Erbpachtverträge: Ein interessanter Sonderfall bei Immobilien

Der Erbbaurechtsvertrag stellt eine Sonderform in der Immobilienwirtschaft dar. Immerhin gehört dem einen Vertragspartner das Grundstück und dem anderen das darauf stehende Haus für einen befristeten Zeitraum. Mit den Erbpachtverträgen gehen einige Besonderheiten einher. Sie können den Hausverkauf mit Erbbaurecht schwierig gestalten. Was diese Verträge ausmacht, was ihre Besonderheiten sind und weitere wertvolle Fakten rund um das Thema lesen Sie in diesem Ratgeber. Gut informiert lassen sich fundierte Entscheidungen treffen.

Eisenberger Real Estate kauft Mehrfamilienhäuser. Für mehr Infos:
Jetzt hier klicken!

Erbbaurecht oder Erbpacht: Was ist der Unterschied?

In der Praxis werden die Begrifflichkeiten Erbbaurecht und Erbpacht gleichgesetzt. Streng genommen ist dies falsch, da es die Erbpacht in Deutschland so nicht mehr gibt. Stattdessen existiert das Erbbaurecht, welches einem Vertragsnehmer ermöglicht, auf dem Grundstück des Vertragsgebers ein Haus zu bauen und dieses zu nutzen. Der Erbbaurechtsvertrag benötigt eine notarielle Beurkundung. Das dem Vertragsnehmer zugesprochene Erbbaurecht wird letztlich wie ein Grundstück behandelt, weswegen es im Grundbuch ein eigenes Blatt erhält. Auf dem betreffenden Grundstück wird das Recht stets an der ersten Rangstelle vermerkt und bleibt dort auch bestehen, wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Die gesetzlichen Regelungen und Vorschriften zum Erbbaurecht finden sich in der Erbbaurechtsverordnung.

Erbpachtverträge: Was beinhalten sie?

Erbbaurechtsverträge sind keine Standardverträge. Sie sind sehr individuell gestaltet, um auf die jeweiligen Absprachen der beiden Vertragsparteien optimal eingehen zu können. Jedoch gibt es ein paar grundsätzliche Aspekte, die im Erbbaurechtsvertrag enthalten sein müssen:

1. Laufzeit des Erbbaurechts
2. Regelungen zum Heimfall
3. Höhe des Erbbauzinses
4. optional: Zustimmung des Grundstückseigentümers über Belastung und Verkauf des Erbbaurechts
5. Regelung über Art, Höhe oder Ausschluss einer Entschädigung fürs Gebäude nach Ablauf des Erbbaurechts

Laufzeiten des Erbbaurechts: Für welchen Zeitraum wird der Vertrag abgeschlossen?

Für die Laufzeiten des Erbbaurechtsvertrags existieren keinerlei feste gesetzliche Vorschriften. Wie bereits erwähnt, lässt sich der Vertrag in vielerlei Hinsicht flexibel gestalten. Beide Parteien verhandeln über die Laufzeit, ohne dabei an eine Höchst- oder Mindestdauer gebunden zu sein. Theoretisch wäre ein unbefristetes Erbbaurecht möglich, aber in der Praxis gibt es dieses in der Regel nicht. Eine zeitliche Begrenzung ist privaten Grundstückseigentümern für gewöhnlich wichtig, damit sie irgendwann wieder frei über ihr Grundstück verfügen können. Auch ein späterer Erwerb des Gebäudes ist oft gewünscht. Die Praxis zeigt, dass ein Erbbaurechtsvertrag zumeist mit einer Laufzeit von 99 Jahren geschlossen wird. Nach Ablauf dieser Zeit erlischt das Erbbaurecht, was in § 27 Absatz 1 Satz 1 ErbbauRG nachzulesen ist. Darüber hinaus kann es durch den Heimfall erlöschen.

Heimfall: Schutz des Grundstückseigentümers

Mit dem sogenannten Heimfall im Erbbaurechtsvertrag sichert sich der Grundstückseigentümer gegenüber dem Erbbauberechtigten ab. Es ist nichts anderes als eine Verpflichtung des Vertragsnehmers, das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zu übertragen, wenn bestimmte Bedingungen eintreten. Durch den Heimfall wird der Grundstückseigentümer somit Erbbauberechtigter, was zum sogenannten Eigentümererbbaurecht führt. Beide Vertragsparteien müssen bedenken, dass der Heimfall nicht automatisch aufgrund der Erbbaurechtsverordnung in Kraft treten kann. Vielmehr müssen beide Parteien vertraglich fixieren, aus welchen Gründen ein Heimfall und damit eine Übertragung des Erbbaurechts noch während der Vertragslaufzeit eintritt. Mögliche Gründe sind:

• Erbbauberechtigter zahlt mehr als zwei Jahre keinen Erbbauzins.
• Es kommt zu einer vertragswidrigen Nutzung des Erbbaurechts.
• Das Gebäude ist nicht versichert oder unzureichend versichert.
• Erbbauberechtigter geht in die Insolvenz.

