Mieter zahlt nicht: Wege aus dem Problem

15. Mai 2019
|In blog
|By work@eisenberger

Leider passiert es immer wieder, dass ein Mieter nicht zahlt. Dies ist nicht nur ärgerlich, sondern kann auch nachhaltige finanzielle Schwierigkeiten beim Vermieter hervorrufen. Das vermietete Mehrfamilienhaus stellt eine Geldanlage dar, deren Haupteinnahmequelle die regelmäßige Mietzahlung ist. Von ihr sind zudem die Nebenkosten abzuziehen, von denen Stromanbieter, Gasanbieter und andere Versorger bezahlt werden. Darüber hinaus bildet ein Vermieter Rücklagen, um anstehende Renovierungsmaßnahmen am Haus vorzunehmen. Eine konsequente Zahlung der Miete ist für den Vermieter daher extrem wichtig. Was Sie tun können, wenn der Mieter nicht zahlt, erfahren Sie hier.

Eisenberger Real Estate kauft Mehrfamilienhäuser. Für mehr Infos:
Jetzt hier klicken!

Was ist ein Mietrückstand?

Im Mietvertrag ist vermerkt, bis wann die Zahlung der Miete erfolgen muss. In der Regel ist dies jeweils der dritte Werktag im Monat. Sofern der Mieter bis zum Fälligkeitsdatum den ausstehenden Betrag nicht vollständig überwiesen hat, ist er mit der Miete im Verzug. Ist die Miete nicht pünktlich auf dem Konto, ist es ratsam, zuerst mit dem Mieter in Kontakt zu treten. Es kann immerhin diverse Gründe geben, warum die Miete nicht auf dem Bankkonto ist. Einige lassen sich leichter beheben als andere. Typische Gründe für Mietrückstände sind:

  • Überweisungsfehler
  • Vergesslichkeit
  • finanzielle Probleme
  • bewusste Zahlungsverweigerung

Infobox

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 222/15) ist es ausreichend, wenn der Mieter von seinem gedeckten Bankkonto die Mietzahlung spätestens am dritten Werktag eines Monats überweist. Der Betrag muss damit nicht am dritten Werktag auf Ihrem Konto sein. Durch Feiertage, Samstage und Sonntage kann es daher dazu kommen, dass der Betrag ein paar Tage später auf Ihrem Konto eintrifft.

Mieter zahlt unpünktlich: die Mahnung oder Ratenzahlung als erster Schritt

Gerade wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und keinen engen Kontakt zu den Mietern pflegt, sollte bei einer ausbleibenden Miete eine offizielle Mahnung schreiben. Sie dient als Zahlungserinnerung und beinhaltet den ausstehenden Betrag sowie eine Frist für die Nachzahlung. Kann das Schreiben nicht persönlich überreicht werden, empfiehlt sich ein Versenden per Einwurf-Einschreiben. Auf diese Weise sind Sie bei etwaigen späteren Rechtsstreitigkeiten besser geschützt. Ist der Mieter grundsätzlich zahlungsbereit, aber kann derzeit den vollen Betrag nicht aufbringen, kann eine Ratenzahlung empfehlenswert sein. Auch hierbei ist es wichtig, dies schriftlich zu dokumentieren.

Fristlose Kündigung oder ordentliche Kündigung des Problemmieters

Gelegentlich bezahlt der Mieter trotz eines Mahnungsschreibens die Miete nicht. Um weitere Probleme zu vermeiden, möchten Vermieter solche Problemmieter nicht mehr bei sich im Mietshaus haben. Was ist zu tun? Der deutsche Mieterschutz ist streng, weswegen bestimmte Bedingungen gegeben sein müssen, damit Sie als Vermieter rechtliche Schritte einleiten dürfen:

  • 1. Möglichkeit: Der Mieter schuldet dem Vermieter zwei komplette Monatsmieten, die nicht in einem engen zeitlichen Bezug stehen müssen.
  • 2. Möglichkeit: Eine fristlose Kündigung ist auch gerechtfertigt, wenn der Mieter die Miete fortwährend unpünktlich zahlt. Allerdings muss der Vermieter seinen Mieter im Vorfeld wenigstens einmal abmahnen.

    • Wenn Sie wissen möchten, ob wir auch Ihre Immobilie kaufen würden:
    Jetzt hier klicken!

    Um eine fristlose Kündigung einzuleiten, ist es wichtig, bereits im ersten Mahnschreiben an den Mieter die fristlose Kündigung bei Nichtzahlung des ausstehenden Betrags anzumerken. Zahlt der Mieter erneut nicht oder zahlt er nur einen Teil der Miete, ist die fristlose Kündigung fällig. Gerade die gefürchteten Mietnomaden ignorieren diese Schreiben oft und verlassen die Wohnung nicht. Jetzt muss der Vermieter den nächsten rechtlichen Schritt einleiten: die Räumungsklage. Nach Erhalt der Räumungsklage hat der Mieter zwei Monate Zeit, um seine Schulden zu bezahlen und so eine fristlose Kündigung sowie die Räumungsklage zu umgehen. Dieses Recht verliert der Mieter, sofern Sie ihm neben der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung aussprechen. Dies hat 2018 der Bundesgerichtshof noch einmal ausdrücklich bestätigt. In diesem Fall muss der Mieter je nach Wohndauer innerhalb von drei, sechs oder neun Monaten ausziehen.

    Wie lassen sich Mietschulden vermeiden?

    Die Praxis zeigt, dass es schwierig sein kann, trotz Mietschulden und Kündigung einen Problemmieter des Mietshauses zu verweisen. Besser ist es daher, im Vorhinein das Risiko auf Mietschulden zu verringern. Ein Patentrezept gibt es dafür nicht, aber eine Risikominimierung ist durch eine gründliche Überprüfung der Mietinteressenten möglich. Zu ihr gehören eine SCHUFA-Abfrage, ein Nachweis über die letzten drei Gehälter und eine vom Mieter ausgefüllte Selbstauskunft. Erfolgt die Vermietung an Studenten oder Auszubildende mit geringem Einkommen, ist eine Bürgschaft der Eltern oder besser noch die Aufnahme als zusätzliche Mietparteien in den Mietvertrag ratsam. Zusätzlich können Vermieter in Kontakt mit dem vorherigen Vermieter des Mietinteressenten treten oder sich noch besser eine Vorvermieterbescheinigung ausstellen lassen und die maximal mögliche Kaution von drei Monatskaltmieten im Vertrag vereinbaren. Andere Vermieter entscheiden sich für einen lukrativen Immobilienverkauf, um dieses Problem langfristig zu umgehen.

    Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und haben weder Lust noch Zeit, sich um den anfallenden Aufwand zu kümmern?
    Jetzt hier klicken!