Mietpreisbremse: Das bedeutet sie für Vermieter

Bundesrat und Bundestag haben das Gesetz zur Mietpreisbremse verabschiedet, um ein Mittel gegen die steigenden Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu haben. Am 1. Juni 2015 trat es offiziell in Kraft und hat seitdem für viel Furore gesorgt. Es gibt den Landesregierungen die Möglichkeit, in ausgewiesenen Gebieten die Mietpreissteigerungen zu deckeln. So dürfen Neuvertragsmieten nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch bei Staffelmietverträgen können die neuen Regelungen Anwendung finden. Die Praxis zeigt, dass die Mietpreisbremse zumeist wenig zielführend war. Stimmen aus der Politik werden laut, sie deshalb noch zu verschärfen – eine schlechte Nachricht für Vermieter.

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Diese Neuerung brachte die Mietpreisbremse

Der Mieterschutz ist in Deutschland stark ausgeprägt. Durch die Mietpreisbremse hat er ein weiteres Hilfsmittel erhalten. Bevor sie in Kraft trat, gab es bereits Regulierungen bezüglich einer Mieterhöhung. Sie betrafen die Bestandsmietverträge und legten fest, dass die Mieten für Bestandsobjekte in einem Zeitraum von drei Jahren nur um 20 Prozent erhöht werden dürfen. Liegt das Mietshaus in einem angespannten Wohnungsmarkt, belief sich die Kappungsgrenze auf 15 Prozent. Für die Mietanpassung orientierte man sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich für viele Städte anhand des Mietspiegels einsehen lässt. Die Mietpreisbremse führte die Neuerung ein, dass das Mietpreislimit nun auch auf Neuvertragsmieten angewendet wird. Es greift für Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten. Wie bereits erwähnt, darf die Miete nur um zehn Prozent die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten. Vor der Mietpreisbremse war die Sachlage anders: Damals gab es ebenfalls den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung, der jedoch erst zutraf, wenn es ein Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 20 Prozent beziehungsweise 50 Prozent gab.

Die Mietpreisbremse und ihre Ausnahmen

Wie so häufig bei der Gesetzgebung gibt es auch bei der Mietpreisbremse Ausnahmen sowie Sonderregelungen. Sie sorgen dafür, dass die Regelungen schwammig werden und sich lukrative Schlupflöcher ergeben, die sich negativ auf den Wohnungsmarkt auswirken. Die wichtigste Ausnahme ist, dass die Mietpreisbremse nicht für entspannte Immobilienmärkte gilt. Genau dieser Aspekt lässt eine wichtige Frage aufkommen: Welche Immobilienmärkte sind angespannt? Der Gesetzgeber hält sich diesbezüglich bedeckt und schiebt die Verantwortung an die Länder ab. Sie dürfen laut Gesetz eigenständig bestimmen, welche Immobilienmärkte in ihrem Bundesland einer Mietpreisbremse bedürfen. Zumeist handelt es sich um die Wohnungsmärkte, für die bereits vor der Mietpreisbremse eine Kappungsgrenze von 15 Prozent bestand. Im Bundesland Niedersachsen sind dies 19 Städte und Gemeinden, zu denen neben Wolfsburg und Braunschweig ebenfalls Hannover gehört. Derzeit ist die Mietpreisbremse dort auf den 30.11.2021 limitiert. Experten gehen davon aus, dass dieses Datum weiter in die Zukunft rückt.

Von der Mietpreisbremse sind große Teile Deutschlands damit ausgenommen. Und es gibt noch weitere Ausnahmen, bei denen das Gesetz zur Mietpreisdeckelung keine Anwendung findet:

1. Für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals zur Vermietung auf dem Markt sind, greift die Mietpreisbremse nicht. Hiermit möchte die Politik sicherstellen, dass die Investitionen in den Wohnungsbau in angespannten Märkten nicht zurückgehen.
2. Hat der Hauseigentümer eine umfassende Modernisierung am Mietobjekt vorgenommen, muss er sich nicht nach den Regelungen der Mietpreisbremse richten. Hierfür ist wichtig, dass die Modernisierung sehr umfangreich war. Sie muss mehr als ein Drittel von dem kosten, was für einen vergleichbaren Neubau entrichtet werden müsste. Teure Gutachten können dies beweisen.
3. Hat der Mieter bereits vor der Mietobergrenzeneinführung eine Miete gezahlt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss keine Mietanpassung erfolgen.

