Der Dachgeschossausbau will gut durchdacht sein
Besitzer eines Mehrfamilienhauses in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter denken mitunter über einen Dachgeschossausbau nach. So lässt sich der Wohnraum in ihrem Gebäude vergrößern, was letztlich mehr Mieteinnahmen bringt. Das Vorhaben muss jedoch zwingend gut durchdacht sein, damit es kein Minusgeschäft wird. Darüber hinaus gibt es viel zu bedenken, zu planen und zu organisieren. So müssen etwa die baurechtlichen Bestimmungen der Landesbauordnung des Landes Niedersachsens beachtet werden. Umfangreiche Umbau- und Sanierungsmaßnahmen können auf einmal erforderlich werden, da nun das Amt das Gebäude genauestens prüft. Folgender Text verschafft einen Überblick über die Erfordernisse, die mit einem Dachgeschossausbau zusammenhängen.
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Ohne Baugenehmigung kein Ausbau
Eine Baugenehmigung ist für den Dachgeschossausbau unerlässlich. Wer diese nicht einholt, realisiert einen Schwarzbau. Aus diesem Grund müssen Sie vor Baubeginn u.a. in der Landesbauordnung nachsehen, inwiefern für Ihr Bauprojekt eine Baugenehmigung notwendig ist. Eine Faustregel besagt, dass in Deutschland alle Nutzungsänderungen und Veränderungen an der Baustruktur des Dachgeschosses einer Genehmigung bedürfen. Deshalb müssen Sie und der Architekt sich mit dem Bauamt abstimmen. Auf diese Weise sparen Sie viel Geld. Wenn Sie Umbaumaßnahmen im Nachhinein abändern müssen, kann dies sehr teuer werden. Doch bevor die Baugenehmigung erfolgt, stellen Sie einen Bauantrag. Die Formalitäten übernimmt der Architekt, denn für ihn ist dieses Vorgehen Routine. Zu den einzureichenden Unterlagen für einen Bauantrag gehören in Hannover folgende Dokumente:
- Antragsformular nach §63 oder §64 NBauO
- Amtlicher Lageplan
- jegliche Bauzeichnungen wie beispielsweise Grundrisse, Schnitte und Ansichten
- planerische Berechnungen: GRZ, GFZ, Wohnfläche, umbauter Raum, Nutzfläche, Anzahl der erforderlichen Pkw-Stellplätze, Brutto-Rohbaukosten
- Beschreibung des Baus: Nutzungsart, Gebäudeklasse, Materialien, Höhe des Hauses, Brandschutz und vieles mehr
- Erhebungsbogen über Bautätigkeit
In Abhängigkeit von dem individuellen Bauprojekt müssen darüber hinaus weitere Dokumente eingereicht werden.
Wie sieht es mit der Statik aus?
Durch den Dachgeschossausbau Ihres Mehrfamilienhauses kann sich die Statik des Hauses ändern. Gerade bei älteren Bauten verfügen die Dachstühle über keine hinreichende Tragfähigkeit, weswegen das Heranziehen eines Statikers unerlässlich ist. Er kann die Bauphysik des Gebäudes eingehend prüfen und gibt Ratschläge, was für einen Dachgeschossausbau eventuell am Bau verändert werden müsste. Muss die Statik verstärkt werden, ist mit erheblichen Mehrkosten zu rechnen. In diesem Fall ist es wichtig, erneut eine Kosten-Nutzen-Kalkulation durchzuführen.
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Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen, welches bereits älter ist, beginnt mit dem Ausfüllen des Bauantrags für den Dachgeschossausbau eine gründliche Überprüfung des Baus seitens des Amts. Dadurch ist es unmöglich, die aktuellen Anforderungen in puncto Brandschutz zu umgehen.
