners dem Endvermögen gegenübergestellt. Der geringere Zugewinn wird von dem höheren Zugewinn abgezogen und das Resultat halbiert. Hierbei ist zu beachten, dass es Ausnahmeregelungen gibt. Hat ein Ehepartner eine Schenkung oder ein Erbe erhalten, so bleibt dies beim Zugewinnausgleich unberücksichtigt. In Streitfragen ist es unerlässlich, einen Rechtsanwalt zu konsultieren. Stehen beide Eheleute im Grundbuch und gehört jedem die Hälfte des Hauses, steht jedem bei der Ehescheidung eine Hälfte des Hauses zu.

Hausverkauf bei Scheidung: Was ist die Immobilie wert?

Eine Immobilie stellt oft einen erheblichen Vermögenswert dar. Doch wie viel sie tatsächlich wert ist, wissen die wenigsten Eigentümer. Damit beide Parteien allumfassend und richtig über den Immobilienwert informiert sind, bietet sich eine Bestimmung des Immobilienwertes an. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei diesem zählen vor allem zwei Faktoren für die Berechnung: der Bodenwert sowie der Wert der baulichen Anlagen. In die Immobilienberechnung fließt die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete ein. Von diesem Wert sind die Bewirtschaftungskosten abzuziehen, zu denen das Mietausfallwagnis, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und die nicht umlagefähigen Betriebskosten gehören. Dieser sorgfältig bestimmte Immobilienwert ist die Basis für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Jeder Ehepartner weiß so, mit welchem Erlös er aus dem Immobilienverkauf grob rechnen kann.
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Tipp: Eine Teilungsversteigerung sollten beide Eheleute im eigenen Interesse zwingend vermeiden. Sie ist das Ergebnis einer Uneinigkeit über den Hausverkauf. Ein Ehepartner beantragt die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht, um die Gemeinschaft an einer Immobilie zu beenden. Sie hat einen entscheidenden Nachteil: Oft lassen sich Häuser dadurch nur mit einem erheblichen Verlust verkaufen, da im Rahmen der Zwangsversteigerung das höchste Gebot den Zuschlag erhält. Dieses kann selbstverständlich stark unter dem Verkehrswert liegen. Beide im Grundbuch eingetragenen Parteien sollten sich daher vorab über den Hausverkauf einigen. Dadurch mag sich der Hausverkaufsprozess etwas hinauszögern, aber dafür ist mit einem höheren Erlös zu rechnen.

Der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf bei Scheidung

Die Praxis zeigt, dass es ratsam sein kann, die Immobilie bereits während der Trennungszeit zu veräußern. Voraussetzung dafür ist, dass eine Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft sehr unwahrscheinlich ist und die endgültige Ehescheidung tatsächlich stattfindet. Vor allem für vermietete Mehrfamilienhäuser bietet sich ein früher Einstieg in den Verkaufsprozess an, da zumeist keiner der Eheleute in dem Objekt wohnt und somit der Aufwand für einen Wohnungswechsel entfällt. Warum ein Verkauf noch während der Trennungszeit empfehlenswert ist, zeigen diese Gründe, die je nach Einzelfall eintreten und von Bedeutung sein können:

• Reduzierung der Bewirtschaftungskosten
• schnellere Liquidität für Start in einen neuen Lebensabschnitt oder etwaige Zugewinnausgleichszahlung
• Verminderung des Zeitdrucks und so eventuell ein besserer Verkaufserlös
• rascherer Abschluss mit dem kompletten anstehenden Scheidungsprozess
• Unterstützung des emotionalen Abschlusses mit der Partnerschaft
• Umgehung einer Zwangsversteigerung beziehungsweise Teilungsversteigerung, die nach dem Trennungsjahr der Ehepartner verlangen kann

Was passiert bei Scheidung mit dem Hauskredit?

Bei einem Hausverkauf bei Scheidung ändert sich nichts an der Haftung für ein etwaiges bestehendes Immobiliendarlehen. Hat nur ein Ehepartner den Immobilienkreditvertrag unterzeichnet, haftet auch nur dieser gegenüber dem Kreditgeber. Haben beide Parteien den Vertrag unterzeichnet, haften beide. Der Kreditgeber kann von jedem der beiden Vertragspartner die Ratenzahlung in voller Höhe einfordern. Gerade diesen Aspekt unterschätzen viele Kreditnehmer. Zahlen die Kreditnehmer an die Bank die Forderungen nicht, kann der Kreditgeber nach Fälligkeitsstellung des Immobiliendarlehens die Zwangsversteigerung einleiten. Wie bereits erwähnt, führt diese oft zu einem Hausverkauf mit finanziellen Verlusten. Selbstverständlich ist es möglich, eine Immobilie zu verkaufen, wenn sie noch mit einem Darlehen belastet ist. In diesem Fall kann der Käufer den Kredit übernehmen oder der Verkäufer muss u.U. eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Auflösung des Kredits an die Bank entrichten. Wie hoch diese ist, richtet sich nach der Kreditlaufzeit, der Darlehenshöhe, dem Zinssatz bei Vertragsabschluss und dem derzeitigen Zinssatz.