Staffelmietverträge und Indexmietverträge: Inwiefern greift hier die Mietpreisbremse?

Einige Vermieter vereinbaren im Mietvertrag eine Staffelmiete. Dadurch ist es möglich, dass der Vermieter in regelmäßigen Zeiträumen von mindestens einem Jahr die Miete erhöht. Das Datum der Mieterhöhung und die Miethöhe kann der Vermieter frei für seinen Vertrag wählen, aber sie müssen in diesem bereits aufgeführt sein. So wird sichergestellt, dass der Mieter weiß, was er zu erwarten hat. Befindet sich die Wohnung jedoch in einem angespannten Wohnungsmarkt, greift die Mietpreisbremse. Wichtig hierbei ist, dass nicht die komplette Staffelvereinbarung an Gültigkeit verliert, sondern nur die Erhöhung, durch die der Vermieter die Grenze von zehn Prozent überschritten hat.

Haben Mieter und Vermieter eine Indexmiete vereinbart, findet die Mietpreisbremse in puncto Mieterhöhung keine Anwendung. Allerdings tritt sie für die anfänglich fixierte Ausgangsmiete in Kraft. Dabei ist zu beachten, dass eine Erhöhung der Indexmiete nicht vom Vermieter festgelegt wird. Stattdessen basiert sie auf der jährlichen Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Ihn wiederum ermittelt eine offizielle Stelle: das Statistische Bundesamt.

Sonderfall möblierte Wohnungen

Grundsätzlich wird die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen angewendet. Doch auch hier gibt es erneut Ausnahmen. Diese Wohnungstypen bleiben von der Mietpreisbremse unberührt:

• Ferienwohnungen
• Messewohnungen
• Wohnungen für Kurgäste
• ein oder mehrere Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters

Darüber hinaus ist zu beachten, dass Mieter für Wohnungen auf Zeit sowie Einliegerwohnungen einen Aufschlag für das Mobiliar zahlen. Zumeist sind dies zwei Prozent über den Zeitwert der Ausstattung. Kritiker bemängeln, dass der Aufschlag nicht deutlich aus dem Mietvertrag hervorgeht. Es ist abzuwarten, ob es dazu für die Vermieter künftig strengere Regeln geben wird. Seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse ist in einigen angespannten Wohnungsmärkten zu beobachten, dass nun auffallend viele möblierte Apartments zum Wohnungsangebot gehören.

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Mietpreisbremse: Schwierigkeiten für Vermieter anhand von vier Beispielen

Bereits seit einigen Jahren findet die Mietpreisbremse Anwendung. Für Vermieter kamen neue Hindernisse bezüglich einer fairen und rentablen Vermietung hinzu. Drei Beispiele verdeutlichen die Schwierigkeiten:

1. Beispiel: Viele Modernisierungsmaßnahmen lohnen sich für einige Investoren kaum noch, da sie diese nicht mehr zur Refinanzierung auf die Mieter umlegen können. Das Resultat ist, dass Mietshäuser zunehmend verfallen.
2. Beispiel: Die Berechnung der erlaubten Neumiete ist teilweise sehr komplex geworden und bereitet selbst Experten teilweise Kopfzerbrechen.

3. Beispiel: Viele Modernisierungsmaßnahmen lohnen sich für einige Investoren kaum noch, da sie diese nicht mehr zur Refinanzierung auf die Mieter umlegen können. Das Resultat ist, dass Mietshäuser zunehmend verfallen.

