Verkauf eines Mietshauses: Was gilt es beim Energieausweis zu beachten?

Ob z.B. in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter: Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, muss seit 2009 einen gültigen Energieausweis für das Objekt vorweisen können. Seit der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 1. Mai 2014 sind Verkäufer und Vermieter dazu verpflichtet, den Energie-Effizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige aufzuführen. Auf diese Weise können Kaufinteressenten leichter einschätzen, welche Energiekosten auf sie zukommen. Zudem lässt sich absehen, ob eine energetische Sanierung ratsam wäre. Doch Energieausweis ist nicht gleich Energieausweis. Das Regelwerk hinter diesem Dokument ist umfangreich. Folgende Ausführungen beantworten die wichtigsten Fragen von Immobilienverkäufern rund um den Energiepass.

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Pflicht der Erstellung eines Energiepasses

Für den Hausverkauf oder die Vermietung einer Immobilie ist ein Energiepass unerlässlich. Hierbei ist unerheblich, ob das Gebäude erst kürzlich errichtet wurde oder bereits vermietet ist. Allerdings gibt es einige Ausnahmen, die von der Erstellung eines Energieausweises befreien. Hierzu können Häuser unter Denkmalschutz zählen. Gleiches trifft auf Immobilien zu, die nicht konsequent geheizt, genutzt und gekühlt werden. Unter diese Regelung fallen beispielsweise Ferienhäuser. Auch für Gewächshäuser, Ställe oder kaum beheizte Betriebsgebäude ist kein Energiepass erforderlich. Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter, benötigen Sie demnach einen Energieausweis für das Objekt.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Es gibt zwei Varianten des Energieausweises für Gebäude: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Der verbrauchsorientierte Ausweis offenbart, wie viel Energie die Bewohner des Hauses in den vergangenen drei Jahren benötigt haben. Wenn die Immobilie über lange Zeit leer stand, sind die Ergebnisse nicht aussagekräftig. Basis für den Verbrauchsausweis sind Rechnungsbelege aus den vergangenen drei Jahren. Da allerdings der Energieverbrauch auch vom Nutzungsverhalten und der Anzahl der Bewohner abhängt, sind seine Verbrauchswerte zumindest zu hinterfragen. Bei dem bedarfsorientierten Energieausweis erfolgt die Datenermittlung anders. Ein Energieberater oder Bausachverständiger bewertet den Gebäudehüllenzustand und die Haustechnik bezüglich des Energieverbrauchs. Darauf aufbauend nimmt er eine Analyse mit Kennziffern zum Wärmeverlust und zum Energiebedarf vor, die eventuell bestehende Abweichungen offenbaren kann. Letztlich werden dadurch Werte ermittelt, die unabhängig vom Verhalten der Hausbewohner sind. Auf diese Weise ist eine optimale Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien zwar gegeben. Oft zeigt sich jedoch, dass der Verbrauchsausweis ein realistischeres Ergebnis als die theoretischen Berechungen der Bedarfsausweise zeigt.

Welcher Energiepass ist für welche Immobilie vorgeschrieben?

Grundsätzlich existiert Wahlfreiheit zwischen beiden Arten von Energiepässen. Diese schränkt der Gesetzgeber allerdings in einigen Punkten ein. So ist der Bedarfsausweis für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten verpflichtend, wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 datiert ist. Dies gilt jedoch nicht für Gebäude, welche den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen. Ein Verbrauchsausweis ist für alle Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten zulässig. Gleiches trifft auf Wohnhäuser zu, die bereits den Vorschriften der Wärmeschutzverordnung von 1977 genügen. Kurzum: Sollten Sie ein nicht saniertes, älteres Mehrfamilienhaus mit weniger als fünf Wohneinheiten verkaufen wollen, benötigen Sie einen Bedarfsausweis. Ansonsten reicht in der Regel ein Verbrauchsausweis aus.