Erbbauzins: die Miete für den Grundstückseigentümer

Der Erbbauzins – umgangssprachlich auch Erbpachtzins – ist eine Gebühr, die der Erbbauberechtigte jedes Jahr an den Grundstücksbesitzer zahlt. Diese Gebühr wird für die Nutzung des Erbbaurechts erhoben, weswegen sie einer Miete ähnelt. Die Höhe des Erbbauzinses verhandeln die beiden Parteien.

Erbpachtvertrag läuft aus: Was passiert jetzt?

Für gewöhnlich haben Erbbauberechtigter und Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht an dem Gebäude, wenn der Vertrag ausläuft. Alternativ dazu ist es möglich, in Absprache mit dem Vertragsgeber die Verlängerung des Erbbaurechts zu vereinbaren. Der aktuelle Erbbauberechtigte hat stets ein Vorrecht auf einen erneuten Erbpachtvertragsabschluss.
Ist der Grundstückseigentümer nicht an einer Vertragsverlängerung interessiert, erhält er automatisch die Immobilie auf dem Areal. Allerdings zahlt er dem Nutzer dafür eine Entschädigung, die sich auf mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes beläuft. Wird der Erbbaurechtsvertrag verlängert, entfällt das Recht auf Entschädigung.

Wenn Sie wissen möchten, ob wir auch Ihre Immobilie kaufen würden:
Jetzt hier klicken!

Erbpachtverträge haben viele Vorteile für den Vertragsgeber

Für Besitzer eines leeren Grundstücks können Erbbaurechtsverträge sehr attraktiv sein. Sie haben so die Möglichkeit, durch den Erbbauzins regelmäßig Einnahmen zu erzielen. Gleichzeitig verbleibt das Grundstück in ihrem Besitz, sodass sie es zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen oder einmal vererben können. Die Erbbaurechtsverträge sind daher als langfristige Geldanlage zu sehen, die kaum ein Risiko aufweisen. Zugleich verspricht sie eine stabile Wertentwicklung, denn eine fortwährende Anpassung des Erbbauzinses ist meist gegeben.

Grundsätzlich ist es möglich, für jegliches Areal ein Erbbaurecht zu bestellen. Die Nutzungsart ist völlig unerheblich. Dies wird daran deutlich, dass Kommunen beispielsweise Erbbaurechte nicht nur für Wohngebäude vergeben, sondern ebenfalls für Sportplätze und Hotels. Allerdings existiert eine Bedingung: Die Errichtung eines Gebäudes ist erforderlich, unabhängig davon, ob das Grundstück bereits bebaut ist oder nicht. Demnach ist es möglich, nach Baufertigstellung das Eigentum von Grundstück und Gebäude zu trennen.

Hausverkauf mit Erbbaurecht: nicht ganz problemfrei

Ein Gebäude auf einem Erbbaugrundstück zu veräußern, ist nicht einfach. In der Regel muss der Gebäudeeigentümer mit deutlichen Einbußen beim Kaufpreis rechnen. Dies hat einen logischen Grund: Er verkauft das Haus mit Erbbaurecht, aber nicht das dazugehörige Grundstück. Auch nicht jedem Kaufinteressenten gefällt das Konzept des Erbbaurechtsvertrags. Besonders schwierig gestaltet sich der Verkauf, wenn der Erbbaurechtsvertrag sehr zeitnah abläuft. Häufig ist ungewiss, ob eine Vertragsverlängerung möglich ist oder nicht. Ein weiteres Problem beim Hausverkauf mit Erbbaurecht stellt das Recht des Grundstückseigentümers dar, einen Kaufinteressenten abzulehnen. Dies kann er nicht aus dubiosen Gründen tun, jedoch wäre eine unzureichende Bonität ein gerechtfertigter Ablehnungsgrund. Immerhin könnte der Grundstückseigentümer ansonsten befürchten, nicht regelmäßig den vollen Erbbauzins zu erhalten. Darüber hinaus besitzt der Vertragsgeber zumeist ein vertraglich festgelegtes Vorkaufsrecht an der Immobilie. Zur größten Abwertung eines Erbbaurechtes führt aber der aus diesen Punkten resultierende eingeschränkte Käuferkreis. Und weniger Nachfrage bedeutet zwangsläufig einen niedrigeren Preis. Oft wird dies noch durch die Banken verstärkt, die bei Erbbaurechten eben genau aus diesem Grund teilweise noch erhebliche Bewertungsabschläge vornehmen.

Erfahrene Investoren Investoren wie Eisenberger Real Estate haben bereits viel Erfahrung mit Erbbaurechten sammeln dürfen. So kann die Verlängerung eines Erbbaurechtes eine Finanzierung erst möglich machen oder es gibt Streitigkeiten mit dem Grundstückseigentümer, die den Verkauf verhindern. Hier konnten wir oft durch eine Art Mediation alle Seiten zufriedenstellen.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und haben weder Lust noch Zeit, sich um den anfallenden Aufwand zu kümmern?
Jetzt hier klicken!