Schenkungssteuer beim Mehrfamilienhaus: Tipps und Tricks

Ein Mehrfamilienhaus repräsentiert für gewöhnlich einen hohen Vermögenswert. Wird diese unentgeltliche Zuwendung verschenkt, fällt nach dem deutschen Gesetzbuch eine Schenkungssteuer * an. Wie hoch diese ist, ist abhängig von zahlreichen Faktoren. Die Bestimmungen und Regelungen, die im deutschen Erbschaftsteuer– und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) vermerkt sind, geben die Möglichkeit zur legalen und geschickten Steuersenkung. Wer durchdacht vorgeht, kann diese Zahlung vielleicht sogar komplett umgehen. Hier finden Sie hilfreiche Tipps und Tricks zum Thema Schenkungssteuer bei Mehrfamilienhäusern.

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Steuer auf die Schenkung einer Immobilie: ein Teil des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes

Hierbei handelt es sich um eine Steuer, die im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz – kurz ErbStG – vermerkt ist. Sie kann anfallen, wenn eine unentgeltliche Zuwendung zu Lebzeiten erfolgt. Hieran wird bereits der Unterschied zur Erbschaftsteuer deutlich. Sie fällt an, sobald der Erblasser Dritten gegenüber etwas nach seinem Tod hinterlässt. Abgesehen von einigen wenigen Ausnahmen darf die Schenkung daher auch als vorweggenommene Erbfolge bezeichnet werden, denn es ist ein Rechtsgeschäft unter Lebenden. Bei diesem nimmt ein späterer Erblasser eine Vermögensübertragung vor, die einem oder gar mehreren möglichen Erbberechtigten zugutekommt. Wichtig ist zu beachten, dass eine Schenkung nur vorliegt, wenn keinerlei Gegenleistung verlangt wird. Wird beispielsweise eine Immobilie nur gegen eine vertraglich festgelegte Verpflichtung übertragen, handelt es sich nicht um eine Schenkung.

Wer zahlt die Steuer für die Schenkung und wie hoch ist sie?

Im Unterschied zu manch anderen Ländern ist in Deutschland nur der Beschenkte steuerpflichtig. Die Person, die ihr Haus verschenken möchte, steht damit beim Fiskus diesbezüglich nicht in der Steuerschuld. Wie hoch die Steuerlast letztlich ist, hängt von drei entscheidenden Faktoren ab: dem Verwandtschaftsgrad zum Schenkenden, der Steuerklasse des Beschenkten und dem Wert der Immobilie und somit die Höhe der Schenkung.

Der Verwandtschaftsgrad zum Schenkenden bestimmt, in welche Steuerklasse der Beschenkte fällt. Diese wiederum determiniert, wie hoch der Steuerfreibetrag ist:

• Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner mit einem Freibetrag von 500.000 Euro
• Steuerklasse I: Kinder, Enkelkinder (bei Tod der Eltern), Stiefkinder, Adoptivkinder mit einem Freibetrag von 400.000 Euro
• Steuerklasse I: Enkelkinder mit einem Freibetrag von 200.000 Euro
• Steuerklasse II: Eltern, Großeltern, Nichten/Neffen, Geschwister mit einem Freibetrag von 20.000 Euro
• Steuerklasse III: alle anderen mit einem Freibetrag von 20.000 Euro

Wer ein Haus verschenken möchte, dessen Wert im Steuerfreibetrag liegt, überträgt dieses stets ohne Steuerschuld. Bei einem Mehrfamilienhaus wird jedoch schnell ein hoher Immobilienwert erreicht. Für den Betrag, der über dem Steuerfreibetrag liegt, fällt eine Schenkungssteuer an. Wie hoch dafür der Prozentsatz ist, steht in Relation zur Höhe des Betrags und der Steuerklasse des Beschenkten. Der Mindestprozentsatz liegt bei sieben Prozent. Der Höchstsatz beträgt gar 50 Prozent.