Das kann teuer werden: Brandschutz und Rettungswege
Als Besitzer eines Mehrfamilienhauses wissen Sie vermutlich, wie streng die lebensrettenden Brandschutzvorschriften in Deutschland sind. Es geht um den Schutz der Bewohner sowie ihrer Besucher und somit auch um die Rettungswege. Es ist unerlässlich, dass alle Anwesenden im Haus im Brandfall rasch ins Freie können. Zudem soll ein effizienter Brandschutz verhindern, dass sich das Feuer schnell und überall ausbreitet. Wenn Sie einen Dachgeschossausbau planen, steht eine Überprüfung der Gebäudeklasse an. Aus der Gebäudeklasse lassen sich die baulichen Vorschriften herleiten. So verfügt die Gebäudeklasse 1 über die geringsten Anforderungen an den Brandschutz. Ihr Mehrfamilienhaus fällt in eine der höheren Gebäudeklassen, für die die Anforderungen strenger sind. Gerade bei älteren Bauten können zusätzlich zum Dachgeschossausbau noch weitere Umbau- und Austauschmaßnahmen anstehen, um dem aktuellen Brandschutz zu genügen. Beispiele dafür sind:
- Umrüstung jeglicher Wohnungs- und Eingangstüren im Treppenhaus
- Aufstellen von Fluchtreppen
- Feuerfeste Dämmung der oberen Geschossdecke von unten
- Einbau einer feuerfesten Kellertür
- Anbrining von Extrarauchwarnmeldern im Treppenhaus
- Ein Rauch- und Wärmeabzug ist oben im Treppenhaus anzubringen
Stichwort Stellplatznachweis: Wie viele Parkplätze sind vorhanden?
Wer ein Bauvorhaben wie einen Dachgeschossausbau realisiert, muss eine bestimmte Anzahl von Parkplätzen nachweisen. Wie viele Parkplätze gibt Ihr Grundstück her? Um den Wohnungsbau zu fördern, kann es sein, dass recht hohe Ablösebeträge von oft mehr als 10.000 EUR pro Parkplatz gefordert werden, sollte die Stellplatzherstellung nicht möglich sein. In Abhängigkeit von den individuellen Bedingungen ist dieser wichtige Punkt vor Beginn des Bauprojektes abzuklären.
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Fazit zum Dachgeschossausbau: smart gedacht, schwer umgesetzt
Ein Dachgeschossausbau kann sich finanziell lohnen. Immerhin kann das Plus an Wohnraum Ihren Cashflow optimieren. Jedoch ist dieser Ausbau auch mit einer erheblichen finanziellen und nervlichen Belastung verbunden. Mitunter sind derart viele Umbaumaßnahmen im Rahmen des Dachgeschossausbaus erforderlich, dass er sich nicht lohnt. Bevor Sie dieses Bauvorhaben angehen, ist daher eine genaue Kalkulation notwendig. Sie erfolgt am besten durch einen Experten, der über einen ganzheitlichen Überblick über die Lage verfügt. Vorprogrammiert sind auch oft rechtliche Streitigkeiten mit Nachbarn, die gegen den Ausbau klagen oder mit Mietern, die sich durch die Bauarbeiten beeinträchtigt fühlen und die Miete mindern oder die Wohnung kündigen.
Vielleicht kommen Sie letztlich sogar zum Schluss, dass ein Verkauf des Objektes ratsamer wäre. Auf diese Weise erhalten Sie einmalig einen großen Betrag, den Sie nach Ihrem Belieben investieren und ausgeben können.
Umlegbare Kosten bei Vermietung: Möglichkeiten und Grenzen
Zu der Kaltmiete zahlt jeder Mieter Nebenkosten. Ihre jährliche Abrechnung sorgt oft für Unbehagen, denn nicht selten geraten Posten in die Abrechnungen, die nicht umlegbar sind. So entwickelt sich ein Streitpotenzial, dass das Verhältnis vom Mieter zum Vermieter nachhaltig beeinträchtigen kann. Es ist daher wichtig, dass Sie sich als Vermieter hinreichend darüber informieren, was umlegbare Kosten bei der Vermietung sind. So lässt sich eine korrekte Abrechnung erstellen, die alle Kostenblöcke detailliert aufführt. Dies verhindert unnötige Probleme mit den Mietern und sichert die Rentabilität Ihres Investments ab.
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Klar definiert: die Betriebskostenverordnung
Unter den Betriebskosten – oft auch Nebenkosten genannt – sind alle regelmäßig laufenden Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer durch die Nutzung seines Hauses, den Nebengebäuden und des Grundstücks entstehen. Sie sind in § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) fixiert. Es sind demnach Kostenblöcke, die immer wieder anfallen, weswegen gemäß § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Abs. 2 die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dazu nicht zählen. An den Betriebskosten darf der Vermieter den Mieter beteiligen, weshalb sie oft als umlegbare Nebenkosten bezeichnet werden. Die Pauschale ist zudem unter dem Begriff Warmmiete bekannt. Welche umlegbaren Betriebskosten es im Einzelnen gibt, zeigen die folgenden Kapitel.
