Spekulationsfrist und Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Wissenswertes und Spartipps

Immobilien betrachtet das Finanzamt gelegentlich wie Aktien – also als Investition, Altersvorsorge oder Vermögensanlage. Durch ihren Wiederverkauf möchte der Verkäufer einen hohen Gewinn erzielen, den er unter gewissen Umständen versteuern muss. Die häufigste anfallende Steuer beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern (MFH) ist die Spekulationssteuer. Ob Sie den Veräußerungsgewinn Ihres Objektes versteuern müssen, was für Sie im Einzelnen steuerpflichtig ist und wie Sie diese Steuer reduzieren oder gar umgehen können, erfahren Sie im Folgenden. Aufbauend auf diesen Informationen wissen Sie, welche Steuerlast auf Sie zukommt und wie Sie am besten mit dieser umgehen.

Das steckt hinter der Spekulationssteuer

Wenn Sie Ihr im Privatvermögen gehaltenes MFH verkaufen möchten, tätigen Sie ein privates Veräußerungsgeschäft. Das bedeutet, dass der Gewinn aus der Veräußerung nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig ist. Sie als Immobilienbesitzer müssen ihn daher über Ihre privaten Einkünfte versteuern. Welcher Steuersatz für Sie greift, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Bis zu 45 Prozent (Spitzensteuersatz) des Veräußerungsgewinns können an Steuerschuld anfallen. Insbesondere bei einem Mehrfamilienhaus können dies sehr hohe Beträge sein, die Sie selbstverständlich lieber auf dem Konto hätten. Dies ist theoretisch auch möglich. Dafür ist es jedoch erforderlich, sich an die Spekulationsfrist von zehn Jahren zu halten. Das heißt für Sie: Die Versteuerung des Gewinns aus der Veräußerung fällt nur an, wenn Sie Ihr Haus innerhalb der Frist von zehn Jahren verkaufen. Darüber hinaus existieren weitere Möglichkeiten, die Steuerschuld zu minimieren oder gar zu eliminieren.

Gute Nachrichten gibt es für Bauherren. Für sie zählt der Zeitpunkt des Grundstückkaufes. Das Datum der Gebäudefertigstellung hingegen ist nicht maßgebend. Wer ein Grundstück zehn Jahre gehalten hat und darauf ein Mehrfamilienhaus errichtet, kann dieses ohne Erhebung einer Spekulationssteuerschuld veräußern.
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Die Spekulationssteuer beim Verkauf von MFH vermeiden oder reduzieren

Eine Möglichkeit, diese Steuer zu umgehen, ist es, die Frist von zehn Jahren beim Verkauf des MFH einzuhalten. Nach dieser Frist entfällt die Steuer auf den Gewinn aus dem Spekulationsgeschäft. Manchmal ist das jedoch nicht möglich. Sollte dies bei Ihnen der Fall sein, dann schauen Sie sich folgende Gründe an, mithilfe derer ein steuerfreier Verkauf ebenfalls gegeben ist.

Versteuerung des Spekulationsgewinns vermeiden: Eigennutzung

Sofern Sie in Ihrer Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorherigen Jahren gewohnt haben, ist ein steuerfreier Verkauf des Objektes möglich. Das bezieht sich auf die angefangenen Kalenderjahre. Sollten Sie Ihr Haus im Dezember 2016 erworben haben und dort im gleichen Monat eingezogen sein, können Sie dieses schon ab Januar 2018 ohne Erhebung einer Spekulationssteuerschuld veräußern. Zur Eigennutzung gehört auch, dass Ihre Kinder das Objekt unentgeltlich bewohnen. Damit diese Regelung greift, müssen die Sprösslinge noch kindergeldberechtigt sein. Im Fall eines Mehrfamilienhauses besteht in der Regel keine komplette Eigennutzung. Wenn Sie oder Ihre Kinder allerdings eine Wohnung selbst bewohnt haben und Sie das Haus innerhalb der 10-Jahresfrist veräußern, zahlen Sie die Steuer auf den Gewinn durch den Verkauf nur anteilig. Es erfolgt eine Umrechnung der Steuerlast auf die Quadratmeterzahl und nur die fremdgenutzten Flächen gehören zum Verkaufserlös. Das Finanzamt bezeichnet dies als Teilnutzung.

