Smarter Hausverkauf bei Scheidung: Die besten Tipps und Hinweise

Nach aktueller Statistik werden in Deutschland rund 40% aller Ehen geschieden. Eine Ehescheidung geht für gewöhnlich mit einem hohen emotionalen Stress einher. Oft wird dieser noch durch Fragen zur Vermögensaufteilung verstärkt. Besonders kompliziert kann sich die Sachlage darstellen, wenn Immobilien Teil des Vermögens sind. Sie lassen sich nicht wie Wertpapiere oder Geld auf der Bank einfach aufteilen, sondern es sind Schritte vorab erforderlich. Doch was ist beim Hausverkauf bei Scheidung zu beachten? Wie sollten Sie am besten vorgehen, um den kompletten Prozess so schnell, so gewinnbringend und so wenig nervenaufreibend wie möglich zu gestalten? Hier erhalten Sie wichtige Tipps und Hinweise.

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Hausverkauf von Mehrfamilienhäusern bei Scheidung meist ratsam

Eine Ehescheidung bedeutet nicht, dass die Eheleute das Haus verkaufen müssen. Vor allem bei gut vermieteten Mehrfamilienhäusern bestehen oft Zweifel, ob dies der richtige Weg ist. Jedoch zeigt die Praxis, dass ein Hausverkauf auch bei nicht selbst genutzten Immobilien oft die bessere Entscheidung ist. Der Grund dafür ist einfach: Vermietung und Verwaltung eines Mehrfamilienhauses sind mit einem hohen Aufwand verbunden. Gehört zwei Parteien das Objekt, muss zudem eine solide Vertrauensbasis vorhanden sein, damit sich keiner vom anderen übervorteilt fühlt. Diese Vertrauensbasis ist bei einer Ehetrennung oft geschädigt. Darüber hinaus müssten Sie sich fortwährend mit dem anderen Partner auseinandersetzen, um gemeinsame Entscheidungen über das vermietete Objekt zu treffen. Diese betreffen unter anderem Modernisierungsmaßnahmen, Mieterauswahl und mehr. Ein steter Kontakt mit dem geschiedenen Partner stellt in der Regel eine Belastung dar, die sich durch einen Hausverkauf umgehen lässt. Nach Verkauf des Hauses und gerechter Aufteilung der Vermögenswerte schließen Sie diesen Aspekt beim Scheidungsprozess endgültig ab.

Haus verkaufen bei Scheidung: Wer bekommt was?

Eine der wichtigsten Fragen, die sich bei einem Hausverkauf bei Scheidung stellt, bezieht sich auf die anteilsmäßige Aufteilung der Immobilie. Eine pauschale Antwort auf sie zu geben, ist nicht möglich. Es entscheidet der Einzelfall, abhängig davon, wie hoch der Anteil der beiden Parteien am Haus ist. Bestehen jedoch keine besonderen Vereinbarungen wie ein Ehevertrag, greift automatisch das Zugewinngemeinschaftsprinzip. Dies ist in § 1363 Abs. 1 BGB geregelt. Im Rahmen der Zugewinngemeinschaft bleibt das Vermögen des Einzelnen in der Ehe getrennt. Der jeweilige Eigentümer des Vermögens verwaltet es allein, aber unterliegt bestimmten Einschränkungen. Ein paar Beispiele verdeutlichen, was das Zugewinngemeinschaftsprinzip in Bezug auf Immobilienvermögen bedeuten kann:

• Hat der eine Ehepartner vor Eheschließung bereits eine Immobilie besessen, bleibt er auch nach Eheschließung ihr Alleineigentümer. Wünscht er etwas anderes, muss er dies vertraglich explizit regeln.
• Erwirbt oder erbt ein Ehepartner während der Ehe ein Haus oder bekommt dieses geschenkt, bleibt er ohne Einbeziehung des Partners im Grundbuch alleiniger Eigentümer des Objektes.
• Kaufen die Eheleute mit Vertrag zusammen ein Haus, werden beide Eigentümer der Immobilie und sind damit beide für den Darlehensvertrag verantwortlich.

Endet die Zugewinngemeinschaft durch Scheidung, fallen auch die Vermögenswerte bei Aufteilung des gesamten Vermögens ins Gewicht, die einem Ehepartner allein gehörten. So kann der Ehepartner, der weniger Vermögenswerte besitzt, von dem anderen einen Zugewinnausgleich einfordern. Um dessen Höhe zu berechnen, wird das Anfangsvermögen eines jeden Ehepartners dem Endvermögen gegenübergestellt. Der geringere Zugewinn wird von dem höheren Zugewinn abgezogen und das Resultat halbiert. Hierbei ist zu beachten, dass es Ausnahmeregelungen gibt. Hat ein Ehepartner eine Schenkung oder ein Erbe erhalten, so bleibt dies beim Zugewinnausgleich unberücksichtigt. In Streitfragen ist es unerlässlich, einen Rechtsanwalt zu konsultieren. Stehen beide Eheleute im Grundbuch und gehört jedem die Hälfte des Hauses, steht jedem bei der Ehescheidung eine Hälfte des Hauses zu.

Hausverkauf bei Scheidung: Was ist die Immobilie wert?