Hausverkauf bei Scheidung: Steuerregelungen beachten

Einige Ehepartner entscheiden sich dafür, das Haus nicht zu verkaufen. Sie möchten es komplett übernehmen. In der Regel müssen sie dann dem Partner eine Abfindung zahlen. Gehört beiden das Haus zu gleichen Teilen, sind dies 50 Prozent des kalkulierten Immobilienwertes. Bei einer Eigentumsübertragung sind vor allem zwei steuerliche Aspekte beachtenswert. So fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn die Immobilienübertragung im direkten und zeitlichen Zusammenhang mit der Ehescheidung steht. Darüber hinaus kann bei der Übertragung der Anteile für eine nicht selbst bewohnte Immobilie eine Spekulationssteuer anfallen. Ihre Höhe hängt vom Veräußerungsgewinn des Objektes ab und ist so hoch wie der jeweilige Einkommenssteuersatz. Ähnlich wie bei einem Hausverkauf an Dritte sollte auch bei der Anteilsübertragung zwischen den Eheleuten ein objektiver Dialog stattfinden. Durch gemeinsame, sinnvolle Absprache lässt sich bestmöglich mit dem Vermögenswert Immobilie bei der Ehescheidung umgehen.

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Die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf

12. März 2019blog

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine komplexe Angelegenheit. Besonders wichtig ist der Notartermin, bei welchem der rechtsgültige Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Käufer der Immobilie beurkundet wird. Vor dem Zustandekommen des Kaufes sind alle Rahmenbedingungen mit dem Käufer zu besprechen. Zudem stellen sich die grundsätzlichen Fragen zur Bestimmung des zuständigen Notariats sowie zur Kostenübernahme. Im Folgenden wird Ihnen aufgezeigt, was beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu beachten ist und welche Funktionen und Aufgaben das Notariat beim Verkauf übernimmt.

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Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses – was sollte beachtet werden?

Grundsätzlich ist der Verkauf einer Immobilie immer mit Aufwand verbunden, denn neben dem passenden Preis muss zudem der richtige Käufer gefunden werden. Vor allem bei Mehrfamilienhäusern ist dieses Verfahren aufwendig, denn im Gegensatz zu einer klassischen Eigentumswohnung weisen diese aufgrund der Größe einen höheren Preis auf. Aus diesem Grund adressieren Sie beim Verkauf vor allem professionelle Investoren.

Als Erstes ist zu berücksichtigen, dass beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern zahlreiche Unterlagen benötigt werden. Hierzu gehören die Flurkarte, Versicherungsnachweise, der Energieausweis und die Grundrisse der einzelnen Wohnungen. Zusätzlich sollten beim Immobilienverkauf Informationen über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen sowie Renovierungen zur Verfügung gestellt werden. Vorab bietet sich ein Gutachten über die Substanz der Immobilie an. Durch das Bereitstellen ausführlicher Unterlagen schaffen Sie Vertrauen beim Käufer. Zudem sollten Sie berücksichtigen, dass die hohen Anschaffungskosten von Mehrfamilienhäusern dafür sprechen, dass professionelle Investoren in diesem Bereich tätig sind. Diese agieren routiniert und fordern detaillierte Unterlagen an. Dementsprechend ist das Hinzuziehen von externen Beratern dabei keine Seltenheit.

Die Rolle des Notariats beim Immobilienverkauf

Grundsätzlich übernimmt das Notariat beim Verkauf einer Immobilie eine neutrale Rolle. Dementsprechend soll der Notar die involvierten Parteien rechtlich beraten und somit schwerwiegende Schäden unterbinden. Das Notariat übernimmt insbesondere die Gestaltung des Kaufvertrages und veranlasst die Änderungen im Grundbuch. Durch die Involvierung des Notars sowie dessen Kompetenz profitiert sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Dennoch gibt es hier Grenzen, sodass dieser keine Beratung zu steuerlichen Aspekten sowie zum Kaufpreis der Immobilie geben darf. Im Zuge der Beurkundung übernimmt das Notariat die folgenden Funktionen:

• Warnfunktion: Es soll ein Bewusstsein für die rechtlichen Handlungen geschaffen werden.
• Beweisfunktion: Der vorgelesene Vertrag gilt im Streitfall als rechtskräftiger Beweis.
• Beratungsfunktion: Es erfolgt eine Beratung hinsichtlich der rechtssicheren Vertragsformulierung.
• Gültigkeitsgewähr: Der Kaufvertrag muss für rechtliche und formale Gültigkeit notariell beurkundet werden.
• Abgrenzung: Alle Vereinbarungen müssen im Kaufvertrag festgehalten werden.