Versteuerung des Spekulationsgewinns vermeiden: Erbschaft

Haben Sie ein Mehrfamilienhaus geerbt? Dann erben Sie mit dem Gebäude auch die 10-Jahresfrist des Erblassers. Ist die Frist für den Verstorbenen bereits abgelaufen, zählt dies auch für Sie. Hat der Erblasser jedoch das Mehrfamilienhaus erst vor zwei Jahren gekauft, entfällt erst nach weiteren acht Jahren die Spekulationssteuererhebung bei einem Objektverkauf. Je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und der Höhe des Erbes müssen Sie noch Erbschaftssteuer entrichten. Für diese gibt es keine Zehnjahresfrist.

Wenn eine Erbengemeinschaft ein Mehrfamilienhaus geerbt hat, greifen die gleichen Regelungen wie oben, d.h. er wird ebenfalls die 10-Jahresfrist geerbt und der Verkauf ist steuerfrei. Sollte ein Erbe die Erbengemeinschaft auszahlen und nun alleiniger Besitzer des Gebäudes sein, beginnt die Spekulationsfrist vor vorne. Dies bedeutet, dass sie ab dem Datum der Abfindungszahlung neu beginnt. Sollte dieser Erbe nun innerhalb der Frist von zehn Jahren das Objekt veräußern wollen, ist der Gewinn aus dem Geschäft einkommenssteuerpflichtig. Hierbei wird der Anteil am Erbe allerdings abgezogen.

Steuertipps: So reduzieren Sie die Spekulationssteuer

Nicht immer ist es möglich, diese Steuer komplett zu umgehen oder die Spekulationsfrist abzuwarten. Ist dies der Fall, lässt sich die Steuer auf den Spekulationsgewinn jedoch minimieren. Dafür müssen Sie in Ihrer Steuererklärung bestimmte Kostenblöcke angeben, um diese absetzen zu können. Der zu versteuernde Verkaufserlös lässt sich durch folgende Posten reduzieren:

• • Verluste: Haben Sie im Abrechnungsjahr des Hausverkaufs weitere private Veräußerungsgeschäfte abgeschlossen und haben diese Verluste eingefahren, können Sie diese bei der Gewinnversteuerung geltend machen.
  • Verkaufskosten: Sie haben für den Immobilienverkauf ein Inserat geschaltet? Ein Makler hat für Sie den Verkauf des Objektes übernommen? Dann können Sie diese Kosten absetzen.
  • Weitere Verkaufskosten: Es kommen ferner Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen, Kosten für ein Wertgutachten und das Kopieren von Plänen in Betracht.

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Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist: Wann die Spekulationssteuer stets anfällt

Innerhalb der Spekulationsfrist fällt die Steuer auf das Spekulationsgeschäft immer an, wenn folgende Kriterien gegeben sind:

• Sie nutzen die Immobilie nicht selbst und es besteht eine komplette Fremdnutzung.
• Sie haben die Immobilie im Rahmen einer Gütertrennung erworben und verkaufen Sie nun innerhalb der Spekulationsfrist.
• Sie habend die Immobilie im Rahmen einer Betriebsaufgabe gekauft oder dem Betriebsvermögen entzogen. Wenn Sie als Nutznießer das Haus innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen, müssen Sie den Verkaufsgewinn versteuern.
• Sie haben ein unbebautes Grundstück und wollen es nun verkaufen, ohne es je bebaut zu haben. Nicht bebaute Grundstücke gelten als unbewohnbar, weswegen Sie nach der Spekulationssteuerregelung steuerpflichtig sind.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Eine eindeutige Antwort gibt es darauf nicht. Die Höhe richtet sich zum einen nach dem Verkaufsgewinn und zum anderen nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Darüber hinaus können die oben genannten Posten die Steuerlast drücken. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern verringern die in der Vergangenheit gegenüber dem Fiskus geltend gemachten Abschreibungen die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Veräußerungsgewinn und folglich auch die Steuerzahlung. Bei Altbauten und Neubauten beträgt die Abschreibung jährlich 2,0 Prozent. Er liegt bei 2,5 Prozent, wenn der Altbau bereits vor 1925 errichtet wurde. Viele Faktoren fließen damit in die Berechnung der genauen Steuerschuld durch den Verkauf eines Mehrfamilienhauses innerhalb von zehn Jahren ein.

