Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf: Wie hoch sind die Kosten für eine vorzeitige Ablösung des Kredits?

Sie planen den Immobilienverkauf Ihres Mehrfamilienhauses, jedoch läuft noch Ihr Festzinskredit auf die Immobilie? Grundsätzlich stellt dies kein Problem dar, denn Kreditnehmern wird bei einem Immobilienverkauf das Recht zugesprochen, vorzeitig die Kündigung des Darlehens vorzunehmen. Dieses Sonderkündigungsrecht kann allerdings mit einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank einhergehen, mit der das Finanzinstitut seinen Zinsverlust ausgleicht. Es ist daher wichtig, sich als Hausverkäufer mit diesem Thema vor dem Verkauf auseinanderzusetzen. Hier erfahren Sie, wann und ob ein Vorfälligkeitsentgelt anfällt und wie sich seine Höhe berechnen lässt.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung und warum kann sie anfallen?

Banken vergeben Immobilienkredite für einen fixen Zeitraum inklusive Zinsbindung. Manchmal möchte der Kreditnehmer allerdings vor Beendigung des Kreditvertrags das Vertragsverhältnis mit der Bank beenden. Jetzt fällt neben dem Restbetrag des Darlehens auch oft ein Vorfälligkeitsentgelt an. Der Grund dieses Entgelts liegt in den finanziellen Verlusten, die sich für die kreditgebende Bank ergeben. Sie erhalten nicht die erwarteten Zinseinnahmen für den ursprünglich vereinbarten Zeitraum. Mit dem Entgelt können sie ihren Verlust ausgleichen. Wichtig hierbei ist, dass die Bank bereits bei Unterzeichnung des Kreditvertrags den Kreditnehmer darüber informieren muss, dass für ihn Kosten entstehen, sofern er den Kredit vorzeitig ablösen möchte.

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Gründe für eine vorzeitige Darlehenskündigung

Das Finanzinstitut darf die Darlehenskündigung innerhalb der Zinsbindungsfrist ablehnen. Gleiches gilt, wenn der Kreditnehmer den Kredit vorzeitig tilgen möchte. Bestehen keine triftigen Gründe für die vorzeitige Kreditkündigung, ist der Kreditnehmer auf die Kulanz seiner Bank angewiesen. Doch von jeder Regel gibt es bekanntlich Ausnahmen. Banken sind gesetzlich verpflichtet, eine Vertragsauflösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu akzeptieren, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:

• Das Darlehen ist zur Baufinanzierung beansprucht worden und nun soll das Haus verkauft werden. Ohne die Immobilie ist es nicht mehr möglich, den Kredit grundpfandrechtlich abzusichern.
• Trotz triftigen Grundes akzeptiert die Bank einen Antrag zur Erhöhung des Darlehensbetrags nicht. Der Kreditnehmer ist nun gezwungen, ein Darlehen bei einem anderen Kreditgeber aufzunehmen. Beispiele für eine gerechtfertigte Darlehenserhöhung sind erforderliche Modernisierungen einer Immobilie oder ein Anbau.

Übrigens: Günstigere Kreditkonditionen bei einer anderen Bank sind kein Grund für ein Sonderkündigungsrecht des Kreditvertrags. Diese Regelung greift auch, wenn dadurch sich die finanzielle Situation so gut verbessert, dass eine vorzeitige Bezahlung der Restschuld nun möglich wäre.

Berechnung Vorfälligkeitsentschädigung: Verfahrensweise der Banken

Vor der Kündigung eines Kreditvertrags für die Immobilienfinanzierung sollte sich der Darlehensnehmer darüber informieren, ob er eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss und wie hoch diese wäre. Einen Pauschalbetrag für dieses Entgelt gibt es nicht. Stattdessen entscheidet der Einzelfall. Auskunft über die Höhe gibt der Kreditvertrag selbst sowie die Höhe der Restschuld, die Dauer der Zinsfestschreibung, der fixierte Nominalzins und das derzeitige Zinsniveau. Teilweise ist die Entschädigungszahlung für eine vorzeitige Ablösung des Kredits so immens hoch, dass sich die vorzeitige Tilgung des Darlehens kaum lohnt. Jedoch sollte nie übereilt eine Entscheidung getroffen werden. Es ist besser, eine individuelle Berechnung vorzunehmen.
Häufig kommt es zu Rechtsstreitigkeiten über das Ergebnis einer Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung durch die Bank, obgleich diesem zwei grundsätzliche mathematische Vorgehensweisen zugrunde liegen. Hier sind die beiden Berechnungsmethoden, die Banken anwenden:

1. Der Vergleich von Aktiv und Aktiv: Hierbei geht die Bank davon aus, dass es zum Abschluss eines Ersatzdarlehens mit schlechteren Konditionen kommt. Aus der Zinsdifferenz zwischen dem alten und dem neuen Darlehen ergibt sich die Vorfälligkeitsentschädigungshöhe.
2. Der Vergleich von Aktiv und Passiv: Bei dieser Berechnungsmethode nimmt die Bank an, dass sie den Geldbetrag nicht neu verleiht. Stattdessen legt sie diesen beispielsweise in Form von Hypothekenpfandbriefen am Kapitalmarkt an. Nun beläuft sich die Höhe des Zinsschadens auf die Differenz des Nominalzinses (fixiert im Kreditvertrag) sowie dem Pfandbriefzins.

Da die Vorfälligkeitsentgelthöhe bei der zweiten Berechnungsmethode höher ausfällt als bei der ersten Methode, wählen die Banken zumeist die zweite Variante. Jedoch ist die erste Methode für die Banken verpflichtend, sofern der Kreditnehmer ein neues Darlehen bei der Bank abschließt. Dies tut er, um beispielsweise eine andere Immobilie zu finanzieren.

Sondertilgungsrecht beachten

In den Darlehensverträgen ist oft eine Sondertilgung durch den Kreditnehmer beinhaltet. Sollten dem Verbraucher finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, um eine Sondertilgung des Immobilienkredits zusätzlich zu den eigentlichen Tilgungen vorzunehmen, kann er dies tun. Der Kredit ist damit in kürzerer Zeit abbezahlt. Tut dies der Kreditnehmer, wird die Vorfälligkeitsentschädigungszahlung an die Bank kleiner ausfallen. Diese Regelung zur Möglichkeit einer gesonderten Rückzahlung innerhalb des Kündigungsrechts nennt sich Sondertilgungsrecht und ist im Vertrag vermerkt. Positiv ist: Auch mögliche Sondertilgungsrechte bis Ablauf der Zinsbindung werden bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt.

Immobilie verkaufen: Beispielrechnung zur Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Beispielrechnung stellt dar, wie eine Bank die Entschädigungszahlung ermittelt.

Auf den Hauseigentümer käme damit eine Zahlung von 8.985 Euro zu. Dieser Betrag wäre höher, wenn der Nominalzins des Kredits erheblich über dem jetzigen Zinsniveau liegt und es eine längere Zinsbindungsfrist gäbe.

