Erbschaftssteuer bei Mehrfamilienhäusern: Wann und in welcher Höhe sie anfällt sowie nützliche Tipps zum Verkauf

Wer Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist, stellt sich irgendwann die Frage, an wen die Immobilie vererbt beziehungsweise verschenkt werden soll. Da ein gepflegtes Mietshaus in ansprechender Lage einen hohen materiellen Wert hat, interessiert sich auch das Finanzamt für Erbschaften und Schenkungen dieser Art. So erhebt der Fiskus unter gewissen Bedingungen eine Erbschaftssteuer *. Bei dieser handelt es sich um eine Abgabe, die der Erbberechtigte aufgrund eines Erwerbs von Todes wegen zu entrichten hat. Doch wann ist diese Steuer tatsächlich fällig und in welcher Höhe? Was sollte bei einem Verkauf diesbezüglich beachtet werden?

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Immobilienerbe: Wann fällt Steuer an?

Selbst genutztes Wohnhaus

Werden Immobilien vererbt, gibt es einige Fragen zu klären. Wenn Sie Ihr Eigenheim oder Ihre Eigentumswohnung an den Ehepartner oder die Kinder vererben möchten, ist dies nach § 13 Absatz 1 Nummer 4b ErbStG steuerfrei. Voraussetzung ist jedoch, dass der Begünstigte, sofern er dort nicht bereits schon wohnte, die Immobilie selbst bezieht und dort mindestens zehn Jahre lebt. Ist der Erwerber, beispielsweise aufgrund einer Pflegebedürftigkeit, nicht in der Lage, in der Immobilie zu leben, muss die Zehnjahresfrist nicht erfüllt werden. Die Erbschaft bleibt somit steuerfrei. Bei Kindern und Enkeln, die sich die Erbschaftssteuer sparen möchten, reicht der unverzügliche Einzug in das geerbte Objekt jedoch nicht aus. Nur wenn die Wohnfläche der Immobilie 200 Quadratmeter nicht überschreitet, ist sie für den Nachwuchs erbschaftssteuerfrei. Ansonsten fällt die Steuer auf jeden zusätzlichen Quadratmeter an. Ebenso wird die Erbschaft rückwirkend steuerpflichtig, sofern Sie vor Ende der Zehnjahresfrist aus der Immobilie ausziehen.

Fremdgenutztes Wohnhaus

Da in Mehrfamilienhäusern definitionsgemäß mehrere Parteien leben, wird ein Mietshaus entweder vollständig oder teilweise fremdgenutzt. Auf ererbte Immobilien, die vermietet sind, fällt grundsätzlich eine Steuer an, wie aus § 13d ErbStG zu entnehmen ist. Dies gilt sowohl für einen Einzelerben als auch für eine Erbengemeinschaft. Allerdings mindert ein Freibetrag, dessen Höhe vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser abhängig ist, die Steuerlast. Zudem bleibt eine selbst genutzte Wohnung innerhalb des fremdgenutzten Hauses von der Steuer unberücksichtigt, sofern die oben beschriebenen Bedingungen erfüllt sind.

Geerbtes Mehrfamilienhaus: Wovon hängt die Höhe der Steuer ab?

Sofern es sich um eine Immobilie handelt, die Sie als Privatperson nicht selbst bewohnen, sind diese Kriterien zur Ermittlung der steuerlichen Last relevant:

• Verkehrswert des Objekts
• Verwandtschaftsgrad zum Erblasser

Um die Höhe der Erbschaftssteuer festsetzen zu können, muss zuerst der aktuelle Wert der Immobilie bestimmt werden. Da bei der Wertermittlung eines bebauten und vermieteten Grundstücks durch das Finanzamt zahlreiche Faktoren eine Rolle spielen, kommt dabei ein vorgeschriebenes Bewertungsverfahren zum Einsatz. Diese als Ertragswertverfahren bezeichnete Methode findet unter anderem bei der Verkehrswertermittlung von Mehrfamilienhäusern Anwendung. Der Ertragswert setzt sich einerseits aus dem Bodenwert und andererseits aus dem Gebäudeertragswert zusammen. Hierbei ist der Bodenwert von der Grundstücksgröße sowie vom Bodenrichtwert abhängig. In den Gebäudeertragswert fließt hingegen der Rohertrag der Immobilie abzüglich der Bewirtschaftungskosten und der Bodenwertverzinsung ein. Die Restnutzungsdauer sowie bauliche Umstände sind bei der Berechnung ebenfalls zu berücksichtigen. Auf dieser Basis wird sodann der Ertragswert bestimmt.

