Die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf

12. März 2019
|In blog
|By work@eisenberger

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine komplexe Angelegenheit. Besonders wichtig ist der Notartermin, bei welchem der rechtsgültige Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Käufer der Immobilie beurkundet wird. Vor dem Zustandekommen des Kaufes sind alle Rahmenbedingungen mit dem Käufer zu besprechen. Zudem stellen sich die grundsätzlichen Fragen zur Bestimmung des zuständigen Notariats sowie zur Kostenübernahme. Im Folgenden wird Ihnen aufgezeigt, was beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu beachten ist und welche Funktionen und Aufgaben das Notariat beim Verkauf übernimmt.

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Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses – was sollte beachtet werden?

Grundsätzlich ist der Verkauf einer Immobilie immer mit Aufwand verbunden, denn neben dem passenden Preis muss zudem der richtige Käufer gefunden werden. Vor allem bei Mehrfamilienhäusern ist dieses Verfahren aufwendig, denn im Gegensatz zu einer klassischen Eigentumswohnung weisen diese aufgrund der Größe einen höheren Preis auf. Aus diesem Grund adressieren Sie beim Verkauf vor allem professionelle Investoren.

Als Erstes ist zu berücksichtigen, dass beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern zahlreiche Unterlagen benötigt werden. Hierzu gehören die Flurkarte, Versicherungsnachweise, der Energieausweis und die Grundrisse der einzelnen Wohnungen. Zusätzlich sollten beim Immobilienverkauf Informationen über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen sowie Renovierungen zur Verfügung gestellt werden. Vorab bietet sich ein Gutachten über die Substanz der Immobilie an. Durch das Bereitstellen ausführlicher Unterlagen schaffen Sie Vertrauen beim Käufer. Zudem sollten Sie berücksichtigen, dass die hohen Anschaffungskosten von Mehrfamilienhäusern dafür sprechen, dass professionelle Investoren in diesem Bereich tätig sind. Diese agieren routiniert und fordern detaillierte Unterlagen an. Dementsprechend ist das Hinzuziehen von externen Beratern dabei keine Seltenheit.

Die Rolle des Notariats beim Immobilienverkauf

Grundsätzlich übernimmt das Notariat beim Verkauf einer Immobilie eine neutrale Rolle. Dementsprechend soll der Notar die involvierten Parteien rechtlich beraten und somit schwerwiegende Schäden unterbinden. Das Notariat übernimmt insbesondere die Gestaltung des Kaufvertrages und veranlasst die Änderungen im Grundbuch. Durch die Involvierung des Notars sowie dessen Kompetenz profitiert sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Dennoch gibt es hier Grenzen, sodass dieser keine Beratung zu steuerlichen Aspekten sowie zum Kaufpreis der Immobilie geben darf. Im Zuge der Beurkundung übernimmt das Notariat die folgenden Funktionen:

  • Warnfunktion: Es soll ein Bewusstsein für die rechtlichen Handlungen geschaffen werden.
  • Beweisfunktion: Der vorgelesene Vertrag gilt im Streitfall als rechtskräftiger Beweis.
  • Beratungsfunktion: Es erfolgt eine Beratung hinsichtlich der rechtssicheren Vertragsformulierung.
  • Gültigkeitsgewähr: Der Kaufvertrag muss für rechtliche und formale Gültigkeit notariell beurkundet werden.
  • Abgrenzung: Alle Vereinbarungen müssen im Kaufvertrag festgehalten werden.

Aus Paragraph 313b des BGB geht hervor, dass die notarielle Beurkundung bei dem Erwerb und bei der Veräußerung einer Immobilie obligatorisch ist. Die Kosten trägt der Käufer der Immobilie gemäß Paragraph 448 Absatz 2 des BGB. Diese Kosten belaufen sich auf 1,0 bis 1,5 Prozent des vereinbarten Kaufpreises. Die Auswahl des Notars obliegt theoretisch demjenigen, der dessen Kosten trägt. Dementsprechend kann der Käufer der Immobilie darauf bestehen, das beurkundende Notariat auszusuchen.