Achtung: Einspruch bei falscher Berechnung des Vorfälligkeitsentgeltes

Sie möchten ein Mehrfamilienhaus verkaufen, über das noch ein Kreditvertrag läuft. Sie haben der Bank mitgeteilt, dass Sie das Darlehen vorzeitig kündigen und nun berechnet die Bank die Zinsschuld. Es ist ratsam, der Bank nicht blind zu vertrauen. Nach Aussagen der Verbraucherzentrale fallen etwa drei von zehn Berechnungen zum Vorfälligkeitsentgelt zu hoch aus. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Berechnung in Eigenregie zu wiederholen und den angegebenen Betrag der Bank zu überprüfen. Wer dies nicht selbst durchführen kann, sollte einen Anwalt oder einen anderen Experten zurate ziehen. Ist der Betrag zu hoch, hat der Kreditnehmer das Recht, Einspruch zu erheben. Dies kann auch noch nach der schon getätigten Bezahlung des Vorfälligkeitsentgeltes erfolgen, denn etwaige Ansprüche verjähren erst nach einer Frist von drei Jahren.
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Immobilienverkauf: Fällt stets eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Wie oben erwähnt, entfällt unter gewissen Umständen die Vorfälligkeitsentschädigungszahlung. Dafür gibt es zwei Szenarien, die hin und wieder in der Praxis Gebrauch finden. Beim ersten Szenario handelt es sich um keinen eigentlichen Immobilienverkauf, sondern um einen Sicherheitentausch. Dies bedeutet, dass das bereits bestehende Objekt gegen eine neue gleichwertige oder höherwertige Immobilie ausgewechselt wird. Dadurch bleibt der vorhandene Darlehensvertrag bestehen. Eine weitere Möglichkeit wäre, dass der Käufer den Immobilienkredit übernimmt. Dies passiert gar nicht so selten, denn diese Variante hat monetäre Vorteile für beide Seiten. So kann der Immobilienkäufer Geld sparen, sollte der Verkäufer seinerzeit eine Immobilienfinanzierung mit einem sehr günstigen Zinssatz abgeschlossen haben. Für den Verkäufer wiederum bedeutet die Vertragsübernahme ein Entfallen der Vorfälligkeitsentschädigungszahlung. Selbstverständlich setzen beide Varianten voraus, dass die Bank als Kreditgeber mit dem Objekt- oder Schuldnertausch einverstanden ist. Akzeptiert sie diese Maßnahme, muss nur noch eine geringe Bearbeitungsgebühr entrichtet werden.
Tipp: Unter gewissen Umständen können Sie das Vorfälligkeitsentgelt bei Immobilienverkauf durch einen Widerrufsjoker umgehen oder minimieren. Dies ist möglich, indem Sie Ihrem Kreditgeber einen Fehler nachweisen. So sind die Banken dazu verpflichtet, bei Kreditabschluss den Kreditnehmer eingehend über den Darlehensvertrag zu informieren. Hierzu gehören auch umfassende Hinweise zum Widerrufsrecht. Erfolgt seitens des Finanzinstituts keine Widerrufsbelehrung oder erfolgten keine umfangreichen Widerrufsinformationen, die den rechtlichen Anforderungen genügen, kann der Kredit widerrufen werden und der Vorfälligkeitsentschädigungsanspruch der Bank entfällt. Diese Vorgabe und Pflicht ist so eindeutig definiert, dass Richter nur noch sehr selten über den Einzelfall entscheiden. Kreditnehmer können ebenfalls bereits gezahlte Gelder zurückverlangen, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Belehrung fehlerhaft war. Beachtenswert bei dem Widerrufsjoker ist, dass dieser nur für Kreditnehmer vorgesehen ist, die ihren Darlehensvertrag nach dem 10. Juni 2010 unterzeichnet haben.

Immobilienverkauf trotz Vorfälligkeitsentgelt oder lieber warten?

Auf diese Frage gibt es keine eindeutige Antwort. Wie die vorherigen Abschnitte zeigen, existieren Möglichkeiten, diese gesonderte Entschädigungszahlung an den Kreditgeber durch den Zinsverlust zu umgehen oder zu reduzieren. Zudem ist die Höhe der von der Bank veranschlagten Zahlung stark von den Ausgangsbedingungen abhängig. Darüber hinaus muss ein weiterer Aspekt beachtet werden: Die Vorfälligkeitsentschädigungshöhe mag unter Umständen immens erscheinen, doch sie sollte stets in Relation zur Immobilie, zum Kaufpreis und zu den Zinszahlungen gesehen werden. Bei einer Vorfälligkeitsentgelthöhe von beispielsweise 15.000 Euro können Sie als Besitzer eines Mehrfamilienhauses ins Nachdenken kommen, ob Sie das Haus überhaupt verkaufen sollen. Allerdings muss dabei bedacht werden, dass durch eine Kreditablösung keinerlei zukünftige Zinszahlungen für das Objekt anfallen. Diesen Betrag sparen Sie also ein. Noch entscheidender ist jedoch Ihre individuelle Situation als Verkäufer. Es kann gute Gründe für einen Hausverkauf geben, die die Entschädigungszahlung rechtfertigen – auch ein guter Verkaufspreis kann sie ausgleichen. Trotz eines Vorfälligkeitsentgeltes kann sich ein Hausverkauf also durchaus lohnen.

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