Was ist beim Immobilienkaufvertrag eines Mehrfamilienhauses zu beachten?

21. Januar 2019
|In blog
|By work@eisenberger

Nahezu jeder Mensch schließt täglich einfache, formfreie Kaufverträge ab – sei es beim Einkauf im Supermarkt, beim Bäcker oder in der Tankstelle. Auch wenn ein Immobilienkaufvertrag nur eine Variante eines Kaufvertrages ist, unterscheidet er sich doch erheblich von anderen Rechtsgeschäften. Denn aufgrund der hohen wirtschaftlichen Bedeutung für Käufer und Verkäufer muss ein Grundstückskaufvertrag diversen Vorschriften und einer strengen gesetzlichen Form genügen. Daher sollten Verkäufer von Mehrfamilienhäusern am besten frühzeitig mit dem Thema Immobilienkaufvertrag beschäftigen. Dieser Artikel verschafft Ihnen einen umfassenden Überblick, worauf Sie bei einem solchen Vertrag zu achten haben.
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Etliche Hausverkäufer sind der Meinung, dass eine Grundschuld auf die Immobilie vorab immer zu löschen ist. Das ist allerdings nicht unbedingt notwendig. Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen empfiehlt hingegen, die eingetragene Schuld – unabhängig davon, ob die Immobilie bereits abbezahlt ist – nicht löschen zu lassen, da ansonsten zusätzliche Gebühren anfallen.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Ablauf zur Vertragsanfertigung

Wenn sich Käufer und Verkäufer über die Kaufbedingungen einig geworden sind, kann im Folgenden die Anfertigung des Grundstückskaufvertrags geplant werden. Hierbei läuft das Rechtsgeschäft in verschiedenen Phasen ab:

  1. Vorbereitung des Notartermins und Vorgespräch
  2. Evtl. Absichtserklärung /Letter of Intent)
  3. notariell beurkundeter Kaufvertrag
  4. Nutzen-/Lastenwechsel

Verkauf Mehrfamilienhaus privat: Vorbereitung und Vorgespräch

Nachdem sich die Kaufvertragsparteien auf einen Preis festgelegt haben, wird als Erstes ein Termin beim Notar vereinbart. Denn nach § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches ist die notarielle Beurkundung eines solchen Rechtsgeschäfts zwingend erforderlich. Es ist dabei die Aufgabe des Käufers, sich bei dem Notar einen Termin geben zu lassen. Im Rahmen des Vorgesprächs erfasst der Notar unter anderem die persönlichen Daten der Vertragsparteien, den genauen Kaufgegenstand mit Grundstücks- und Flurnummer sowie alle weiteren zugehörigen Objekte, die veräußert werden sollen. Weiterhin klärt er die Vertragspartner zu ihren Rechten und Pflichten auf, die aus einem solchen Kaufvertrag erwachsen. Sofern eine Grundschuld auf das Mehrfamilienhaus eingetragen ist, wird er mit Ihnen gemeinsam besprechen, wie mit dieser zu verfahren ist. Zudem werden die Zahlungs- und Übergabebedingungen verabredet.

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Allgemein gilt: Je mehr Informationen Sie zum Vorgespräch mitbringen, desto einfacher gestaltet sich später die Abwicklung des Kaufvertrags

Beim Verkauf an einen professionellen Investor ist ein Notarvorgespräch i.d.R. nicht nötig, da dieser bereits ein faires Kaufvertragsmuster zur Verfügung stellt und die wichtigsten Fragen direkt beantworten kann. Für den Verkäufer entsteht hier nahezu kein Aufwand.

Absichtserklärung zum Immobilienkaufvertrag

Manchmal wird vorab eine Absichtserklärung aufgesetzt. Gerade bei großen Objekten, wie dem Verkauf eines Shoppingcenters, ist ein solcher empfehlenswert. Denn durch eine Absichtserklärung verpflichten sich die Beteiligten zum Abschluss des Kaufvertrags zu einem bestimmten Zeitpunkt. Eine Absichtserklärung ist überdies dann sinnvoll, wenn behördliche Genehmigungen ausstehen beziehungsweise offene Fragen zur Finanzierung zu klären sind. Den Vertragsvorentwurf erhalten sodann alle Vertragspartner zur Durchsicht. Eine notarielle Beurkundung einer Absichtserklärung ist i.d.R. nicht notwendig.