Infobox

Ein Verkauf einer Immobilie ist nicht ohne eine notarielle Beurkundung möglich. Der verfasste Vertrag gilt hierbei als rechtlicher Beweis und sollte detailliert geprüft werden. Nicht berücksichtigte Vereinbarungen sind nicht gültig.

Die spezifischen Aufgaben des Notariats beim Abschluss des Kaufvertrags

Der Notar übernimmt beim Verkauf einer Immobilie zahlreiche Aufgaben. Nachfolgend erfahren Sie mehr über den spezifischen Ablauf eines Notartermins sowie über die Rolle, die das Notariat hierbei einnimmt.

Die Abwicklung des Kaufvertrags

Das Notariat setzt einen Kaufvertrag auf, der den Ansprüchen der Vertragsparteien entspricht. Im Zuge des gemeinsamen Beurkundungstermins verliest der Notar die Inhalte des Kaufvertrags. Beide Vertragsparteien müssen den Inhalten zustimmen und dies durch die rechtsverbindliche Unterschrift bestätigen. Die Unterschrift des Notars verdeutlicht dessen amtliche Prüfung. Zusätzlich ist das Notariat für die ordentliche Abwicklung des Kaufvertrags verantwortlich.

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Die Grundschuldbestellung

Diese Aufgabe übernimmt das Notariat nur im Falle einer Immobilienfinanzierung. Im Regelfall zahlt die finanzierende Bank das Darlehen nur dann an den Verkäufer, wenn zuvor eine Grundschuld zugunsten der Bank bestellt wurde. Hierfür muss der Notar die Grundschuldbestellung beurkunden und die entsprechenden Unterlagen an das Grundbuchamt weiterleiten.

Veranlassung der Auflassungsvormerkung

Um einem mehrfachen Verkauf einer Immobilie vorzubeugen, muss das Notariat eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen. Nach dem Vertragsabschluss soll der Kauf gesichert und der neue Eigentümer der Immobilie eingetragen werden. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung verdeutlicht zudem, dass der Verkauf bereits notariell beurkundet wurde.

Löschungsbewilligung der Grundschuld

Sollten Sie als Verkäufer der Immobilie noch eine aktuelle Finanzierung besitzen, so hat die Bank noch immer eine Grundschuld, welche im Grundbuch hinterlegt ist. Für die Löschung der Grundschuld verlangt die Bank die vollständige Rückführung des Darlehens. Um diese Löschung zu bestätigen, sendet die Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung. In dieser Löschungsbewilligung vermerkt die Bank eine Treuhandauflage, sodass eine Löschung erst nach der Darlehensrückführung erfolgen kann.

Einholung von Genehmigungen

Nach der erfolgreichen Beurkundung des Kaufvertrags übermittelt der Notar die entsprechenden Unterlagen an das zuständige Finanzamt, die Grunderwerb- und die Schenkungsteuerstelle. Dieser Vorgang dient zur Einholung der benötigten Unterlagen.

Ausstellung der Rechnung

Nach dem Notartermin stellt das zuständige Notariat die Rechnung aus und leitet diese an den Besteller weiter. Hierbei sind die Gebühren sowie die sonstigen Kosten aufzuführen. Erst zu einem späteren Zeitpunkt sind die Gebühren für den Grundbucheintrag abzuführen.

Ausstellung der Fälligkeitsmitteilung

Sofern dem Notariat alle Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen ist, erstellt dieses eine Fälligkeitsmitteilung. Diese übermittelt das Notariat direkt an den Käufer. Nach dem Erhalt hat der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer zu überweisen.

Eintragung ins Grundbuch

Nach der erfolgten Zahlung löscht das bestellte Notariat eine bestehende Auflassungsvormerkung. Nach der Erfüllung aller Voraussetzungen sowie der Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt die Eigentumseintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung durch die Übermittlung der Vollzugsmitteilung.

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