Aus Paragraph 313b des BGB geht hervor, dass die notarielle Beurkundung bei dem Erwerb und bei der Veräußerung einer Immobilie obligatorisch ist. Die Kosten trägt der Käufer der Immobilie gemäß Paragraph 448 Absatz 2 des BGB. Diese Kosten belaufen sich auf 1,0 bis 1,5 Prozent des vereinbarten Kaufpreises. Die Auswahl des Notars obliegt theoretisch demjenigen, der dessen Kosten trägt. Dementsprechend kann der Käufer der Immobilie darauf bestehen, das beurkundende Notariat auszusuchen.

Die spezifischen Aufgaben des Notariats beim Abschluss des Kaufvertrags

Der Notar übernimmt beim Verkauf einer Immobilie zahlreiche Aufgaben. Nachfolgend erfahren Sie mehr über den spezifischen Ablauf eines Notartermins sowie über die Rolle, die das Notariat hierbei einnimmt.

Die Abwicklung des Kaufvertrags

Das Notariat setzt einen Kaufvertrag auf, der den Ansprüchen der Vertragsparteien entspricht. Im Zuge des gemeinsamen Beurkundungstermins verliest der Notar die Inhalte des Kaufvertrags. Beide Vertragsparteien müssen den Inhalten zustimmen und dies durch die rechtsverbindliche Unterschrift bestätigen. Die Unterschrift des Notars verdeutlicht dessen amtliche Prüfung. Zusätzlich ist das Notariat für die ordentliche Abwicklung des Kaufvertrags verantwortlich.

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Die Grundschuldbestellung

Diese Aufgabe übernimmt das Notariat nur im Falle einer Immobilienfinanzierung. Im Regelfall zahlt die finanzierende Bank das Darlehen nur dann an den Verkäufer, wenn zuvor eine Grundschuld zugunsten der Bank bestellt wurde. Hierfür muss der Notar die Grundschuldbestellung beurkunden und die entsprechenden Unterlagen an das Grundbuchamt weiterleiten.

Veranlassung der Auflassungsvormerkung

Um einem mehrfachen Verkauf einer Immobilie vorzubeugen, muss das Notariat eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen. Nach dem Vertragsabschluss soll der Kauf gesichert und der neue Eigentümer der Immobilie eingetragen werden. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung verdeutlicht zudem, dass der Verkauf bereits notariell beurkundet wurde.

Löschungsbewilligung der Grundschuld

Sollten Sie als Verkäufer der Immobilie noch eine aktuelle Finanzierung besitzen, so hat die Bank noch immer eine Grundschuld, welche im Grundbuch hinterlegt ist. Für die Löschung der Grundschuld verlangt die Bank die vollständige Rückführung des Darlehens. Um diese Löschung zu bestätigen, sendet die Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung. In dieser Löschungsbewilligung vermerkt die Bank eine Treuhandauflage, sodass eine Löschung erst nach der Darlehensrückführung erfolgen kann.

Einholung von Genehmigungen

Nach der erfolgreichen Beurkundung des Kaufvertrags übermittelt der Notar die entsprechenden Unterlagen an das zuständige Finanzamt, die Grunderwerb- und die Schenkungsteuerstelle. Dieser Vorgang dient zur Einholung der benötigten Unterlagen.

Ausstellung der Rechnung

Nach dem Notartermin stellt das zuständige Notariat die Rechnung aus und leitet diese an den Besteller weiter. Hierbei sind die Gebühren sowie die sonstigen Kosten aufzuführen. Erst zu einem späteren Zeitpunkt sind die Gebühren für den Grundbucheintrag abzuführen.

Ausstellung der Fälligkeitsmitteilung

Sofern dem Notariat alle Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen ist, erstellt dieses eine Fälligkeitsmitteilung. Diese übermittelt das Notariat direkt an den Käufer. Nach dem Erhalt hat der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer zu überweisen.

Eintragung ins Grundbuch

Nach der erfolgten Zahlung löscht das bestellte Notariat eine bestehende Auflassungsvormerkung. Nach der Erfüllung aller Voraussetzungen sowie der Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt die Eigentumseintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung durch die Übermittlung der Vollzugsmitteilung.

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