Der Inhalt des Kaufvertrags eines Mehrfamilienhauses

Nachdem evtl. das Vorgespräch geführt und bei großen Objekten eine Absichtserklärung geschlossen wurde, setzt der Notar den eigentlichen Grundstückskaufvertrag auf. Er greift dazu auf bewährte Musterverträge zurück, die an den jeweiligen Fall angepasst werden. Für den Immobilienvertrag benötigt der Notar umfassende Informationen und Unterlagen, die da sind:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Mieterliste
  • Gewährleistungen auf bekannte oder etwaige Mängel
  • gegebenenfalls Nachweise zu Grundschulden und Hypotheken

Der Notar sollte im Rahmen des Vorgesprächs oder im Anschluss daran alle erforderlichen Dokumente erhalten. Ferner prüft er vorab die grundbuchrechtlichen Bedingungen, indem er in das Grundbuch Einsicht nimmt. Auf dieser Grundlage setzt der Jurist dann den eigentlichen Kaufvertrag auf. Sofern dem Verkäufer die aufgelisteten Unterlagen und Informationen nicht vorliegen, können diese entweder von ihm selbst oder vom Notar über das Grundbuchamt, Katasteramt oder das Bauordnungsamt bezogen werden. Wer sein Haus an einen erfahrenen Immobilieninvestor verkauft, kann sich dabei auch von diesem helfen lassen.

Sofern Verbraucher an dem Rechtsgeschäft beteiligt sind, stellt der Notar spätestens zwei Wochen vor Beurkundung ihnen den Kaufvertrag zur Einsicht zu. Als Verkäufer bekommen Sie somit die Möglichkeit, sämtliche Vertragsinhalte in Ruhe nachzulesen. Besonders wichtig ist dabei, dass Kaufgegenstand und -preis präzise und korrekt angegeben sind.

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Sollten Sie am Tag des Kaufvertragsabschlusses verhindert sein, haben Sie die Möglichkeit, sich von einem Dritten vertreten zu lassen. Dies muss jedoch mit dem Notar im Vorfeld abgesprochen sein.

Haus verkaufen: Tipps zur Vertragsgestaltung

Auch wenn der Notar den Grundstückskaufvertrag unter juristischen Aspekten genau prüft, so ist er normalerweise über alle Absprachen zwischen dem Verkäufer und Käufer nicht im Bilde. Der Jurist beurteilt den Immobilienkaufvertrag ebenso wenig in wirtschaftlicher Hinsicht. Das heißt, der Notar bildet sich etwa keine Meinung zum vereinbarten Kaufpreis. Daher sollten Sie am besten auf die Expertise eines erfahrenen Immobilieninvestors setzen, wenn Sie Ihr Wohnhaus veräußern möchten. Aufgrund seiner Erfahrung kann er eine qualifizierte Einschätzung geben.

Notariell beurkundeter Kaufvertrag

Zu einem festgelegten Termin finden sich Käufer und Verkäufer beim Notar ein, um den Kaufvertrag final beurkunden zu lassen. Sofern noch Änderungswünsche am Vertrag bestehen, etwa Fragen bezüglich der Haftung, können diese vor Vertragsschluss noch vorgetragen und berücksichtigt werden. Nach den geleisteten Unterschriften aller Beteiligten ist ein rechtskräftiger Vertrag zustande gekommen.

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Zur Absicherung des Rechtsgeschäfts wird regelmäßig eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Durch diese kann der Käufer den Vertragsabschluss zusätzlich absichern.

Besitzübergang des Mehrfamilienhauses laut Immobilienrecht

Nachdem der Notar den Immobilienkaufvertrag beurkundet hat, beginnt er mich der Abwicklung des Kaufvertrages. Erst nachdem der Käufer den vereinbarten Kaufpreis fristgerecht bezahlt hat, erfolgt der eigentliche Besitzübergang (Nutzen-/Lastenwechsel). Ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer die Immobilie nutzen, beziehungsweise stehen ihm nun die gezahlten Mieteinnahmen zu. Andererseits trägt er ab sofort die Lasten, wie etwa die Zahlung der Grundsteuer sowie das Risiko von Gebäudebeschädigungen aller Art. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt erst später, nachdem die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt wurde.

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