Allerdings kommt es immer wieder vor, dass der Fiskus den Verkehrswert von Immobilienobjekten zu hoch ansetzt. Denn das Finanzamt legt unter Umständen bei der Berechnung Annahmen zugrunde, die nicht der tatsächlichen Situation entsprechen. In solchen Fällen lohnt sich die Anfertigung eines eigenen Gutachtens.

Neben dem Wert des Mehrfamilienhauses hat auch der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser einen großen Einfluss auf die Erbschaftssteuer und deren Höhe. Dabei beeinflusst der Verwandtschaftsgrad nicht nur den eingeräumten Freibetrag, sondern legt überdies den individuellen Steuersatz fest. Je nachdem, in welche Steuerklasse der Erbberechtigte fällt, steht ihm ein bestimmter Freibetrag zu. Der Gesetzgeber unterscheidet dabei drei Steuerklassen:

• Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel und Eltern
• Steuerklasse II: Geschwister
• Steuerklasse III: alle anderen

Während innerhalb der Steuerklasse I je nach Verwandtschaftsgrad verschiedene Freibeträge zwischen 100.000 Euro und 500.000 Euro gelten, beträgt der Freibetrag in der Steuerklasse II und III 20.000 Euro.

Ferner ist der Steuersatz sowohl von der Steuerklasse als auch vom Wert der Immobilie unter Abzug des Freibetrags abhängig. Wenn beispielsweise ein Mietshaus nach Abzug des Freibetrags bis 6.000.000 Euro wert ist, liegt der Steuersatz in der Steuerklasse I bei 19 Prozent. Personen, die unter die Steuerklasse II oder III fallen, zahlen in diesem Fall hingegen 30 Prozent Steuern auf das Immobilienerbe.

Einfaches Berechnungsbeispiel: Erbschaftssteuer auf Immobilien

Wenn der 40-jährige Sohn des Erblassers alleiniger Erbe eines vermieteten Hauses ist und er dort nicht selbst wohnt, ergibt sich folgende Rechnung (als Nachlassverbindlichkeit wird die gesetzliche Pauschale in Höhe von 10.300 Euro in Anspruch genommen):

• Wert der Immobilie nach Ertragswertverfahren: 3.000.000 Euro
• 90 Prozent des Immobilienwerts nach § 13d ErbStG: 2.700.000 Euro
• abzüglich Pauschale für Nachlassverbindlichkeiten: 2.700.000 Euro – 10.300 Euro = 2.689.700 Euro
• abzüglich Freibetrag Kind, Steuerklasse I: 2.700.000 Euro – 400.000 Euro = 2.289.700 Euro
• Steuersatz von 19 Prozent bei Vermögenswert bis 6.000.000 Euro: 435.043 Euro

Somit ergibt sich für das Kind eine Steuerbelastung von 435.043 Euro bei einem Immobilienwert von 3.000.000 Euro. Das entspricht einem Anteil von rund 14,5 Prozent.

Wurde hingegen eine nicht verwandte Freundin oder ein Freund im Testament als Immobilienerbe eingesetzt, stellt sich die Rechnung wie folgt dar:

• Wert der Immobilie nach Ertragswertverfahren: 3.000.000 Euro
• 90 Prozent des Immobilienwerts nach § 13d ErbStG: 2.700.000 Euro
• abzüglich Pauschale für Nachlassverbindlichkeiten: 2.700.000 Euro – 10.300 Euro = 2.689.700 Euro
• abzüglich Freibetrag Steuerklasse III: 2.689.700 Euro – 20.000 Euro = 2.669.700 Euro
• Steuersatz von 30 Prozent bei Vermögenswert bis 6.000.000 Euro: 800.910 Euro.

