Die größten Fehler beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Für Privateigentümer ist der Verkauf eines Mietshauses sicherlich kein alltägliches Geschäft. Dabei stellt sich die Veräußerung eines Mehrfamilienhauses als ein mehrstufiger Prozess dar, der nicht in einigen Tagen abgeschlossen ist. Dennoch sprechen einige gute Gründe dafür, diesen Schritt zu wagen – beispielsweise mit der tatkräftigen Unterstützung eines versierten Immobilieninvestors. Um den Verkauf so erfolgreich wie möglich zu gestalten, ist es empfehlenswert, über die häufigsten Fallstricke Bescheid zu wissen. Viele von ihnen lassen sich vermeiden oder umgehen, sofern sie dem Verkäufer hinreichend bekannt sind. Nach dem Lesen des Artikels werden Ihnen diese Fehler sicher nicht unterlaufen.

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Der Aufwand für den Hausverkauf wird unterschätzt

Wer ein Mehrfamilienhaus veräußern möchte, hat eine ganze Reihe von Aufgaben zu erledigen. Daher sollte sich ein Verkäufer als Erstes umfassend zum Thema informieren. Beispielsweise ist es wichtig, die Entwicklung des Immobilienmarkts über einen längeren Zeitraum genau zu verfolgen. Ferner haben Veräußerer die Möglichkeit, eine Checkliste mit allen notwendigen Aufgaben sowie einen ersten Zeitplan zu erstellen, der laufend anzupassen ist. Auf diese Weise bekommen Sie nach und nach ein Gefühl dafür, wie viel Zeit der gesamte Prozess des Immobilienverkaufs tatsächlich in Anspruch nimmt. Auf dieser Basis ist eine realistische Abschätzung des Aufwands möglich.

Unpassender Zeitpunkt für einen Hausverkauf

Grundsätzlich gibt es keinen allgemeinen optimalen Verkaufszeitpunkt. Denn dieser richtet sich immer auch nach den individuellen Verhältnissen des Verkäufers. Es kann beispielsweise ratsam sein, eine geerbte Immobilie direkt zu verkaufen, um sich mit dem Haus und seinen Mietern nicht weiter beschäftigen zu müssen. Um abzuschätzen, ob der Verkaufszeitpunkt günstig ist, sollte der Markt umfassend sondiert werden. Veräußerer bekommen dadurch einen guten Überblick zur aktuellen Preisentwicklung in der Umgebung. Allgemein lässt sich zudem beobachten, dass mit steigenden Zinsen die Nachfrage am Immobilienmarkt häufig fällt und umgekehrt. Daher mag der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in einer Niedrigzinsphase attraktiver sein.

Verkauf der Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist

Es kann immer triftige Gründe geben, die für eine möglichst zeitnahe Veräußerung des Wohnhauses sprechen. Dennoch sollten Sie die 10-Jahres-Frist bei Ihrer Entscheidungsfindung im Auge behalten. Denn wenn die Zeitspanne zwischen dem Erwerb und dem Verkauf eines vermieteten Hauses weniger als zehn Jahre beträgt, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Auf ein solches erhebt das Finanzamt eine Spekulationssteuer, die sich je nach individuellem Steuersatz auf bis zu 45 Prozent des Einkommens beläuft. Daher ist ein Verkauf nach Ende der 10-Jahres-Frist einer früheren Veräußerung oftmals vorzuziehen.

Der Immobilien-Marktwert ist unklar

Wenn Sie aufgrund mangelnder Kenntnisse den Verkaufspreis einfach schätzen, laufen Sie Gefahr, seriöse Investoren und Käufer mit überzogenen Preisforderungen zu verschrecken. Häufig orientieren sich private Eigentümer am ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie. Viele Faktoren von damals, wie etwa das Alter und der Zustand des Mietshauses, die Umgebung sowie die Nachfrage am Markt haben sich womöglich geändert. Daher nimmt der alte Veräußerungspreis nur eine untergeordnete Bedeutung ein, wenn es um die präzise Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses geht. Vorteilhafter ist stattdessen, einen professionellen Immobilieninvestor zurate zu ziehen, der mit der aktuellen Immobilienpreisentwicklung bestens vertraut ist. Dieser macht sich vor Ort ein Bild vom Mietshaus und gibt eine erste, fundierte Einschätzung ab.