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Alle Betriebskosten sind Nebenkosten. Jedoch sind nicht alle Nebenkosten Betriebskosten. Zu den Nebenkosten gehören auch Kosten für den Vermieter, die er nicht umlegen kann.
Aufzug
- alle Kosten für die Stromversorgung, die Aufsicht und Überwachung sowie die Pflege
- die Kosten für den Wartungsvertrag aber nicht die Reparatur
- nicht für Mieter im Erdgeschoss
Beleuchtung
- Energiekosten für die Außenbereiche, Treppenhäuser und Gemeinschaftsräume
- nicht umlagefähig: Kosten für eine zeitlich begrenzte oder einmalige Beleuchtung
Entwässerung
- oft von öffentlichen Entwässerungseinrichtungen durchgeführt
- Gebühren für die Entwässerung: Kanal- und Sielgebühren
- Kosten für die Bewirtschaftung der Anlage
Gartenpflege
- regelmäßige Pflege der Grünanlage und eines etwaigen vorhandenen Spielplatzes
- wenn Gartenpflege nicht durch Hauswart erfolgt: Kosten für den Gärtner
Gebäudereinigung
- Putzmittel zur Reinigung des Hauses
- wenn Gebäudereinigung nicht durch Hauswart erfolgt: Kosten für die Reinigungsfirmen
Hauswartkosten
- alle Lohnkosten sowie Lohnnebenkosten
- keine Sonderaufwendungen für Verwaltungs- oder Reparaturarbeiten des Hauswartes
Heizung
- finanzielle Aufwendungen für den Betrieb der Zentralheizung sowie der Abgasanlage und den Eichkosten
- Gebühren für die Wärmelieferungen
- jegliche Kosten für die Verbrauchsaufteilung, Verbrauchserfassung und auch die Berechnung des Verbrauchs
- Reinigungs- und Wartungskosten einer Etagenheizung oder Gaseinzelfeueranlage
- Kosten für die zentrale Brennstoffversorgung
Kabelanschluss/Antenne
- anfallende Grundgebühren und Wartungskosten
- Energiekosten und Betriebskosten für die Anlage der Antenne sowie der Verteileranlagen
- Kosten für die Urheberrechte für Kabelweitersendung
Müllabfuhr
- Abholung des Mülls
- Kosten für den Müllschlucker, die Kompressoren und Absauganlagen
- Kosten für die Müllmengenerfassungsanlagen
- Berechnungskosten
Öffentliche Lasten
- die Grundsteuer
- nicht umlagefähig: die persönlichen Steuern eines Vermieters wie die Einkommensteuer aus der Vermietung
Schädlingsbekämpfung
- Kosten für den regelmäßigen Einsatz von Insektenspray
- nicht umlagefähig: Kosten bei einem einmaligen Befall
Schornsteinfeger
- wenn nicht in Heizkosten bereits enthalten: Kehrgebühren
Sonstige Betriebskosten
- Beispiele: Schwimmbäder, Wartungsgebühren für Feuerlöscher, Fitnesscenter
- müssen im Mietvertrag detailliert erwähnt werden
Straßenreinigung
- grundsätzliche Gebühren für die Straßenreinigung
- Kosten für Schneedienste und Streudienste
Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgung
- wenn nicht bereits im Block Heizung oder Warmwasser abgerechnet
- je nach Einzelfall Kosten für regelmäßige Inspektionen
Versicherungen
- Beiträge für die Sach- und Haftpflichtversicherung (greift bei Sturmschäden, Feuer, Wasserschäden und anderen Elementarschäden)
- Versicherung des Öltanks
- nicht umlagefähig: Versicherung gegen Mietausfall oder Mietnomaden
Warmwasser
- Kosten für den Betrieb der zentralen Warmwasserversorgung
- Wartung von den Warmwassergeräten
Wäschepflegeeinrichtung
- Energiekosten für den Betrieb
- alle Kosten zur Reinigung, Pflege und Wartung des Gemeinschaftswaschkellers
- sofern vorhanden: Kosten für den gemeinschaftlich genutzten Wäschetrockner und Bügelautomaten
- sofern nicht bereits im Kostenblock Wasserversorgung enthalten: Wasserkosten
Wasserversorgung
- Abrechnung erfolgt nach Angabe des Zählerstandes
- Grundgebühren und Betriebskosten
- bei Mehrfamilienhäusern: Kostenumlage für die jährlich erforderliche Legionellenprüfung
- Wartungskosten und Eichkosten für die Wasserzähler sowie Anlagen zur Aufbereitung oder Versorgung
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Verteilungsschlüssel: Zum „Was“ gehört das „Wie“
Die Betriebskosten sind in ihrem Grundsatz definiert. Daraus ergibt sich die nächste Frage: Wie kann der Vermieter die Nebenkosten auf seinen Mieter umlegen? Dafür stehen ihm vier Verteilungsschlüssel zur Verfügung:
- Verbrauch: Ablesen der Zähler
- Wohnfläche: Wohnungsgröße bestimmt Kostenhöhe
- Personenzahl: Anzahl der Personen im Haushalt
- Wohneinheit: Anzahl der Wohneinheiten
Mithilfe des Verteilerschlüssels wird fixiert, wie er die umlegbaren Kosten bei der Vermietung auf den Mieter umlegt. Manchmal kann ein Vermieter diesen Umlageschlüssel nicht frei auswählen, sondern die Betriebskostenart legt fest, welche Variante zum Einsatz kommt. Darüber hinaus müssen Sie als Vermieter Ihren Mieter darüber informieren, welchen Verteilungsschlüssel Sie nutzen wollen oder müssen.
