Der Dachgeschossausbau will gut durchdacht sein

Besitzer eines Mehrfamilienhauses in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter denken mitunter über einen Dachgeschossausbau nach. So lässt sich der Wohnraum in ihrem Gebäude vergrößern, was letztlich mehr Mieteinnahmen bringt. Das Vorhaben muss jedoch zwingend gut durchdacht sein, damit es kein Minusgeschäft wird. Darüber hinaus gibt es viel zu bedenken, zu planen und zu organisieren. So müssen etwa die baurechtlichen Bestimmungen der Landesbauordnung des Landes Niedersachsens beachtet werden. Umfangreiche Umbau- und Sanierungsmaßnahmen können auf einmal erforderlich werden, da nun das Amt das Gebäude genauestens prüft. Folgender Text verschafft einen Überblick über die Erfordernisse, die mit einem Dachgeschossausbau zusammenhängen.

Eisenberger Real Estate kauft Mehrfamilienhäuser. Für mehr Infos:
Jetzt hier klicken!

Ohne Baugenehmigung kein Ausbau

Eine Baugenehmigung ist für den Dachgeschossausbau unerlässlich. Wer diese nicht einholt, realisiert einen Schwarzbau. Aus diesem Grund müssen Sie vor Baubeginn u.a. in der Landesbauordnung nachsehen, inwiefern für Ihr Bauprojekt eine Baugenehmigung notwendig ist. Eine Faustregel besagt, dass in Deutschland alle Nutzungsänderungen und Veränderungen an der Baustruktur des Dachgeschosses einer Genehmigung bedürfen. Deshalb müssen Sie und der Architekt sich mit dem Bauamt abstimmen. Auf diese Weise sparen Sie viel Geld. Wenn Sie Umbaumaßnahmen im Nachhinein abändern müssen, kann dies sehr teuer werden. Doch bevor die Baugenehmigung erfolgt, stellen Sie einen Bauantrag. Die Formalitäten übernimmt der Architekt, denn für ihn ist dieses Vorgehen Routine. Zu den einzureichenden Unterlagen für einen Bauantrag gehören in Hannover folgende Dokumente:

• Antragsformular nach §63 oder §64 NBauO
• Amtlicher Lageplan
• jegliche Bauzeichnungen wie beispielsweise Grundrisse, Schnitte und Ansichten
• planerische Berechnungen: GRZ, GFZ, Wohnfläche, umbauter Raum, Nutzfläche, Anzahl der erforderlichen Pkw-Stellplätze, Brutto-Rohbaukosten
• Beschreibung des Baus: Nutzungsart, Gebäudeklasse, Materialien, Höhe des Hauses, Brandschutz und vieles mehr
• Erhebungsbogen über Bautätigkeit

In Abhängigkeit von dem individuellen Bauprojekt müssen darüber hinaus weitere Dokumente eingereicht werden.

Wie sieht es mit der Statik aus?

Durch den Dachgeschossausbau Ihres Mehrfamilienhauses kann sich die Statik des Hauses ändern. Gerade bei älteren Bauten verfügen die Dachstühle über keine hinreichende Tragfähigkeit, weswegen das Heranziehen eines Statikers unerlässlich ist. Er kann die Bauphysik des Gebäudes eingehend prüfen und gibt Ratschläge, was für einen Dachgeschossausbau eventuell am Bau verändert werden müsste. Muss die Statik verstärkt werden, ist mit erheblichen Mehrkosten zu rechnen. In diesem Fall ist es wichtig, erneut eine Kosten-Nutzen-Kalkulation durchzuführen.

Das kann teuer werden: Brandschutz und Rettungswege

Als Besitzer eines Mehrfamilienhauses wissen Sie vermutlich, wie streng die lebensrettenden Brandschutzvorschriften in Deutschland sind. Es geht um den Schutz der Bewohner sowie ihrer Besucher und somit auch um die Rettungswege. Es ist unerlässlich, dass alle Anwesenden im Haus im Brandfall rasch ins Freie können. Zudem soll ein effizienter Brandschutz verhindern, dass sich das Feuer schnell und überall ausbreitet. Wenn Sie einen Dachgeschossausbau planen, steht eine Überprüfung der Gebäudeklasse an. Aus der Gebäudeklasse lassen sich die baulichen Vorschriften herleiten. So verfügt die Gebäudeklasse 1 über die geringsten Anforderungen an den Brandschutz. Ihr Mehrfamilienhaus fällt in eine der höheren Gebäudeklassen, für die die Anforderungen strenger sind. Gerade bei älteren Bauten können zusätzlich zum Dachgeschossausbau noch weitere Umbau- und Austauschmaßnahmen anstehen, um dem aktuellen Brandschutz zu genügen. Beispiele dafür sind:

• Umrüstung jeglicher Wohnungs- und Eingangstüren im Treppenhaus
• Aufstellen von Fluchtreppen
• Feuerfeste Dämmung der oberen Geschossdecke von unten
• Einbau einer feuerfesten Kellertür
• Anbrining von Extrarauchwarnmeldern im Treppenhaus
• Ein Rauch- und Wärmeabzug ist oben im Treppenhaus anzubringen

Stichwort Stellplatznachweis: Wie viele Parkplätze sind vorhanden?

Wer ein Bauvorhaben wie einen Dachgeschossausbau realisiert, muss eine bestimmte Anzahl von Parkplätzen nachweisen. Wie viele Parkplätze gibt Ihr Grundstück her? Um den Wohnungsbau zu fördern, kann es sein, dass recht hohe Ablösebeträge von oft mehr als 10.000 EUR pro Parkplatz gefordert werden, sollte die Stellplatzherstellung nicht möglich sein. In Abhängigkeit von den individuellen Bedingungen ist dieser wichtige Punkt vor Beginn des Bauprojektes abzuklären.

Wenn Sie wissen möchten, ob wir auch Ihre Immobilie kaufen würden:
Jetzt hier klicken!

Fazit zum Dachgeschossausbau: smart gedacht, schwer umgesetzt

Ein Dachgeschossausbau kann sich finanziell lohnen. Immerhin kann das Plus an Wohnraum Ihren Cashflow optimieren. Jedoch ist dieser Ausbau auch mit einer erheblichen finanziellen und nervlichen Belastung verbunden. Mitunter sind derart viele Umbaumaßnahmen im Rahmen des Dachgeschossausbaus erforderlich, dass er sich nicht lohnt. Bevor Sie dieses Bauvorhaben angehen, ist daher eine genaue Kalkulation notwendig. Sie erfolgt am besten durch einen Experten, der über einen ganzheitlichen Überblick über die Lage verfügt. Vorprogrammiert sind auch oft rechtliche Streitigkeiten mit Nachbarn, die gegen den Ausbau klagen oder mit Mietern, die sich durch die Bauarbeiten beeinträchtigt fühlen und die Miete mindern oder die Wohnung kündigen.

Vielleicht kommen Sie letztlich sogar zum Schluss, dass ein Verkauf des Objektes ratsamer wäre. Auf diese Weise erhalten Sie einmalig einen großen Betrag, den Sie nach Ihrem Belieben investieren und ausgeben können.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und haben weder Lust noch Zeit, sich um den anfallenden Aufwand zu kümmern?
Jetzt hier klicken!