Mfh verkaufen: Pflichtangaben im Exposé

Die Energieeinsparverordnung besagt, dass einige Angaben aus dem Energiepass zwingend in der Immobilienanzeige stehen müssen. Hierzu gehören:

• Baujahr des Gebäudes
• Bedarfsausweis oder ein verbrauchsorientierter Energieausweis vorhanden?
• Energiebedarf oder Energieverbrauchswert der Liegenschaft
• Effizienzklasse der Immobilie (sofern Angabe verfügbar)
• Art der Energieträger für die Heizung

Bei der Besichtigung des Hauses legen Sie dem Kaufinteressenten den Energiepass vor. Ist dieser nicht vorhanden, drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.

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Wie kann ich einen Energieausweis erstellen lassen?

Architekten, Bauingenieure, Energieberater und einige andere Experten dürfen für Bestandsbauten einen Energieausweis erstellen. Wer dazu berechtigt ist, ist in § 21 EnEV vermerkt. § 16 EnEV regelt, wer für Neubauten einen Energieausweis anfertigen darf. Während für den Verbrauchsausweis die Dokumente zum Energieverbrauch in den vergangenen drei Jahren ausreichen, ist für einen Bedarfsausweis meist eine Begehung des Objektes durch den Experten erforderlich.

Energieausweis für Mehrfamilienhaus: Wie erhalte ich alle notwendigen Daten?

Benötigen Sie für Ihre Immobilie lediglich einen Verbrauchsausweis, müssen Sie nur die Rechnungen zum Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre zusammentragen. Hier sind drei Tipps, wie Sie dabei am besten vorgehen können:

1. Sie kontaktieren Ihre Mieter und fragen Sie nach den relevanten Rechnungen zum Energieverbrauch. So können Sie alle Verbrauchsdaten aufnehmen und sich einen Energiepass erstellen lassen.
2. Kümmert sich bei Ihrem Mehrfamilienhaus eine Hausverwaltung um das Thema, können Sie diese nach den erforderlichen Daten fragen. Vielleicht liegt dort bereits ein Energiepass vor.
3. Als Hauseigentümer haben Sie die Möglichkeit, den Energieversorger zu kontaktieren. Dieser kann Ihnen alle benötigten Verbrauchsdaten geben. Einige Anbieter verweigern allerdings aus Datenschutzgründen diesen Zugriff.

Wie teuer ist ein Energieausweis?

Die Deutsche Energie-Agentur (DENA) hat nicht nur das Konzept für den Bedarfs- und Verbrauchsausweis kreiert, sondern auch die damit verbundenen Kosten ermittelt. Ein Verbrauchsausweis ist preiswerter als ein Bedarfsausweis, da er nicht so viel Aufwand benötigt. Sind alle erforderlichen Belege und Rechnungen zum Energieverbrauch der letzten drei Jahre vorhanden, liegen die Kosten für den Verbrauchsausweis bei circa 50 bis 100 Euro bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu sechs Wohnungen ist mit Kosten um die 250 Euro zu rechnen. Für die Erstellung eines aussagekräftigen Bedarfsausweises sind Kosten zwischen 300 und 500 Euro für Ein- oder Zweifamilienhäuser üblich. Bei Mehrfamilienhäusern setzt der Energieberater zumeist eine Grundpauschale von rund 300 Euro an. Für jede Wohneinheit fallen zusätzliche Kosten von 30 bis 50 Euro an. Die Kosten variieren stark, weswegen es sich lohnt, von verschiedenen Anbietern Angebote einzuholen. Eine starre Preisverordnung existiert nicht, weshalb die Kosten für den Energieausweis frei verhandelbar sind. Sie orientieren sich am Aufwand für die Gebäudeanalyse.

Infobox: Wenn Sie Angebote für einen Energiepass von unterschiedlichen Anbietern einholen, sollten Sie neben dem Preis die Qualifikationen und Leistungen der Aussteller vergleichen. Nicht immer ist die günstigste Variante auch die beste Lösung. Es kann sein, dass ein sehr preiswerter Energiepass nicht alle gesetzlichen Pflichtangaben aufweist.

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