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Der Mieter zahlt nur Betriebskosten, wenn diese im Mietvertrag Eingang fanden. Sollte ein Verteilungsschlüssel fehlen, wird die Abrechnung per Wohnfläche vorgenommen.
Erstellung der Betriebskostenabrechnung
Als Vermieter stehen Sie in der Pflicht, einen Zeitraum von einem Jahr zu nutzen, um dem Mieter die Abrechnung der Nebenkosten aus dem vergangenen Jahr zukommen zu lassen. Dies ist in § 556 Abs. 3 BGB vermerkt. Es ist wichtig, diese Frist einzuhalten, da ansonsten der Mieter die Betriebskosten nicht zahlen muss. Darüber hinaus kann jeder Rechenfehler dazu führen, dass die Betriebskostenabrechnung als fehlerhaft gewertet wird. Sofern der Mieter es verlangt, sind Sie verpflichtet, ihm alle Belege zur Abrechnung vorzuzeigen.
Wie bereits oben erwähnt, kommen unterschiedliche Verteilungsschlüssel zum Einsatz. Fürs Warmwasser und die Heizkosten ziehen Sie grundsätzlich die Werte des tatsächlichen Verbrauchs heran. Bei der Grundsteuer ist dies anders. Sie berechnet sich nach der Wohnfläche. In einem Posten dürfen Sie das Abwasser und den Kaltwasserverbrauch zusammenfassen. Um die Niederschlagswassergebühr umzulegen, muss sie im Mietvertrag vermerkt sein.
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Als Vermieter dürfen Sie eine Mieterhöhung vornehmen, wenn es zu einer Betriebskostenerhöhung kam. Nach § 560 Abs. 1 BGB geschieht dies in Form einer Kostenpauschale oder nach § 560 Abs. 4 BGB durch eine Vorauszahlung. In der Praxis findet die Pauschale kaum Anwendung. Nutzen Sie die gewöhnliche Variante der Betriebskostenvorauszahlung, müssen Sie im Rahmen einer Betriebskostenerhöhung eine Erhöhungserklärung in Textform anfertigen. Eine Begründung ist laut Gesetz nicht erforderlich, wie das AG Potsdam GE 2007, 918 geurteilt hat.
Nicht umlegbare Kosten bei der Vermietung
Während regelmäßig wiederkehrende Ausgaben zur Wohnqualitätsabsicherung als Nebenkosten Eingang in die Betriebskostenabrechnung finden können, müssen Sie diverse weitere Kosten aus der Kalkulation herauslassen. Dazu gehören beispielsweise Instandhaltungskosten. Unter sie fallen der Austausch einer defekten Glühbirne, die Reparatur der Heizungsanlage und vieles mehr. Gleiches zählt für die Verwaltungskosten, wenn Sie für Ihr Mehrfamilienhaus eine Hausverwaltung bestellen. Diese Kosten trägt der Vermieter. Eine Ausnahmeregelung existiert für Sozialwohnungen.