Im Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilie werden in diesem Fall rund 26,7 Prozent an Steuern fällig. Im direkten Vergleich beider Beispiele wird deutlich: Für eine Person, die nicht mit dem Erblasser verwandt ist, liegt die Steuer auf die Erbschaft fast doppelt so hoch wie für das Kind.

Wie gestaltet sich die Steuerlast bei einer Erbengemeinschaft?

Wenn aufgrund der gesetzlichen Erbfolge oder eines Testaments mehrere Personen ein Mehrfamilienhaus oder einen anderen Vermögenswert erben, wird von einer Erbengemeinschaft gesprochen. Eine solche stellt keine dauerhafte Rechtsform dar, sondern soll, wenn möglich, zeitnah aufgelöst werden. Dazu stehen verschiedene Optionen zur Wahl:

• Veräußerung der Immobilie
• Verkauf des Erbteils
• Vermietung des Objekts
• Begründung von Wohnungseigentum

Um Auseinandersetzungen innerhalb der Gemeinschaft zu vermeiden, ist oftmals ein Verkauf des Mietshauses die beste Option. In diesem Fall wird der Verkaufserlös unter den Immobilienerben gerecht aufgeteilt. Dieses Vorgehen ist einer Teilungsversteigerung in der Regel vorzuziehen, da eine solche Zwangsversteigerung zusätzlichen Aufwand und einen niedrigeren Verkaufserlös zur Folge haben kann.

Alternativ dazu haben Sie die Möglichkeit, Ihren Teil am Nachlass an eine dritte Person zu veräußern. Wer kurzfristig Geld benötigt, profitiert von dieser Möglichkeit besonders. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass nach § 2034 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Miterben ein Vorkaufsrecht haben. Binnen zwei Monaten kann jeder Miterbe von diesem Recht Gebrauch machen.

Zudem kann das geerbte Mietobjekt weitervermietet werden. In diesem Fall erhalten die Erbberechtigten anteilig die Mieteinnahmen, die in der jährlichen Einkommensteuererklärung entsprechend anzugeben sind. Demgegenüber lassen sich die Unterhaltskosten des Mehrfamilienhauses in der Steuererklärung als Werbungskosten absetzen.

Schließlich hat eine Gemeinschaft, die zusammen geerbt hat, die Option, die Wohnungen aufzuteilen, um dort selbst einzuziehen. Jeder Eigentümer darf dann auch seine Wohnung als Büro nutzen oder weitervermieten.

Unabhängig davon, für welche Variante sich entschieden wird: Die Steuer auf die Erbschaft ist bereits zum Zeitpunkt des Erbanfalls zu begleichen. Je nach Anteil an der Immobilie wird zur steuerlichen Berechnung ein abweichender Vermögenswert zugrunde gelegt. Die Ermittlung der Steuerlast wird dann, genauso wie beim Alleinerben, unter Berücksichtigung des Verwandtschaftsgrads vorgenommen.
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Erbschaftssteuer auf Mietobjekte des Betriebsvermögens

Sofern ein Mietshaus Teil des Betriebsvermögens ist, gelten bei einer Erbschaft abweichende Regelungen. Nach § 13b ErbStG zählt inländisches Betriebsvermögen zum sogenannten begünstigten Vermögen. Der Erwerber des Vermögens hat ferner die Wahl zwischen der Regelverschonung und der Optionsverschonung. Bei der Regelverschonung sind 85 Prozent des begünstigten Vermögens von der Steuer befreit. Die Regelung ist allerdings an verschiedene Bedingungen geknüpft. So muss der Betrieb unter anderem mindestens fünf Jahre nach Übertragung vom Erwerber weitergeführt werden. Wer eine Optionsverschonung präferiert, der darf mit einer hundertprozentigen erbschaftssteuerlichen Befreiung rechnen. In diesem Fall erhöht sich die Mindesthaltefrist des Betriebs auf sieben Jahre. Außerdem werden an die Mindestlohnsumme erhöhte Anforderungen gestellt. Dabei errechnet sich die Mindestlohnsumme aus dem Verhältnis der Ausgangslohnsumme zum Zeitpunkt des Erwerbs und der Lohnsumme nach Ablauf der Mindesthaltefrist.

