Die Hausbewertung eines Mehrfamilienhauses in Hannover

Der Verkauf von Immobilien bietet ein hohes Ertragspotenzial, weshalb die Ermittlung des Immobilienwertes eine wichtige Rolle einnimmt. Insbesondere bei den Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer offenbart sich oftmals eine große Diskrepanz. Aus diesem Grund sollten potenzielle Verkäufer vor dem Immobilienverkauf den Verkehrswert des Objekts einholen, denn dieser ist eine bedeutende Kennzahl zur Ermittlung des Verkaufswertes. Doch auch relevante Rahmenbedingungen wie Informationen über die Mikro- und Makrolage sollten bei einem Verkauf vorliegen. Im Fokus zahlreicher Käufer stehen der Stadtteil und die Straße des Zielobjekts.

Welche Verfahren können zur Hausbewertung herangezogen werden?

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Es gibt zahlreiche Gründe, eine Immobilie zu verkaufen. Dabei ist jedoch stets ein fairer Preis zu veranschlagen. Dieser faire Preis bestimmt, welchen Wert das Objekt zum Zeitpunkt des Verkaufs hat – die Rede ist vom Marktpreis oder dem Verkehrswert der Immobilie. Auch für Banken spielt dieser eine wichtige Rolle, da er die Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes darstellt. Grundsätzlich ist der Beleihungswert niedriger als der aktuelle Marktwert anzusetzen und berücksichtigt auch eventuelle Unsicherheiten, die in der Zukunft liegen. Bei einem Darlehen finanziert die Bank ohne weitere Sicherheiten oft lediglich den Beleihungswert, sodass sie auch bei einem Ausfall der Ratenzahlungen eine Sicherheit für den Kredit hat. Im Regelfall liegt dieser Wert bei 80 Prozent, seltener bei 90 Prozent des Marktwerts. Zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie schreibt der Gesetzgeber drei verschiedene Verfahren vor:

1. Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren dient zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Einzelwohnungen. Hierbei dienen Kaufpreise vergleichbarer Objekte, welche in der gleichen Region liegen und eine vergleichbare Ausstattung und Größe aufweisen, als Maßstab. Diese Vergleichspreise werden um Zu- und Abschläge – diese ergeben sich aus dem Zustand der Immobilie – ergänzt. Ein Investitionsstau ist beispielsweise als Abschlag zu behandeln. In der Praxis orientiert sich das Vergleichswertverfahren an der aktuellen Marktlage, sodass auch Schwankungen bei den Preisen berücksichtigt werden.
2. Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren dient der Wertermittlung, wenn es keine belastbaren Vergleichspreise gibt. Aus diesem Grund werden der Gebäude- und der Bodenpreis separat ermittelt. Auch die Herstellungskosten der Immobilie werden neu festgestellt. Bei Bestandsimmobilien muss zudem eine Wertminderung berücksichtigt werden, da die Bausubstanz bereits älter ist. Der relevante Bodenwert ergibt sich aus der Bodenrichtwertkarte. Die Summe der einzelnen Bestandteile ergibt den Immobilienwert auf Basis des Sachwertverfahrens.
3. Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren ist bei der Hausbewertung von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern sowie u.a. bei vermieteten Büroflächen und Eigentumswohnungen heranzuziehen.

   Vor allem für Investoren ist der Ertragswert eine relevante Kennzahl, denn dieser spielt eine maßgebliche Rolle bei der Bewertung eines Immobilieninvestments. Dabei sollte diese Kennzahl bei der Entscheidung zum Kauf herangezogen werden. Auch Banken setzen auf das Ertragswertverfahren, um den Wert einer vermieteten Immobilie zu berechnen. Grundlage der Berechnung ist die Jahresnettokaltmiete, welche um die Bewirtschaftungskosten zu reduzieren ist. Anschließend ist dieser Wert mit einem Kapitalisierungsfaktor zu multiplizieren. Abschließend ist der Bodenwert zu berücksichtigen. Im Ergebnis errechnet sich der sogenannte Ertragswert.

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Hausbewertung per Wertgutachten

Vor allem Laien haben kaum eine Chance, den aktuellen Immobilienwert korrekt zu ermitteln. Aus diesem Grund sind Wertgutachten ein beliebtes Mittel zur Bestimmung des Marktwerts. Eine Rechtsgültigkeit besitzt lediglich das Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Interessenten sollten dabei beachten, dass ein entsprechendes Gutachten zwischen 1.000 und 2.500 Euro kostet. Das mündliche Pendant ist dahingegen bedeutend günstiger, gewährleistet jedoch keine rechtliche Sicherheit. Hier sollten Sie einen Sachverständigen bestellen, um eine Einschätzung über den veranschlagten Verkaufspreis abzugeben. Neben diesen beiden Verfahren sind sogenannte Mini-Gutachten eine beliebte Methode, um den Immobilienwert schnell und einfach zu ermitteln. Diese Mini-Gutachten bieten dabei lediglich eine Preisindikation und Interessenten können diese über das Internet beantragen. Vor allem die Restnutzungsdauer der Immobilie spielt bei diesem Bewertungsansatz keine Rolle, sodass das Ergebnis oftmals über dem eigentlichen Marktwert liegt. Nichtsdestotrotz ist diese Formel ein guter Ansatz, um schnell und einfach eine erste Indikation zum potenziellen Verkaufspreis zu erhalten.