Besonders ärgerlich sind leerstehende Wohnungseinheiten in einem Mehrfamilienhaus. Die daraus entstehenden Kosten sind nicht umlagefähig. Für die Betriebskostenabrechnung ziehen Sie die gewohnten Verteilungsschlüssel heran. Beachten Sie bitte auch, dass einmalige Sonderausgaben von Ihnen zu tragen sind. Hierunter fallen unter anderem das Fällen eines Baums oder eine komplette Neuanlage des Gartens. Nur wenn die Ausgaben im Rahmen einer regelmäßigen Wartung entstehen, wären sie umlagefähig. Weitere nicht umlagefähige Kosten sind Steuern, eine Mietausfallversicherung und Finanzierungskosten .. Teilleistungen des Hausmeisters können Sie nicht in der Betriebskostenabrechnung geltend machen. Selbstverständlich sind ebenfalls nicht wirtschaftliche Ausgaben und damit deutlich überteuerte Dienstleistungen von der Abrechnung auszuschließen.
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Ein versierter Steuerberater kann die nicht umlegbaren Nebenkosten meist jedoch als Werbungskosten steuerlich geltend machen, um Ihre Steuerlast zu senken.
Detaillierte Betriebskostenabrechnung: mühsam, aber unerlässlich
Als Besitzer eines Mehrfamilienhauses mit Mietern haben Sie die Möglichkeit, diverse Kostenblöcke auf den Mieter umzulegen. Jedoch entstehen Ihnen noch weitere Nebenkosten, die nicht umlagefähig sind. Es ist dringend dazu angeraten, diesbezüglich eine sehr detaillierte und präzise Buchführung vorzunehmen. Nur auf diese Weise stellen Sie sicher, dass sich Ihr Investmentobjekt tatsächlich lohnt. Bedenken Sie bitte auch, dass die jährliche Betriebskostenabrechnung nur einen Teil des Verwaltungsaufwands einer vermieteten Immobilie darstellt. Sollte Ihnen mit der Zeit dieser Aufwand zu groß werden, können Sie stets Ihr Mietshaus in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter an Eisenberger Real Estate verkaufen. So erzielen Sie auf unkomplizierte Weise eine hohe Einmalzahlung, die Sie ganz nach Ihrem Belieben nutzen können. Und: Die letzte Betriebskostenabrechnung übernehmen selbstverständlich wir für sie!
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Rauchmelder: Eine lebensrettende Pflicht seit 2012 in Niedersachsen
In Niedersachsen besteht seit 2012 die Rauchmelderpflicht für private Wohnungen. Für Neubauten trat diese Regelung bereits im November 2012 in Kraft. Bis zum 31. Dezember 2015 mussten dann auch die Besitzer von Bestandsimmobilien nachrüsten und ihre Räumlichkeiten mit Rauchmeldern ausstatten. Die Rauchmelderpflicht betrifft nach § 44 Absatz 5 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) alle Kinder- und Schlafzimmer und Flure, wenn diese als Rettungs- oder Fluchtwege im Notfall dienen. Doch wer steht in der Pflicht, die Rauchmelder zu installieren? Ist die Montage schwierig? Wer kümmert sich bei vermieteten Mehrfamilienhäusern um die Wartung? Hier erfahren Sie alles rund ums Thema Rauchmelder.
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Mehrfamilienhaus in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter: Wer muss der Rauchmelderpflicht nachkommen?
Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist dafür verantwortlich, in dem gesetzlich vorgeschriebenen Rahmen seine Wohnungen mit Rauchmeldern auszustatten. Bei der Montage der Rauchmelder ist darauf zu achten, dass sie möglichst an der Decke in zentraler Position sitzen. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass sie bei Rauch tatsächlich einen Alarm auslösen. Hat die Wohnung mehrere Ebenen, sind auch diese zu berücksichtigen. Ein Fachbetrieb hilft bei der ordnungsgemäßen Montage der Rauchmelder. Einmal installiert ist der Mieter der Wohnung für die Wartung der Rauchmelder verantwortlich, sofern der Vermieter dies nicht übernehmen möchte. Mindestens alle zwölf Monate sollte der Mieter den Rauchmelder auf seine Funktionsweise überprüfen. Wichtig ist, dass alle Eintrittsöffnungen am Gerät sauber, zugänglich und frei sind. In regelmäßigen Abständen kann je nach Gerätetyp ein Austausch der Batterie erforderlich sein. An dem Rauchmelder befindet sich eine Prüftaste, um die Funktionsprüfung sachgerecht vorzunehmen.
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Die Rauchmelderpflicht besteht nicht für gemeinschaftlich genutzte Räumlichkeiten von Mehrfamilienhäusern. Dazu gehören beispielsweise der Keller und das Treppenhaus.
Was zeichnet einen guten Rauchmelder aus?
