Wer eine Immobilie verkaufen möchte, die mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht belastet ist, muss einiges beachten. Beides sind sehr spezielle Nutzungsrechte an einer Wohnung oder einem Haus, die den Verkauf erschweren können. Oft sind sie erlassen worden, um den Eltern im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge die Sicherheit zu garantieren, sie können in der Immobilie bis zum Tod verbleiben. Beachtenswert ist ferner, dass beide Begrifflichkeiten voneinander zu unterscheiden sind. Was sie im Einzelnen ausmacht und wie mit ihnen beim Verkauf des Hauses umzugehen ist, steht in diesem Ratgeber.

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Wohnrecht und Nießbrauchrecht: Das unterscheidet sie

Viele Laien glauben, das Wohnrecht sei nur ein Synonym für das Nießbrauchrecht. Das stimmt allerdings nicht. Es ist wichtig, beide Begriffe deutlich voneinander zu unterscheiden, denn sie inkludieren andere Rechte. So sagt § 1093 BGB, dass sich das Wohnrecht auf die reine Nutzung einer Immobilie beschränkt. Weitere Rechte an dem Haus hat der Nutzer nicht. Anders sieht es beim Nießbrauch nach § 1030 BGB aus. Er kann aus dem Objekt auch einen wirtschaftlichen Gewinn ziehen, wie es bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses z.B. in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter der Fall wäre.

Das macht das Wohnrecht im Detail aus

Jemand, der ein Wohnrecht für eine Wohnung besitzt, darf in dieser wohnen und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche der Immobilie nutzen. In Abhängigkeit vom jeweiligen Vertrag zum Wohnrecht kann sich dieses auf alle oder nur auf einige Räumlichkeiten des Hauses beziehen. Bei diesem Recht, welches einer oder gar mehreren Personen zugesprochen werden kann, handelt es sich in Rechtssprache um eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit. Es ist allerdings keine Grunddienstbarkeit, worunter beispielsweise das Wegerecht fällt.

Die im Grundbuch vermerkte Person darf von dem Wohnrecht profitieren. Darüber hinaus darf diese Person ihre Familie und auch Pflegepersonal – sofern tatsächlich erforderlich – in die Wohnung aufnehmen. Gleiches gilt für Freunde, Verwandte und Lebenspartner. Die Mitbewohner besitzen jedoch kein eigenes Wohnrecht und ihr Aufenthalt ist von der Zustimmung des Inhabers des Wohnrechts abhängig.

Wohnrecht als Bestandteil eines Altenteilvertrages

Das Wohnrecht wird gern im Zuge eines Altenteilvertrages gegeben. Dadurch soll die lebenslängliche Verbindung des Wohnrechtsinhabers mit der Immobilie sichergestellt werden. Im Grundbuch selbst wird dieses Recht demnach als Altenteil vermerkt. Diese Spezifizierung kann wichtig sein, denn Altenteilrechte stehen unter einem besonderen Schutz. Es bleibt auch bei einer Zwangsversteigerung durch einen vorrangigen Gläubiger bestehen.

Eingetragen im Grundbuch

Das Wohnrecht muss einen Vermerk in Abteilung II des Grundbuchs haben, um rechtswirksam zu sein. Hierfür ist vom Wohnungseigentümer eine notarielle Erklärung erforderlich. In der Bewilligung sind die Immobilie sowie die zum Wohnrecht überlassenen Räumlichkeiten aufgeführt.

Das macht das Nießbrauchrecht im Detail aus

Das Nießbrauchrecht findet in der Regel für vermietete Objekte Anwendung, denn der Nießbrauchnehmer kann die Mieteinnahmen für sich beanspruchen. Vor allem drei Gründe gibt es für die Bestellung eines Nießbrauchrechts:

1. Bewahrung des Unternehmenserhalts: Ein Unternehmer übergibt seinen Betrieb an einen Nachfolger, aber erhält weiterhin einen Teil der Erträge. Diese können beispielsweise seiner Altersversorgung dienen.
2. Umgehung von Schenkung- und Erbschaftssteuer*: Alle zehn Jahre lassen sich die vollen Freibeträge einer Schenkung ausnutzen. Auf diese Weise ist es möglich, an Schenkung- und Erbschaftssteuer zu sparen.
3. Absicherung nach vorweggenommener Erbfolge: Übertragen Eltern ihrem Kind vor ihrem Tod ihre Immobilie, ist dies ein Beispiel für eine vorweggenommene Erbfolge. Oft sichern sie sich im Zuge dessen ein lebenslanges Nutzungsrecht an dem Objekt. So lässt sich die Rente aufbessern.