Eine Immobilie stellt oft einen erheblichen Vermögenswert dar. Doch wie viel sie tatsächlich wert ist, wissen die wenigsten Eigentümer. Damit beide Parteien allumfassend und richtig über den Immobilienwert informiert sind, bietet sich eine Bestimmung des Immobilienwertes an. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei diesem zählen vor allem zwei Faktoren für die Berechnung: der Bodenwert sowie der Wert der baulichen Anlagen. In die Immobilienberechnung fließt die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete ein. Von diesem Wert sind die Bewirtschaftungskosten abzuziehen, zu denen das Mietausfallwagnis, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und die nicht umlagefähigen Betriebskosten gehören. Dieser sorgfältig bestimmte Immobilienwert ist die Basis für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Jeder Ehepartner weiß so, mit welchem Erlös er aus dem Immobilienverkauf grob rechnen kann.
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Tipp: Eine Teilungsversteigerung sollten beide Eheleute im eigenen Interesse zwingend vermeiden. Sie ist das Ergebnis einer Uneinigkeit über den Hausverkauf. Ein Ehepartner beantragt die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht, um die Gemeinschaft an einer Immobilie zu beenden. Sie hat einen entscheidenden Nachteil: Oft lassen sich Häuser dadurch nur mit einem erheblichen Verlust verkaufen, da im Rahmen der Zwangsversteigerung das höchste Gebot den Zuschlag erhält. Dieses kann selbstverständlich stark unter dem Verkehrswert liegen. Beide im Grundbuch eingetragenen Parteien sollten sich daher vorab über den Hausverkauf einigen. Dadurch mag sich der Hausverkaufsprozess etwas hinauszögern, aber dafür ist mit einem höheren Erlös zu rechnen.

Der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf bei Scheidung

Die Praxis zeigt, dass es ratsam sein kann, die Immobilie bereits während der Trennungszeit zu veräußern. Voraussetzung dafür ist, dass eine Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft sehr unwahrscheinlich ist und die endgültige Ehescheidung tatsächlich stattfindet. Vor allem für vermietete Mehrfamilienhäuser bietet sich ein früher Einstieg in den Verkaufsprozess an, da zumeist keiner der Eheleute in dem Objekt wohnt und somit der Aufwand für einen Wohnungswechsel entfällt. Warum ein Verkauf noch während der Trennungszeit empfehlenswert ist, zeigen diese Gründe, die je nach Einzelfall eintreten und von Bedeutung sein können:

• Reduzierung der Bewirtschaftungskosten
• schnellere Liquidität für Start in einen neuen Lebensabschnitt oder etwaige Zugewinnausgleichszahlung
• Verminderung des Zeitdrucks und so eventuell ein besserer Verkaufserlös
• rascherer Abschluss mit dem kompletten anstehenden Scheidungsprozess
• Unterstützung des emotionalen Abschlusses mit der Partnerschaft
• Umgehung einer Zwangsversteigerung beziehungsweise Teilungsversteigerung, die nach dem Trennungsjahr der Ehepartner verlangen kann

Was passiert bei Scheidung mit dem Hauskredit?

Bei einem Hausverkauf bei Scheidung ändert sich nichts an der Haftung für ein etwaiges bestehendes Immobiliendarlehen. Hat nur ein Ehepartner den Immobilienkreditvertrag unterzeichnet, haftet auch nur dieser gegenüber dem Kreditgeber. Haben beide Parteien den Vertrag unterzeichnet, haften beide. Der Kreditgeber kann von jedem der beiden Vertragspartner die Ratenzahlung in voller Höhe einfordern. Gerade diesen Aspekt unterschätzen viele Kreditnehmer. Zahlen die Kreditnehmer an die Bank die Forderungen nicht, kann der Kreditgeber nach Fälligkeitsstellung des Immobiliendarlehens die Zwangsversteigerung einleiten. Wie bereits erwähnt, führt diese oft zu einem Hausverkauf mit finanziellen Verlusten. Selbstverständlich ist es möglich, eine Immobilie zu verkaufen, wenn sie noch mit einem Darlehen belastet ist. In diesem Fall kann der Käufer den Kredit übernehmen oder der Verkäufer muss u.U. eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Auflösung des Kredits an die Bank entrichten. Wie hoch diese ist, richtet sich nach der Kreditlaufzeit, der Darlehenshöhe, dem Zinssatz bei Vertragsabschluss und dem derzeitigen Zinssatz.

Hausverkauf bei Scheidung: Steuerregelungen beachten

Einige Ehepartner entscheiden sich dafür, das Haus nicht zu verkaufen. Sie möchten es komplett übernehmen. In der Regel müssen sie dann dem Partner eine Abfindung zahlen. Gehört beiden das Haus zu gleichen Teilen, sind dies 50 Prozent des kalkulierten Immobilienwertes. Bei einer Eigentumsübertragung sind vor allem zwei steuerliche Aspekte beachtenswert. So fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn die Immobilienübertragung im direkten und zeitlichen Zusammenhang mit der Ehescheidung steht. Darüber hinaus kann bei der Übertragung der Anteile für eine nicht selbst bewohnte Immobilie eine Spekulationssteuer anfallen. Ihre Höhe hängt vom Veräußerungsgewinn des Objektes ab und ist so hoch wie der jeweilige Einkommenssteuersatz. Ähnlich wie bei einem Hausverkauf an Dritte sollte auch bei der Anteilsübertragung zwischen den Eheleuten ein objektiver Dialog stattfinden. Durch gemeinsame, sinnvolle Absprache lässt sich bestmöglich mit dem Vermögenswert Immobilie bei der Ehescheidung umgehen.

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