Auf dem Markt gibt es eine breite Vielfalt an Rauchmeldern, die zu ganz unterschiedlichen Preisen erhältlich sind. Ein niedriger Preis sollte jedoch nicht das wichtigste Kaufkriterium sein. Von größerer Bedeutung sind folgende Merkmale:
- Rauchmelder trägt das CE-Zeichen und eine Prüfnummer.
- Gerät ist mit der Angabe EN 14604 gekennzeichnet.
- Die Kennzeichnung Q steht für eine verbesserte Produktqualität. Diese Rauchmelder neigen weniger zu Fehlalarmen, halten länger und besitzen eine Batterie mit einer Lebensdauer von zehn Jahren.
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Rauchmelder: kaufen versus mieten
Insbesondere Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sehen sich mit erheblichen Kosten konfrontiert, wenn sie alle ihre Wohnungen mit Rauchmeldern ausstatten müssen. Es kann daher interessant sein, die Rauchmelder nur zu mieten und nicht zu kaufen. Oft beträgt die Miete für ein Gerät lediglich wenige Euro für zwölf Monate. Einige dieser Mietangebote verbindet der Anbieter mit Serviceleistungen. So gibt es internetfähige Rauchmelder, die sich aus der Ferne warten und prüfen lassen. Dieser Extraservice ist in der Regel mit Mehrkosten verbunden. Ist ein Gerät defekt, kümmert sich der Anbieter um einen Austausch.
Infobox: Wenn Sie als Vermieter Rauchmelder mieten, sind die Kosten dafür nicht zwingend umlagefähig. Noch gibt es hierzu keine rechtlich verbindlichen, allgemeingültigen Bestimmungen.
Sind die Kosten für den Rauchmelder umlagefähig?
Ja, es ist möglich, dass Sie die Montagekosten in Form einer Modernisierungsmieterhöhung auf Ihre Mieter umlegen. Mieten Sie die Rauchmelder, kann die Sachlage anders aussehen. Es existiert noch kein höchstinstanzliches Urteil, weswegen es von Gerichten bundesweit unterschiedliche Entscheidungen gibt. Einige argumentieren, dass die Anmietungskosten keine Betriebskosten seien. Andere Richter hingegen entschieden, dass die Mietkosten für Rauchmelder zur Kategorie „sonstige Betriebskosten“ gehören.
Header - Foto: R.Classen - Fotografie
Wohnrecht und Nießbrauchrecht beim Immobilienverkauf
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, die mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht belastet ist, muss einiges beachten. Beides sind sehr spezielle Nutzungsrechte an einer Wohnung oder einem Haus, die den Verkauf erschweren können. Oft sind sie erlassen worden, um den Eltern im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge die Sicherheit zu garantieren, sie können in der Immobilie bis zum Tod verbleiben. Beachtenswert ist ferner, dass beide Begrifflichkeiten voneinander zu unterscheiden sind. Was sie im Einzelnen ausmacht und wie mit ihnen beim Verkauf des Hauses umzugehen ist, steht in diesem Ratgeber.
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Wohnrecht und Nießbrauchrecht: Das unterscheidet sie
Viele Laien glauben, das Wohnrecht sei nur ein Synonym für das Nießbrauchrecht. Das stimmt allerdings nicht. Es ist wichtig, beide Begriffe deutlich voneinander zu unterscheiden, denn sie inkludieren andere Rechte. So sagt § 1093 BGB, dass sich das Wohnrecht auf die reine Nutzung einer Immobilie beschränkt. Weitere Rechte an dem Haus hat der Nutzer nicht. Anders sieht es beim Nießbrauch nach § 1030 BGB aus. Er kann aus dem Objekt auch einen wirtschaftlichen Gewinn ziehen, wie es bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses z.B. in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter der Fall wäre.
Das macht das Wohnrecht im Detail aus
Jemand, der ein Wohnrecht für eine Wohnung besitzt, darf in dieser wohnen und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche der Immobilie nutzen. In Abhängigkeit vom jeweiligen Vertrag zum Wohnrecht kann sich dieses auf alle oder nur auf einige Räumlichkeiten des Hauses beziehen. Bei diesem Recht, welches einer oder gar mehreren Personen zugesprochen werden kann, handelt es sich in Rechtssprache um eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit. Es ist allerdings keine Grunddienstbarkeit, worunter beispielsweise das Wegerecht fällt.