Um trotz der Komplexität dieses wichtige Thema etwas greifbarer zu machen, ist hier eine Beispielrechnung aufgeführt:

• Verkaufspreis der Immobilie nach 5 Jahren: 1.000.000 Euro
• Veräußerungskosten (Wertgutachten, Inserate): 20.000 Euro
• Anschaffungskosten: 600.000 Euro
• Abschreibungen: 100.000 Euro (5 x 20.000 Euro)
• zu versteuernder Gewinn: 480.000 Euro
• individueller Steuersatz: 40 Prozent
• Ergebnis der Steuerlast: 192.000 Euro

Das Ergebnis wird wie folgt ermittelt: Der Veräußerungspreis in Höhe von 1.000.000 Euro wird durch die Werbungskosten (= Kosten der Veräußerung, 20.000 Euro) reduziert. Von den 980.000 Euro werden dann die 600.000 Euro Anschaffungskosten, die noch um die vorgenommenen Abschreibungen in Höhe von 100.000 Euro zu vermindern sind, abgezogen. Somit ergibt sich aus der Differenz von 980.000 Euro und 500.000 Euro ein zu versteuernder Gewinn von 480.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 40% auf 480.000 Euro müssen somit 192.000 Euro als Steuerschuld an das Finanzamt abgeführt werden.

Gewerblicher Grundstückshandel und Verkauf von MFH

Sollten Sie mehr als eine Immobilie verkaufen wollen, kommt oft die Frage auf, ob sich dies bereits um einen gewerblichen Hausverkauf handelt. Normalerweise fällt die Immobilienveräußerung unter die privaten Veräußerungsgeschäfte, weswegen eine Spekulationssteuerlast nur innerhalb der Spekulationsfrist berechnet wird. Die Rechtsprechung macht deutlich, dass ein gewerblicher Hausverkauf ab drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren beginnt. Das bedeutet: Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren vier Objekte oder mehr, stuft das Finanzamt diese Veräußerungen als sogenannten gewerblichen Verkauf ein. Hierbei greift jedoch ebenfalls das Prinzip der Absicht auf Gewinnerzielung, was zum Beispiel durch Modernisierungsmaßnahmen Ausdruck findet. Treffen bei Ihnen alle Aspekte zu, ist der Verkauf eine unternehmerische Arbeit und zählt nach § 15 Einkommenssteuergesetz zu den gewerblichen Einkünften. Diese Regelung hat die Konsequenz, dass die Verkaufsgewinne unter die Einkommenssteuer und unter die Gewerbesteuer fallen. Die Frist von zehn Jahren ist nun nicht mehr von Bedeutung. Abweichende Steuersätze ergeben sich ebenfalls, wenn das Gebäude Teil des Betriebsvermögens ist und nun veräußert werden soll.

Verkauf eines MFH innerhalb der Frist: Lohnt sich das?

Der zu versteuernde Gewinn aus dem Hausverkauf kann die Freude über den Verkauf stark belasten. Doch wie oben erwähnt existieren Möglichkeiten, die Steuerschuld geschickt und legal zu reduzieren. Darüber hinaus sollten Sie stets Ihre individuelle Situation betrachten. Trotz der Steuerschuld durch die Spekulationsregelung kann es sinnvoll sein, ein Objekt zu verkaufen. Ist Ihr vermietetes Wohnhaus im Wert bereits erheblich gestiegen, kann es ratsam sein, die Frist von zehn Jahren abzuwarten. Vielleicht entscheiden Sie sich auch dazu, eine oder mehrere Wohnungen in dem Objekt selbst zu beziehen. Durch den Eigenbedarf mindern Sie die Steuerbelastung. Letztlich entscheidet daher der Einzelfall, ob Sie vor Fristende den Hausverkauf angehen sollten.

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