Mehrfamilienhaus verkaufen: Hierauf sollten Sie achten

Ein Mehrfamilienhaus (MFH) zu verkaufen, kann eine kleine Herausforderung sein, die Sie mit einem kompetenten und seriösen Käufer wie einem professionellen Immobilieninvestor an Ihrer Seite jedoch problemlos meistern. Im Unterschied zu einer einzelnen Wohnung oder einem Einfamilienhaus steht ein aufwendiger Verkaufsprozess an. Es ist eine umfangreiche Immobilienbewertung des Mehrfamilienhauses erforderlich. Zudem muss eine Vielzahl an Unterlagen für den Kaufvertrag und die Wertermittlung zusammengetragen werden. Darüber hinaus befinden sich in allen oder dem meisten Wohnungen Mieter, deren Mietzahlungen bei der Kalkulation berücksichtigt werden müssen. Wichtige Hinweise und Tipps rund um den Hausverkauf erhalten Sie hier.

Verkauf eines Mehrfamilienhauses: Eine gute Vorbereitung ist entscheidend

Ein Immobilienverkauf muss stets gut vorbereitet werden. Bei einem Mehrfamilienhaus ist die Vorbereitung etwas aufwendiger, da die Liste der Aspekte, die beachtet werden sollten, länger ist. Oft entscheiden sich Verkäufer dazu, einen Immobilienmakler zu konsultieren. Dieser kann selbstverständlich sehr hilfreich sein, aber der Verkauf eines Mietshauses ohne Makler ist in der Regel problemlos möglich. Ein Grund dafür ist, dass sich insbesondere Investoren für solche Immobilien interessieren. Seriöse Immobilieninvestoren sind im Ankauf von großen Objekten routiniert und nehmen dem Käufer einen Großteil der Arbeit ab. Ihr Kaufpreis entspricht den marktüblichen Preisen, weswegen Sie mit keinen Abstrichen beim Verkaufserlös zu rechnen haben.
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Hausverkauf im Ganzen oder jede Wohnung einzeln?

Unabhängig davon, ob ein Makler am Verkauf beteiligt ist oder nicht, stellt sich die Frage, ob das Haus im Ganzen oder gestückelt verkauft werden soll. Theoretisch ließe sich das Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln, um jede Wohnung separat zu veräußern. Unter Umständen erreichen Sie auf diese Weise eine bessere Rendite. Doch wo Licht ist, ist bekanntlich ebenfalls Schatten. Wenn Sie alle Wohnungen einzeln veräußern, müssen Sie zahlreiche Prozesse einzelner Objektverkäufe durchlaufen. Dies bringt einen erheblichen Aufwand mit sich – in finanzieller und zeitlicher Hinsicht. Bereits durch die Zeitersparnis, die Sie durch einen Gesamtverkauf des Objektes erzielen, relativiert sich oft das Plus an Rendite durch einen Einzelverkauf. Sie sollten sich daher die Fragen stellen:

• Wie schnell möchte ich auf einen hohen Geldbetrag zugreifen können?
• Zu wie viel nervlichem sowie zeitlichem Mehraufwand durch einen Einzelverkauf bin ich bereit?

Gerade in weniger attraktiven Wohnlagen kann der Verkauf von Eigentumswohnungen sich über etliche Jahre hinwegziehen. Nicht jeder Verkäufer ist dazu in der Lage, diese unsichere Situation über solch einen langen Zeitraum zu ertragen. Manchmal fehlt ihm hierzu schlichtweg die Zeit oder die Möglichkeit. Vor allem wenn es um Erbangelegenheiten geht oder umgehend finanzielle Mittel freigesetzt werden müssen, ist oft ein rascher, einfacher Verkauf die beste Lösung.

Darüber hinaus müssen Sie bei der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen einige Voraussetzungen beachten. Vor dem Verkauf jeder separaten Wohnung ist es erforderlich, die Wohnungsaufteilung beim Grundbuchamt zu beantragen. Damit das Amt letztlich diesen Antrag akzeptiert, wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt.