Die im Grundbuch vermerkte Person darf von dem Wohnrecht profitieren. Darüber hinaus darf diese Person ihre Familie und auch Pflegepersonal – sofern tatsächlich erforderlich – in die Wohnung aufnehmen. Gleiches gilt für Freunde, Verwandte und Lebenspartner. Die Mitbewohner besitzen jedoch kein eigenes Wohnrecht und ihr Aufenthalt ist von der Zustimmung des Inhabers des Wohnrechts abhängig.
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Der Wohnrechtsinhaber kann sein Nutzungsrecht nicht auf Dritte übertragen. Er kann es nur persönlich ausüben. Aus wirtschaftlicher Perspektive ist es nicht werthaltig.
Wohnrecht als Bestandteil eines Altenteilvertrages
Das Wohnrecht wird gern im Zuge eines Altenteilvertrages gegeben. Dadurch soll die lebenslängliche Verbindung des Wohnrechtsinhabers mit der Immobilie sichergestellt werden. Im Grundbuch selbst wird dieses Recht demnach als Altenteil vermerkt. Diese Spezifizierung kann wichtig sein, denn Altenteilrechte stehen unter einem besonderen Schutz. Es bleibt auch bei einer Zwangsversteigerung durch einen vorrangigen Gläubiger bestehen.
Eingetragen im Grundbuch
Das Wohnrecht muss einen Vermerk in Abteilung II des Grundbuchs haben, um rechtswirksam zu sein. Hierfür ist vom Wohnungseigentümer eine notarielle Erklärung erforderlich. In der Bewilligung sind die Immobilie sowie die zum Wohnrecht überlassenen Räumlichkeiten aufgeführt.
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Stets ist es möglich, den Nießbrauch zu löschen, sofern beide Parteien sich darauf einigen. Zumeist empfängt der Nießbraucher dann eine Abfindung. Eine Löschung des Nießbrauchrechts ist nur verbindlich, wenn es eine vom Notar beurkundete Löschungsbewilligung gibt. Diese erhält das Grundbuchamt, um den Nießbrauch ordnungsgemäß aus dem Grundbuch zu entfernen.
Das macht das Nießbrauchrecht im Detail aus
Das Nießbrauchrecht findet in der Regel für vermietete Objekte Anwendung, denn der Nießbrauchnehmer kann die Mieteinnahmen für sich beanspruchen. Vor allem drei Gründe gibt es für die Bestellung eines Nießbrauchrechts:
- Bewahrung des Unternehmenserhalts: Ein Unternehmer übergibt seinen Betrieb an einen Nachfolger, aber erhält weiterhin einen Teil der Erträge. Diese können beispielsweise seiner Altersversorgung dienen.
- Umgehung von Schenkung- und Erbschaftssteuer*: Alle zehn Jahre lassen sich die vollen Freibeträge einer Schenkung ausnutzen. Auf diese Weise ist es möglich, an Schenkung- und Erbschaftssteuer zu sparen.
- Absicherung nach vorweggenommener Erbfolge: Übertragen Eltern ihrem Kind vor ihrem Tod ihre Immobilie, ist dies ein Beispiel für eine vorweggenommene Erbfolge. Oft sichern sie sich im Zuge dessen ein lebenslanges Nutzungsrecht an dem Objekt. So lässt sich die Rente aufbessern.
Verschiedene Arten des Nießbrauchrechts
Es gibt nicht den einen Nießbrauch, sondern verschiedene Arten des Nutzungsrechts:
- Vorbehaltsnießbrauch: Die Immobilie wird an eine Person übertragen. Der ehemalige Eigentümer behält sich den Nießbrauch vor.
- Zuwendungsnießbrauch: In Abhängigkeit vom Vertrag wird das Nutzungsrecht an dem Objekt teilentgeltlich, entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt.
- Bruchteilsnießbrauch: Der Nießbrauch ist auf einen Teil des Hauses oder des Areals limitiert.
- Nachrangiger Nießbrauch: Wenn der Nießbraucher verstirbt, erhält eine vorab festgelegte Person sein Recht.
- Quotennießbrauch: Der Nießbraucher empfängt eine fixe Quote an den Einnahmen durch das Objekt. Zumeist handelt es sich hierbei um Miet- oder Pachteinnahmen.