Wer also ein Mietshaus im Rahmen eines Betriebsvermögens erbt, zahlt unter bestimmten Umständen deutlich weniger oder sogar keine Erbschaftssteuer.

Steuern auf die Erbschaft reduzieren: Schenkung

Eigentümer von Mietshäusern haben die Möglichkeit, die Steuern auf eine Erbschaft zu umgehen, indem sie zu Lebzeiten einen Teil der Wohnungen an Ihre Nachkommen oder an Dritte verschenken. Analog zum Erbschaftsteuerrecht gelten im Schenkungsteuerrecht die gleichen Freibeträge. Allerdings kann nach einer zehnjährigen Frist von dem Freibetrag erneut Gebrauch gemacht werden. In Verbindung mit einer geschickten Testamentsgestaltung lässt sich somit später die Steuer auf eine Erbschaft effektiv vermindern.

Erbschaftssteuer auf Immobilien vermindern: Nießbrauchrecht

Wer vor seinem Tod einen Teil seines Mietshauses verschenkt, der kann sich dabei auch ein sogenanntes Nießbrauchrecht einräumen lassen. Durch dieses bekommt der Nießbrauchsberechtigte ein umfassendes Recht an der Nutzung der Immobilie zugesprochen. So ist es etwa gängige Praxis, dass Eltern zu Lebzeiten einen Teil oder das gesamte Eigentum an einer Immobilie auf ihre Kinder übertragen. Im Gegenzug erhalten die Eltern ein umfangreiches, oftmals lebenslanges, Nutzungsrecht der Wohnung beziehungsweise des Hauses. Da sich durch ein Nießbrauchrecht der Verkehrswert des Objekts mindert, fällt nur eine geringere Schenkungsteuer an.

Nützliche Tipps zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern

Für den Fall, dass Sie sich für den Verkauf Ihres geerbten Mehrfamilienhauses entscheiden, profitieren Sie von einigen Vorteilen. So ersparen sich Immobilienverkäufer häufig Auseinandersetzungen mit Mietern, die etwa in Mietrückstand geraten oder Mietnomaden sind. Weiterhin gilt für die Zehnjahres-Spekulationsfrist nicht der Zeitpunkt der Erbschaft, sondern der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser. Sollte die zehnjährige Haltefrist für den Erblasser bereits verstrichen sein, lässt sich die geerbte Immobilie sofort und ohne Zahlung einer Spekulationssteuer verkaufen.

Wer den Verkauf seines Hauses anstrebt, der muss bei einer geerbten Immobilie auch eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch vornehmen lassen. Erbberechtigte gehen dazu einfach mit ihrem Erbschein zum Grundbuchamt. Am besten erledigen Sie das innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Erbfall – dann ist die Umschreibung kostenfrei.

Wenn im Rahmen einer Erbschaft der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie bereits ermittelt wurde, können Sie diese Information direkt zur Veräußerung nutzen. Andernfalls ist zu einem späteren Zeitpunkt eine neue, aufwendige Berechnung des Hauswerts vorzunehmen. Darüber hinaus müssen Sie sich bei einer geerbten Immobilie keine Gedanken über Modernisierungen und Sanierungen machen, sofern diese zeitnah verkauft wird.

Wer den Verkauf seines Mehrfamilienhauses möglichst schnell und reibungslos vollziehen möchte, hat die Möglichkeit, sich von einem erfahrenen Immobilieninvestor unterstützen zu lassen. So erhalten Verkäufer von ihnen hilfreiche Tipps und Hilfestellungen. Überdies sind Immobilieninvestoren als solvente und verlässliche Käufer bekannt.
*Anmerkung der Redaktion: Hier wurde die in der Alltagssprache gebräuchliche Schreibweise verwendet. Wir weisen darauf hin, dass im Steuerwesen die Schreibung „Erb­schaft­steu­er“ gebräuchlich ist.

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