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Beim Immobilienverkauf werden potenzielle Interessenten nicht identifiziert

Je nach Art der zu veräußernden Immobilie interessieren sich unterschiedliche Käufergruppen für das Objekt. Hierbei bestimmen einerseits die Lage und Größe, aber auch der Zustand und der Verkaufspreis des Objekts die Käuferstruktur. Daher sollten sich Hauseigentümer frühzeitig im Klaren darüber sein, wer für den Kauf eines Mehrfamilienhauses infrage kommt. So ist ein Mietshaus aufgrund seines hohen finanziellen Werts in erster Linie für vermögende Privatkunden, aber auch für auf Immobilienkäufe spezialisierte Investoren geeignet. Dementsprechend ist die Art der Vermarktung an die Klientel anzupassen. Dazu sollten sowohl das Exposé als auch die gewählten Vertriebskanäle auf die Zielgruppe zugeschnitten sein.

Unprofessionelles Exposé und Inserat

Ganz gleich, welche Käufergruppe mit der Immobilienpräsentation adressiert wird – diese soll stets einen fachlich kompetenten und stimmigen Eindruck des beworbenen Mietshauses vermitteln. Daher ist es von Vorteil, wenn Sie Ihr Haus von einem professionellen Fotografen ablichten lassen, anstatt es selbst zu fotografieren. Ein ansprechender und an der Zielgruppe orientierter Beschreibungstext bietet ebenfalls Mehrwert.

Weiterer Fehler: Besichtigungstermin ist nicht ausreichend vorbereitet

Nachdem einige Interessenten auf das Mietobjekt aufmerksam gemacht wurden, stehen nun die Besichtigungstermine an. Zu diesen ist es wichtig, sich als Verkäufer umfassend vorzubereiten. Denn potenzielle Käufer stellen womöglich zahlreiche Fragen zur Immobilie, wie etwa zu bestehenden Mietverträgen, den Nebenkosten oder etwaigen Mängeln. Daher sollten Sie sich vorab diese Unterlagen beschaffen und mitbringen:

• Auszug aus dem Grundbuch
• Flurkarte
• Grundrisse
• Mieterliste
• Energieausweis
• Übersicht zu den Nebenkosten

Verkäufer, die diese Informationen bereithalten, hinterlassen bei den Interessenten einen kompetenten und positiven Eindruck. Dadurch werden sie in ihrer Absicht bestärkt, die Immobilie zu kaufen. Wichtig ist darüber hinaus, dass das Mietobjekt in einem gepflegten Zustand präsentiert wird. Doch nur saubere Räume allein sind meist nicht ausreichend. Ferner stellen zum Beispiel geputzte Fenster, eine gestutzte Hecke im Garten sowie erledigte Schönheitsreparaturen klare Pluspunkte dar.

Mangelnde Verhandlungsbereitschaft beim Immobilienverkauf

Nachdem der Hauseigentümer einen Angebotspreis genannt hat, sollte er sich einer Preisverhandlung nicht gänzlich verschließen. Denn der Käufer will ebenso einen Erfolg verbuchen, indem er etwa einen geringfügigen Nachlass aushandelt. Womöglich trägt dieser zudem einige Argumente vor, die Sie in Ihrem Angebot noch nicht ausreichend berücksichtigt haben. Der Verkäufer sollte zudem vorab alle Argumente sammeln, die für die Immobilie sprechen, wie etwa der Objektzustand, die Lage oder Besonderheiten. Darüber hinaus ist es ratsam, im Vorfeld eine schlüssige Verhandlungsstrategie zu entwickeln und diese umzusetzen. In jedem Fall tragen ein offenes und empathisches Auftreten sowie Kompromissbereitschaft dazu bei, eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden.