Hierfür müssen alle Wohnungen baulich durch Wände sowie Decken klar voneinander getrennt sein. Jede einzelne Wohnung muss einen eigenen verschließbaren Zugang aufweisen. Zudem sind ein effizienter Wärmeschutz und Schallschutz in jeder Wohneinheit notwendig. Um diese Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, können auf Sie Investitionen in gehobener Höhe zukommen.

Die erforderlichen Unterlagen für den Verkauf zusammenstellen

Sobald Sie ein MFH verkaufen möchten, müssen Sie diverse erforderliche Unterlagen zusammentragen. Zu diesen gehören:

• Pläne des Hauses und Grundrisse der einzelnen Wohnungen
• Wohnflächenberechnung
• Auszug Flurkarte
• Aktueller Grundbuchauszug
• Aktuelle Mietaufstellung
• Kopien Mietverträge
• Kautionsübersicht
• Versicherungsnachweis
• Energieausweis
• Ggfs. Baulastenauskunft, Altlastenauskunft und Denkmalschutzauskunft
• Nachweise zu Renovierungen und Modernisierungen
• jegliche Unterlagen zur Substanz des Hauses

Alle genannten Unterlagen vom Grundriss bis zum Energieausweis müssen auch bei einem Verkauf einer einzelnen Wohnung dem Käufer zur Verfügung gestellt werden. Die beiden letzten Punkte sind für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern von Bedeutung. So kann der Kaufinteressent besser abschätzen, ob und inwiefern auf ihn in Kürze Sanierungsmaßnahmen zukommen.

Umgang mit den Mietern: Welche Rechte haben diese?

Verkäufer machen sich oft darüber Gedanken, was aus den Wohnungsmietern wird, wenn das Mehrfamilienhaus veräußert wird. Auch die Frage nach ihren Rechten kommt auf. Das BGB legt fest, dass der Käufer eines Mietshauses an die bereits bestehenden Mietverträge gebunden ist. Das heißt, dass die aktuellen Wohnungsmieter nicht einfach ihrer Wohnung verwiesen werden können. Verkauft man die Wohnungen einzeln, existiert sogar eine sogenannte Kündigungssperrfrist von einem Zeitraum von mindestens drei Jahren.

Um Unstimmigkeiten mit dem Hauskäufer und den Wohnungsmietern zu vermeiden, sollten Sie stets bei allen Parteien mit offenen Karten spielen. Etwaige noch nicht beglichene Mietforderungen, Kautionsrückzahlungen, Betriebskostenzahlungen und andere verbindliche Regelungen sollten im Kaufvertrag vermerkt werden.

Das Mehrfamilienhaus verkaufen – zum richtigen Preis

Die Wertermittlung stellt einen wichtigen Teilbereich des Verkaufsprozesses dar. Verkäufer haben oft bereits eine grobe Vorstellung, wie viel ihr Objekt wert ist. Ob ihre Vorstellungen überzogen oder zu niedrig angesetzt sind, offenbart ein offizielles Bewertungsverfahren. Drei anerkannte Berechnungsmethoden existieren, von denen in der Regel das Ertragswertverfahren für Mehrfamilienhäuser Anwendung findet. Der Grund dafür ist einfach: Beim Kauf von Mehrfamilienhäusern steht zumeist keine Eigennutzung an, sondern das Objekt wird als Investment betrachtet. Dementsprechend ist die Rendite maßgebend für den Kaufpreis. Wie hoch der Ertrag ist, den ein angelegtes Kapital in einem bestimmten Zeitraum bringt, ist für den Käufer eines Mehrfamilienhauses entscheidend.
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Ertragswertverfahren führt zum Kaufpreis

Um per Ertragswertverfahren die Immobilienbewertung für das MFH vorzunehmen, müssen verschiedene Werte für die Berechnung herangezogen werden. So sind der reine Bodenwert und die erzielbare Jahresmiete wichtig. Von der Gesamtmiete zieht man wiederum die Bewirtschaftungskosten des Objektes ab. Um dieses Berechnungsverfahren im Detail zu verstehen, sind hier seine grundlegenden Einflussfaktoren aufgeführt:

• Rohertrag: Mit ihm sind alle erzielbaren Wohnungsmieten gemeint. Herangezogen werden die aktuellen tatsächlichen Mieten im Objekt, wenn dieses vermietet ist.
• Bewirtschaftungskosten: Unter diesen Begriff fallen alle Kosten, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des MFH einkalkuliert werden müssen. Es sind Kosten, die nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden können. Daher sind hiermit Kosten wie Abschreibungen, Instandhaltungsmaßnahmen, Mietausfallwagnis und Verwaltungsgebühren gemeint.
• Liegenschaftszins: Dies ist der Zinssatz, zu dem die Verkehrswerte von Objekten oder Grundstücken in Hannover und Umgebung verzinst werden. Er wird zur Kapitalisierung der zukünftigen Einnahmen und Kosten herangezogen. Wie hoch der Liegenschaftszins ist, wird aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt.
• Multiplikator: Der Multiplikator oder auch Vervielfältiger stellt eine Rechengröße bei dieser Berechnungsmethode dar. Er lässt sich aus der Restnutzungsdauer des Objektes und dem Liegenschaftszins ableiten.
• Weitere wertbeeinflussende Umstände: Zu diesem Posten gehören Bauschäden wegen nicht erfolgter Instandhaltungsmaßnahmen, Mietbindungen und vieles mehr. Wichtig hierbei ist, dass dieser Posten noch nicht beim Rohertrag Berücksichtigung fand. Daher können die Umstände den Ertragswert des Gebäudes minimieren oder gar steigern.

Diese Berechnungsmethode macht eines deutlich: Die Immobilie ist nur eine gewinnbringende Kapitalanlage, wenn sich über die Nutzungsmöglichkeiten Einnahmen ergeben, die die Kosten übersteigen. In Eigenregie als Laie den Wert des Mehrfamilienhauses zu ermitteln, stellt eine Herausforderung dar. Die konkrete Anwendung des Ertragswertverfahrens bedarf vieler Informationen und einer guten Marktkenntnis.

Der Verkauf einer Immobilie stellt viele Hausbesitzer vor eine Herausforderung, die sie so einfach nicht bewältigen können, was vollkommen verständlich ist. Dafür gibt es Experten, welche genau auf ihre Fragen die passende Antwort geben können.

Grobe Einschätzung per Kaufpreisfaktor für ein Mehrfamilienhaus in Hannover, Umland und bundesweit vornehmen

Wer eine Immobilie privat verkaufen möchte, führt in der Regel keine aufwendige Wertberechnung durch. Um dennoch einen groben Schätzwert zu haben, was das eigene Objekt wert ist, kann der Kaufpreisfaktor für das Mehrfamilienhaus herangezogen werden. Diesen Multiplikator können Sie sich als Verkäufer leicht im Internet aus aktuellen Marktberichten von Immobilienexperten heraussuchen. Im Anschluss erfolgt ein Blick auf Ihre Mieteinnahmen pro Jahr. Diese multiplizieren Sie mit dem Kaufpreisfaktor. Das sich daraus ergebende Produkt ist der grob geschätzte Verkaufspreis. Doch Achtung: Wichtig ist zu bedenken, dass dieser Wert höher liegt als das Ergebnis aus dem Ertragswertverfahren. Immerhin sind bei dieser schnellen und groben Kalkulation noch nicht die laufenden Nebenkosten und ein evtl. Instandhaltungsstau im ganzen Umfang berücksichtigt. Sie können in dem Resultat jedoch einen Richtwert sehen.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Weichen auf Erfolg stellen

Verkäufer sind daran interessiert, ihr Objekt möglichst schnell und zum bestmöglichen Preis zu veräußern. Eines müssen Immobilienverkäufer stets beachten: Ein Immobilienverkauf sollte so schnell wie möglich abgewickelt werden. Ist ein Objekt zu lange auf dem Markt, kommt bei potenziellen Käufern Misstrauen auf. Oft führt dieses Misstrauen dazu, dass der Verkaufspreis minimiert werden muss. Dies bedeutet für Sie einen finanziellen Verlust. Um das Mehrfamilienhaus rasch zu verkaufen, sollten Sie die wichtigsten vier Erfolgsfaktoren für einen schnellen Objektverkauf nutzen:

1. Keinen überzogenen, unrealistischen Verkaufspreis ansetzen, da dieser Interessenten auf den ersten Blick vergrämt und der Verkaufsprozess ungleich länger dauert.
2. Bevor der Immobilienverkaufsprozess startet, sollten alle Unterlagen zusammengesucht werden. Sind noch Sanierungsmaßnahmen zu erledigen? Wer diese zeitnah durchführt, findet leichter einen Käufer.
3. Verkäufer sollten leicht und gut erreichbar sein – per E-Mail oder/und Mobiltelefon.
4. Kaufinteressenten müssen richtig eingeschätzt werden. Unnötige Besichtigungen mit Personen, die keine klare Kaufabsicht haben, verbrauchen sehr viel Zeit. Zugleich ermüden sie und nehmen die Hoffnung auf einen baldigen Verkauf.

Auf verlässliche und kompetente Kaufinteressenten beim Hausverkauf setzen

Wie bereits in den vorangegangenen vier Erfolgsfaktoren zu erkennen ist, ist es beim Immobilienverkauf wichtig, auf verlässliche und kompetente Kaufinteressenten zu setzen. Mit ihnen verläuft der komplette Veräußerungsprozess reibungslos und stressfrei. Insbesondere Laien fällt es schwer, diesbezüglich ein richtiges Gespür zu haben. Da es sich jedoch um ein Mehrfamilienhaus handelt, sind verstärkt Investoren an diesem Objekt interessiert. Über sie lassen sich leicht nähere Informationen einholen, da sie in der Regel über eigene Webseiten verfügen oder Teil eines Verbandes sind. Hat ein seriöser Immobilieninvestor Interesse an Ihrem Mehrfamilienhaus, dürfen Sie sich freuen. Der Investor weist eine verlässliche Routine beim Kauf des Mehrfamilienhauses auf, wodurch sich der gesamte Prozess des Objektverkaufs verkürzt.

Darüber hinaus kann Ihnen der Immobilieninvestor beim Hausverkaufsprozess hilfreich unter die Arme greifen. Er besitzt ein gutes Netzwerk an örtlichen Akteuren, weshalb sich die Unterlagen zum Haus leichter zusammenstellen lassen. Der Kaufvertrag ist fair, sodass unnötige Diskussionen entfallen. Zudem kann der Investor eine Unterstützung durch seine Hausverwaltung anbieten und sogar die letzte Betriebskostenabrechnung erstellen. Um den Termin beim Notar kümmert er sich ebenfalls. Selbstverständlich agieren renommierte Investoren stets vertragstreu, zahlen marktübliche Preise und berücksichtigen individuelle Wünsche. Die Entscheidungswege sind trotz der geballten Kompetenz kurz, wodurch zu 100 Prozent ein zügiger Immobilienverkauf gewährleistet ist.

Mehrfamilienhaus verkaufen – dank des richtigen Käufers oft einfacher als Sie denken!

Der Beitrag zeigt, dass es aufwendig sein kann, ein Mehrfamilienhaus zu veräußern. Jedoch stellt sich der Prozess mit dem richtigen Käufer wie einem Immobilieninvestor an der Hand leichter dar, als anfangs erwartet wird. Innerhalb von wenigen Wochen können Sie den Vorgang erfolgreich abgeschlossen haben, sodass bereits in Kürze ein hoher Geldbetrag auf Ihrem Konto eingeht. Im Anschluss sind Sie als Verkäufer von Ihren einstigen Verpflichtungen befreit und verfügen frei über den Gewinn aus dem Verkauf. Wichtig ist für Sie und alle Beteiligten, dass eine gute Vorbereitung erfolgt. Alle weiteren entscheidenden Schritte kann Ihnen ein versierter und erfahrener Immobilienverkäufer abnehmen. So sparen Sie Zeit und Nerven.
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