Die Funktion des Multiplikators bei der Hausbewertung

Neben dem ermittelten Immobilienwert spielt auch der sogenannte „Vervielfältiger“ eine tragende Rolle beim Verkauf des Mehrfamilienhauses. Als Synonym gelten die Begriffe Einkaufsfaktor und Multiplikator. Man spricht auch von der sogenannten „Maklerformal“. Diese Kennzahl gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis die Mieteinnahmen die Anschaffungskosten der Immobilie realisieren. Vor allem für Investoren ist dieser Faktor relevant, da sich hieraus auch die Rendite ableitet. Bei der Berechnung dieser Kennzahl werden zwei Bezugsgrößen benötigt:

• Anschaffungskosten
• jährliche Nettokaltmiete

Dementsprechend haben potenzielle Investoren ein reges Interesse an einem niedrigen Vervielfältiger. Doch auch der Verkauf einer Immobilie mit einem hohem Vervielfältiger ist durchaus im Rahmen des Möglichen – unter der Voraussetzung, dass Investoren einen Preisaufschlag akzeptieren. Als solche Gründe gelten ein aktueller Leerstand oder Potenziale zur Durchsetzung von Mieterhöhungen. Haben Sie solche Voraussetzungen und die Lage Ihrer Immobilie ist vielversprechend, so können Sie womöglich einen höheren Verkaufspreis ansetzen.

Der Verkaufswert einer Immobilie in Hannover

Um einen passenden Käufer im Großraum Hannover zu finden, müssen Sie im ersten Schritt einen passenden Wert für die Immobilie ansetzen. Die vorgestellten Verfahren zur Ermittlung des Ertragswerts bieten eine gute Grundlage, um den fairen Wert Ihres Mehrfamilienhauses zu ermitteln. Insbesondere die Lagen von Objekten spielen eine große Rolle bei der Ermittlung des Wertes. Vor allem Großstädte wie Hannover bieten verschiedene Lagen, sodass ein Verkauf eines Objekts in einer der favorisierten Lagen zur Erhebung eines Preisaufschlages befähigt. Besonders der Osten der Stadt zeichnet sich durch eine hohe Beliebtheit aus. Neben Herrenhausen, der Südstadt, Waldhausen, Waldheim, Kirchrode, Kleefeld, Bult, Zoo, Oststad und List gehört auch Isernhagen-Süd zu den beliebten Wohngegenden. Eher unbeliebt und daher günstig sind die Randgebiete der Großstadt. Grundsätzlich gelten die zentrumsnahen Stadtgebiete als teurer, sodass sich beim Verkauf in diesen Lagen ein Preisaufschlag realisieren lässt.

Ein guter Anfang zur Ermittlung Ihres persönlichen Immobilienwertes ist die Recherche etablierter Immobilien-Plattformen. Hier erhalten Sie einen ersten Eindruck zu marktüblichen Preisen, sollten dabei allerdings bestehende Mängel an der Bausubstanz Ihrer Immobilie berücksichtigen, da diese zu einem niedrigeren Wert führen. Eine Ausbesserung dieser Mängel sowie eine Aufwertung der Immobilie kann insgesamt zu einem höheren Verkaufserlös beitragen. Alternativ können Sie auch Marktberichte von Immobilienexperten erwerben und somit eine Indikation zum veranschlagbaren Preis bei Ihrer Immobilie bekommen. Insbesondere die Marktberichte geben Ihnen Aufschluss über den aktuellen Kaufpreisfaktor, welchen Sie für die alternative Berechnung Ihres Immobilienwerts benötigen. Nachdem Sie Ihren Kaufpreisfaktor wissen, rechnen Sie die jährlichen Mieteinnahmen Ihrer Immobilie zusammen und multiplizieren diese mit dem recherchierten Kaufpreisfaktor. Als Ergebnis erhalten Sie einen geschätzten Verkaufspreis als Richtwert – bedenken Sie, dass Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen bisher nicht berücksichtigt wurden. Zudem sollten Sie sich bewusst sein, dass dieser Wert oftmals über dem erzielbaren Verkaufswert liegt. Auch die bestehenden Mietverträge sind beim Verkauf der Immobilie relevant, sodass schlechte Mietverhältnisse für einen Abschlag beim Verkauf sorgen.

Für einen erfolgreichen Verkauf sollten Sie grundsätzlich einige Tipps beachten. Als Verkäufer haben Sie ein großes Interesse, das Objekt schnell zu veräußern, da es ansonsten zu Misstrauen bei den Marktteilnehmern und – damit einhergehend – zu einer Reduzierung des Verkaufspreises kommen kann. In der Praxis lassen sich vier grundlegende Erfolgsfaktoren für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern identifizieren:

1. Realistischen Verkaufspreis ansetzen: Dieser lockt potenzielle Interessenten an und verkürzt den Verkaufsvorgang.
2. Sammeln aller verkaufsrelevanten Unterlagen: Diese Unterlagen werden während des Verkaufs angefordert. Eine schnelle Bereitstellung erweckt ein seriöses Auftreten.
3. Gute Erreichbarkeit: Als Verkäufer sollten Sie auf Ihre Erreichbarkeit achten.
4. Interessenten einschätzen: Die Kaufinteressenten sollten eingeschätzt werden, denn Besichtigungen ohne Kaufinteresse verbrauchen viel Zeit und Geld.

Berücksichtigen Sie diese Tipps, so steht einem erfolgreichen Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses nichts mehr im Weg.

Wer den Verkauf seines Mehrfamilienhauses möglichst schnell und reibungslos vollziehen möchte, hat die Möglichkeit, sich von einem erfahrenen Immobilieninvestor unterstützen zu lassen. So erhalten Verkäufer von ihnen hilfreiche Tipps und Hilfestellungen. Überdies sind Immobilieninvestoren als solvente und verlässliche Käufer bekannt.

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