Es fehlen erforderliche Dokumente für den Gebäudeverkauf

Selbst wenn der Verkäufer alle relevanten Daten und Unterlagen beim Besichtigungstermin noch nicht parat hatte, so benötigt er diese spätestens zur Anfertigung des Kaufvertrags beim Notar. Dabei muss nicht nur der Grundbuchauszug vorhanden sein, sondern unter anderem auch die Flurkarte, Baupläne, Grundrisse und Angaben zur Wohnfläche. Überdies haben Sie alle bestehenden Pacht- und Mietverträge, Betriebskostenaufstellungen sowie den Energieausweis für die Veräußerung bereitzustellen. Sofern die erforderlichen Dokumente noch nicht verfügbar sind, können diese dort beantragt werden:

• Bauordnungsamt
• Grundbuchamt
• Katasteramt

Da die Immobilieneigentümer die beantragten Unterlagen häufig nur mit zeitlicher Verzögerung erhalten, empfiehlt sich eine baldige Kontaktaufnahme zum zuständigen Amt. Auf diese Weise lässt sich der Verkaufsprozess ohne Unterbrechung abwickeln.

Verkauf des Mehrfamilienhauses: Grundschuld wird gelöscht

Wer seine Immobilie veräußern will, muss nicht unbedingt die eingetragene Grundschuld löschen lassen. Vielmehr darf diese im Grundbuch verbleiben und für spätere Darlehen erneut aktiviert werden. Dadurch hat der Erwerber des Mietobjekts die Option, die vorhandene Grundschuld für seine eigene Finanzierung in Anspruch zu nehmen. Sollten Sie auf die Löschung der Grundschuld verzichten, sparen Sie überdies bares Geld. Denn das Grundbuchamt und der Notar berechnen für die Löschung jeweils 0,2 Prozent des Darlehensbetrags zuzüglich Umsatzsteuer.

Bei der Immobilienveräußerung wird der Notar vom Verkäufer beauftragt

Haben sich beide Vertragsparteien auf einen Verkauf geeinigt, kann ein Notar zur Anfertigung und Beurkundung des Kaufvertrags bestellt werden. Da der Gesetzgeber für einen Immobilienkaufvertrag die Mitwirkung eines Notars zwingend voraussetzt, lassen sich die Kosten für ihn nicht vermeiden. Allerdings ist es gängige Praxis, dass der Erwerber den Notar beauftragt und den Großteil der anfallenden Kosten übernimmt. Als Verkäufer sollten Sie im Normalfall darauf bestehen – vor allem dann, wenn die Bonität des Käufers nicht abschließend geklärt ist. Für den Fall, dass der Erwerber nicht zum Notartermin erscheint oder der Kaufvertrag wegen mangelnder Zahlungsfähigkeit rückabgewickelt wird, hat er dann die offenen Notarrechnungen zu tragen.

Missgeschick: Ihnen fallen Mängel im Kaufvertrag nicht auf

Wenn Sie bereits einen Notartermin zur Beurkundung des Immobilienkaufvertrags vereinbart haben, sind Sie nicht mehr weit vom Verkaufsabschluss entfernt. Bevor jedoch dieser Schritt vollzogen wird, sollten Käufer und Verkäufer den Vertragstext noch einmal aufmerksam studieren. Sind beispielsweise alle Mieten korrekt angegeben, alle Grundbuchdaten korrekt und alle Absprachen vollständig erfasst? Das sollte vorab genau geprüft sein. Spätestens bei der Verlesung durch den Notar hat der Verkäufer auf alle falschen Angaben hinzuweisen. Sofern das nicht geschieht, können daraus später ungeahnte rechtliche Folgen erwachsen. Daher ist eine mehrfache Kontrolle des Kaufvertrags – insbesondere bei der Veräußerung eines Mehrfamilienhauses – ratsam.

Beim Immobilienverkauf wird die Bonität des Käufers nicht geprüft

Von entscheidender Bedeutung beim Verkauf eines Mietshauses ist auch, dass der Erwerber den vereinbarten vertraglichen Pflichten nachkommt. Das heißt insbesondere, dass er in der finanziellen Lage sein muss, den Kaufpreis zu zahlen. Daher ist es vernünftig, die Solvenz des Käufers frühzeitig prüfen zu lassen. In den meisten Fällen genügt dazu beispielsweise eine Finanzierungszusage der Bank, die die erforderliche Bonität des Erwerbers bestätigt. Verkäufer, die ihr Zinshaus hingegen an einen renommierten Immobilieninvestor veräußern möchten, müssen sich über die Zahlungsfähigkeit des Käufers keine Gedanken machen.