Eintrag im Grundbuch erforderlich
Wie das Wohnrecht muss auch das Nießbrauchrecht im Grundbuch fixiert werden. Eine notarielle Beurkundung geht damit einher. Wie lange das Nutzungsrecht besteht, hängt von der jeweiligen Vereinbarung ab. Es kann nach einer bestimmten Zeit oder erst mit dem Tod des Nießbrauchnehmers erlöschen. Durch den Grundbucheintrag erhält er zahlreiche Rechte:
- Er kann die Immobilie bewohnen.
- Er kann die Immobilie verpachten oder vermieten.
- Er kann die Immobilie selbst bewirtschaften.
- Sofern vertraglich vereinbart, kann er die Nießbrauchausübung einem Dritten überlassen. Übertragbar ist das Recht aber nicht.
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Für die normalen Abnutzungserscheinungen an der Immobilie muss der Nießbraucher nicht aufkommen, sofern sie im Rahmen einer ordnungsgemäßen Nutzung am Objekt entstanden sind.
Der Nießbrauch geht mit Pflichten einher
Der Nießbrauch hat für den Vertragsnehmer verschiedene Nutzungsmöglichkeiten, wie § 823 BGB aussagt. Zu den Rechten kommen jedoch auch einige Pflichten. So muss er nach § 1045 BGB die Immobilie versichern. Doch das ist noch nicht alles. Er ist zudem für die Erhaltung des Objekts verantwortlich, was in § 1041 BGB vermerkt ist. Hinter diesem Paragrafen verbergen sich diverse Verbote, Gebote und Aufgaben. Zu ihnen gehören unter anderem:
- Der Nießbraucher muss Beschädigungen, erforderliche Ausbesserungen und Zerstörungen an der Immobilie dem Vertragspartner umgehend melden.
- Umfassende Änderungen an dem Objekt sind ohne Zustimmung des Eigentümers nicht gestattet.
- Der Nießbraucher kümmert sich um die reguläre Unterhaltung des Objektes, wozu ein Austausch von kaputten Fenstern zählen kann.
- Der Nießbraucher kommt für die öffentlichen Lasten des Objektes auf: Grundsteuer, Schneeräumpflicht und Abwassergebühren.
Der Eigentümer des genutzten Objektes ist dazu verpflichtet, den Kapitalwert des Hauses zu erhalten. Deswegen entrichtet er alle außergewöhnlichen Unterhaltungskosten. Muss beispielsweise eine alte Heizung ausgetauscht werden, ist er dafür verantwortlich. Kommt der Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, kann der Nießbraucher einen Schadensersatz einfordern.
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Professionelle Immobilieninvestoren wie Eisenberger Real Estate sind am ehesten dazu bereit, ein Mehrfamilienhaus mit Nießbrauchrecht oder Wohnrecht zu erstehen, da sie und ihre speziellen Rechtsanwälte Erfahrungen in der Lösung solcher Probleme haben.
Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht
Sie möchten ein Mehrfamilienhaus verkaufen, was mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht belastet ist? Dies kann sich als schwierig erweisen, denn Sie sind gezwungen, diese Grundbuchbelastung zusammen mit dem Haus zu übertragen. Der Käufer übernimmt das vergebene Wohn- oder Nießbrauchrecht, was oft mit erheblichen Preisabschhlägen einhergeht. Alternativ hierzu ist es möglich, Absprachen mit dem Nutzungsrechtsinhaber zu treffen. Gegen eine Abfindungszahlung ist dieser eventuell dazu bereit, das Haus oder die Wohnung zu verlassen und künftig auf das Wohnrecht in diesem zu verzichten. Auch andere Alernativen sind sicher denkbar.
Wie schwierig der Hausverkauf ist, hängt vor allem von der Immobilienart und der voraussichtlichen Dauer des Nutzungsrechtes am Objekt ab. Zudem ist von Bedeutung, über wie viele Räumlichkeiten sich das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht erstreckt. Verfügen beispielsweise die Eltern über ein Nießbrauchrecht über alle Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, ist der Verkauf des Objekts nahezu unmöglich. Immerhin kann der Käufer zeitnah aus der Immobilie keine Erträge erzielen. Beschränkt sich das Wohn- oder Nießbrauchrecht nur auf eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, ist ein Verkauf mit Preiseinbußen wahrscheinlich. Umso näher das Vertragsende des Nießbrauch- oder Wohnrechts ist, desto einfacher ist der Verkauf des Mehrfamilienhauses.
* Anmerkung der Redaktion: Hier wurde die in der Alltagssprache gebräuchliche Schreibweise verwendet. Wir weisen darauf hin, dass es sich korrekterweise um den Begriff Erbschaftsteuer handelt.