4. Beispiel: Gerade private Kleinvermieter, die immer ein sehr gutes zu ihren Mietern hatten, sind nun die Leitragenden, da sie ihre kaum noch rentablen Mieten nicht mehr erhöhen können

5. Beispiel: Um Bestandsobjekte in guten Lagen noch lukrativ vermieten zu können, wählen einige Vermieter den Weg des Luxussanierens. Durch solche umfangreichen Sanierungen lässt sich die Mietpreisbremse zwar umgehen. Die Folge sind aber gefährliche Gentrifizierungsprozesse, die weniger einkommensstarke Bevölkerungsschichten aus einigen Stadtteilen vertreiben und so zu unliebsamen Reaktionen der Mieter führen. Dieser Effekt steht im starken Kontrast zu den offiziellen Bestrebungen der Politik und der gewünschten Wirkung der Mietpreisbremse.

Die unmittelbaren Nebenwirkungen der Mietpreisbremse für Mieter

Es hat sich gezeigt, dass sich ein gefährlicher Schwarzmarkt für Mietwohnungen entwickelt hat. Unter der Hand zahlen Mieter teure Ablösegelder, nur um eine begehrte Wohnung zu erhalten. Mag dies noch die Ausnahme sein, stellt sich oft ein anderes Problem ein. Dieses wird an folgender Frage deutlich: Wie hoch liegt die ortsübliche Vergleichsmiete? Nicht immer ist es möglich, sich bei der Mieterhöhung am Mietspiegel zu orientieren, da es diesen nicht für jeden Standort gibt. Das verwirrt Mieter sowie Vermieter und verhindert die angestrebte Transparenz. Verstärkt klagen zudem die Mieter, dass die Vermieter bei der Mieterwahl strenger werden. Es existiert zwar ein neues, gesetzlich geregeltes Auskunftsrecht für Mieter, welches sich bei der Wohnungsfindung jedoch als kontraproduktiv erweisen kann. Es bietet ein hohes Maß an Streitpotenzial und Verwaltungsaufwand für den Vermieter.

Was droht dem Vermieter bei Missachtung der Mietpreisbremse?

Trotz der Mietpreisbremse passiert es hin und wieder, dass Vermieter eine Miete verlangen, die die zulässige Miethöhe übersteigt. Der Mieter muss diesen vollen Betrag nicht zahlen, sondern ist nur zur Zahlung der Wohnungsmiete verpflichtet, die der zulässigen Höhe entspricht. Sollte der Mieter schon die überhöhte Miete überwiesen haben, muss der Vermieter, den zu viel bezahlten Betrag nicht an den Mieter zurückzahlen. Er ist nur ab den Zeitpunkt verflichtet die Miete zu reduzieren, ab dem der Mieter den Vermieter in schriftlicher Form auf den Verstoß gegen die Mietpreisbremse hingewiesen hat (sog. Rüge). Ist solch ein Schreiben beim Vermieter nicht eingegangen, kann der Mieter den zu viel gezahlten Betrag nicht einfordern. Zudem ist beachtenswert, dass der Vermieter für gewöhnlich mit keinen rechtlichen Konsequenzen zu rechnen hat, wenn er einen Mietpreis über der Mietobergrenze festlegt.

Mietpreisbremse ist und bleibt ein umstrittenes Thema

Die Mietpreisbremse hat bisher nicht den gewünschten Erfolg gebracht. Die Lage auf den angespannten Wohnungsmärkten hat sich nicht verbessert, sondern für Wohnungssuchende eher verschlechtert. Mieter und Vermieter klagen über die zusätzlichen Probleme, die durch die neuen Regelungen entstanden sind. An dieser Situation wird sich jedoch vorläufig vermutlich nichts ändern. Im Januar 2019 kam es zu einer weiteren Verschärfung der Mietpreisbremse: Vermieter müssen nun unaufgefordert und in schriftlicher Form dem Mieter offenbaren, wie hoch die Miete des Vormieters war. Diese Regelung findet immer dann Anwendung, wenn der Vermieter eine Miete veranschlagt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Einigen Stimmen aus der Politik gehen Vorschriften wie diese nicht weit genug. Sie möchten mit der Mietpreisbremse den Handlungsspielraum von Vermietern noch stärker eingrenzen. Daher könnte ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt vorteilhaft sein. Wenn die Investoren erst einkalkulieren, dass die Mietpreise kaum noch zu steigern sind, werden die Kaufpreise mit Sicherheit nicht unwesentlich zurückgehen.

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