Fauxpas: Wichtige Informationen werden verschwiegen

Selbstverständlich will jeder Eigentümer sein Wohnhaus im besten Lichte präsentieren. Kleine Reparaturen und Ausbesserungen können dabei das Gesamtbild der Immobilie deutlich verbessern. Erhebliche Mängel zu verschweigen, ist allerdings keine gute Idee. Zwar haftet der Veräußerer oft nicht für den Zustand des Grundbesitzes, dennoch hat er die Funktionsfähigkeit von „Versorgungsanlagen des Vertragsbesitzes mit Elektrizität, Kalt- und Warmwasser, die Abwasserversorgung und die Heizungsanlage zum Zeitpunkt des Besitzüberganges“ sicherzustellen, wie es häufig in Vertragstexten zum Immobilienverkauf zu lesen ist. Des Weiteren ist der Verkäufer in der Haftung, sofern er einen Mangel arglistig verschweigt. Daher sind unter anderem diese Punkte anzugeben:

• unbekannte / veraltete Pacht- und Mietverträge
• Schäden an der Bausubstanz durch Feuchtigkeit
• Pilzbefall
• Schimmel
• verbautes Asbest
• Rechtsstretigkeiten
• Mietrückstände
• Denkmalschutz

Hauseigentümer sollten diese Mängel nicht nur erwähnen, sondern am besten in einer Mängelliste, die dem Kaufvertrag beizufügen ist, schriftlich festhalten. Dadurch ist der Verkäufer jederzeit in der Lage nachzuweisen, dass der Erwerber über die beschriebenen Mängel informiert wurde.

Gebäudeverkauf: Wohnungen werden einzeln veräußert

Grundsätzlich ist es denkbar, die Mieteinheiten beim Verkauf des Mehrfamilienhauses separat zu veräußern. Mitunter lässt sich dadurch ein höherer Verkaufspreis erzielen. Dennoch ist es für viele private Hauseigentümer ratsam, das Objekt im Ganzen zu verkaufen. Denn durch den Einzelverkauf nimmt auch der zeitliche wie finanzielle Aufwand enorm zu. Daher müssen Sie sich selbst die Frage stellen, wie viel Zeit und Geld Sie zusätzlich investieren möchten, um die Wohnungen einzeln zu verkaufen. So bedeutet es beispielsweise einiges an Aufwand, um ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen umzuwandeln. Hierfür notwendig sind u.a. die Erstellung Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Ausarbeitung einer Teilungserklärung. Darüber hinaus sollten sich Verkäufer im Klaren sein, dass bei einer Einzelveräußerung der Wohnungen eine Kündigungssperrfrist in Kraft tritt. Durch diese erhalten Mieter einen Kündigungsschutz für die Dauer von wenigstens drei Jahren.

Fehlgriff: Sie verzichten auf die Hilfe eines seriösen Immobilieninvestors

Wer den Verkauf seines Mehrfamilienhauses möglichst schnell und reibungslos vollziehen möchte, hat die Möglichkeit, sich von einem erfahrenen Immobilieninvestor unterstützen zu lassen. So erhalten Verkäufer von ihnen hilfreiche Tipps und Hilfestellungen. Überdies sind Immobilieninvestoren als solvente und verlässliche Käufer bekannt.

Wer Fehltritte vermeidet, wird sein Mehrfamilienhaus erfolgreich verkaufen

Beim Immobilienverkauf gilt es einige Stolpersteine zu überwinden. Dafür bietet eine solche Veräußerung auch besonders attraktive Chancen. Hauseigentümer, die die in dem Artikel aufgezeigten Probleme und Fauxpas beim Objektverkauf beherzigen, werden die Veräußerung erfolgreich meistern.

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