Verschiedene Arten des Nießbrauchrechts

Es gibt nicht den einen Nießbrauch, sondern verschiedene Arten des Nutzungsrechts:

• Vorbehaltsnießbrauch: Die Immobilie wird an eine Person übertragen. Der ehemalige Eigentümer behält sich den Nießbrauch vor.
• Zuwendungsnießbrauch: In Abhängigkeit vom Vertrag wird das Nutzungsrecht an dem Objekt teilentgeltlich, entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt.
• Bruchteilsnießbrauch: Der Nießbrauch ist auf einen Teil des Hauses oder des Areals limitiert.
• Nachrangiger Nießbrauch: Wenn der Nießbraucher verstirbt, erhält eine vorab festgelegte Person sein Recht.
• Quotennießbrauch: Der Nießbraucher empfängt eine fixe Quote an den Einnahmen durch das Objekt. Zumeist handelt es sich hierbei um Miet- oder Pachteinnahmen.

Eintrag im Grundbuch erforderlich

Wie das Wohnrecht muss auch das Nießbrauchrecht im Grundbuch fixiert werden. Eine notarielle Beurkundung geht damit einher. Wie lange das Nutzungsrecht besteht, hängt von der jeweiligen Vereinbarung ab. Es kann nach einer bestimmten Zeit oder erst mit dem Tod des Nießbrauchnehmers erlöschen. Durch den Grundbucheintrag erhält er zahlreiche Rechte:

• Er kann die Immobilie bewohnen.
• Er kann die Immobilie verpachten oder vermieten.
• Er kann die Immobilie selbst bewirtschaften.
• Sofern vertraglich vereinbart, kann er die Nießbrauchausübung einem Dritten überlassen. Übertragbar ist das Recht aber nicht.

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Der Nießbrauch geht mit Pflichten einher

Der Nießbrauch hat für den Vertragsnehmer verschiedene Nutzungsmöglichkeiten, wie § 823 BGB aussagt. Zu den Rechten kommen jedoch auch einige Pflichten. So muss er nach § 1045 BGB die Immobilie versichern. Doch das ist noch nicht alles. Er ist zudem für die Erhaltung des Objekts verantwortlich, was in § 1041 BGB vermerkt ist. Hinter diesem Paragrafen verbergen sich diverse Verbote, Gebote und Aufgaben. Zu ihnen gehören unter anderem:

• Der Nießbraucher muss Beschädigungen, erforderliche Ausbesserungen und Zerstörungen an der Immobilie dem Vertragspartner umgehend melden.
• Umfassende Änderungen an dem Objekt sind ohne Zustimmung des Eigentümers nicht gestattet.
• Der Nießbraucher kümmert sich um die reguläre Unterhaltung des Objektes, wozu ein Austausch von kaputten Fenstern zählen kann.
• Der Nießbraucher kommt für die öffentlichen Lasten des Objektes auf: Grundsteuer, Schneeräumpflicht und Abwassergebühren.

Der Eigentümer des genutzten Objektes ist dazu verpflichtet, den Kapitalwert des Hauses zu erhalten. Deswegen entrichtet er alle außergewöhnlichen Unterhaltungskosten. Muss beispielsweise eine alte Heizung ausgetauscht werden, ist er dafür verantwortlich. Kommt der Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, kann der Nießbraucher einen Schadensersatz einfordern.

Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht

Sie möchten ein Mehrfamilienhaus verkaufen, was mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht belastet ist? Dies kann sich als schwierig erweisen, denn Sie sind gezwungen, diese Grundbuchbelastung zusammen mit dem Haus zu übertragen. Der Käufer übernimmt das vergebene Wohn- oder Nießbrauchrecht, was oft mit erheblichen Preisabschhlägen einhergeht. Alternativ hierzu ist es möglich, Absprachen mit dem Nutzungsrechtsinhaber zu treffen. Gegen eine Abfindungszahlung ist dieser eventuell dazu bereit, das Haus oder die Wohnung zu verlassen und künftig auf das Wohnrecht in diesem zu verzichten. Auch andere Alernativen sind sicher denkbar.

Wie schwierig der Hausverkauf ist, hängt vor allem von der Immobilienart und der voraussichtlichen Dauer des Nutzungsrechtes am Objekt ab. Zudem ist von Bedeutung, über wie viele Räumlichkeiten sich das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht erstreckt. Verfügen beispielsweise die Eltern über ein Nießbrauchrecht über alle Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, ist der Verkauf des Objekts nahezu unmöglich. Immerhin kann der Käufer zeitnah aus der Immobilie keine Erträge erzielen. Beschränkt sich das Wohn- oder Nießbrauchrecht nur auf eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, ist ein Verkauf mit Preiseinbußen wahrscheinlich. Umso näher das Vertragsende des Nießbrauch- oder Wohnrechts ist, desto einfacher ist der Verkauf des Mehrfamilienhauses.

* Anmerkung der Redaktion: Hier wurde die in der Alltagssprache gebräuchliche Schreibweise verwendet. Wir weisen darauf hin, dass es sich korrekterweise um den Begriff Erbschaftsteuer handelt.

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