Vermietetes Haus verschenken: zehn Prozent Abschlag beachten

Verschenkt ein Ehegatte seinem Partner das Familienheim, entfällt die Steuerlast für die Schenkung der Immobilie. Ganz anders stellt sich die Sachlage jedoch dar, wenn es darum geht, ein vermietetes Haus zu verschenken. Jetzt greift die Steuer für die Immobilienschenkung im oben erwähnten Umfang. Unerlässlich für die Ermittlung der Steuerschuld ist die Bestimmung des Immobilienwertes. Kompetente Gutachter können die Kalkulation sehr detailliert vornehmen, sodass sie vor dem Finanzamt standhält. Beachtenswert hierbei ist, dass bei einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie ein Abschlag in der Höhe von zehn Prozent zur Steuerbewertung grundsätzlich vorgenommen wird. Ist das Objekt 1.000.000 Euro wert, wird demnach ein Betrag von 900.000 Euro herangezogen. Von diesem wird der Freibetrag abstrahiert, um den Restbetrag mit dem individuellen Steuersatz zu versteuern.

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Haus verschenken und Nießbrauch- oder Wohnrecht einräumen

Nicht selten entscheidet sich eine Person dazu, ihr Haus zu verschenken und sich gleichzeitig vertraglich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht zu sichern. Doch was steckt eigentlich dahinter? Letztgenanntes Recht ist nichts anderes als eine Befugnis. Sie sichert nach § 1093 BGB einer Person zu, die Immobilie oder einen Teil davon bewohnen zu dürfen, ohne Eigentümer des Objektes zu sein. Im Fall eines Mehrfamilienhauses würde sie beispielsweise in einer der Wohnungen wohnen dürfen. Gern wird dieses Recht mit dem Nießbrauchrecht gleichgesetzt. Doch dies wäre ein eklatanter Fehler, denn das Nießbrauchrecht greift noch viel weiter. Es besagt, dass die Person nicht nur im Haus wohnen darf, sondern es auch vermieten und daraus Erträge erzielen darf. Dies geht mit der Pflicht einher, die Immobilie in gewissem Umfang zu pflegen.

Tipp: Wer ein vermietetes Haus verschenken möchte, kann sich offiziell ein Nießbrauch- oder Wohnrecht einräumen lassen. Dies stellt unweigerlich eine Belastung für den Beschenkten dar, die die Schenkungssteuer teils erheblich reduziert. Wie hoch der Schenkungssteuerabzug ist, steht in Abhängigkeit zum Alter des Schenkers sowie dem Gutachterwert des Mehrfamilienhauses.

Drei Tipps: Schenkung einer Immobilie smart planen und Steuern sparen

Nicht immer ist es möglich, dass die Schenkung einer Immobilie komplett von der Steuer befreit ist. Jedoch können Sie die Steuerlast gekonnt und legal reduzieren, wenn Sie durchdacht vorgehen und die Vermögensübertragung gut vorbereiten. Welche Möglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen, hängt von diversen Faktoren ab. Hier sind drei Varianten aufgeführt, mit denen Sie die Steuerlast des Beschenkten minimieren können. Theoretisch gesehen könnte es noch eine vierte Möglichkeit geben: die Steuerbefreiung für Gelegenheitsgeschenke nach § 13 Abs. 1 Nr. 14 ErbStG. Ein Mehrfamilienhaus dürfte jedoch nicht in die Kategorie der üblichen Gelegenheitsgeschenke fallen, weswegen auf diese Option nicht näher eingegangen wird.

1. Heirat

Ob eingetragene Lebensgemeinschaft oder Ehe: Durch die Heirat ist es möglich, die Steuerschuld zu minimieren. Wie oben erwähnt, profitieren Ehepartner von einem Freibetrag von 500.000 Euro. Partnern ohne Trauschein kommt lediglich ein Freibetrag von 20.000 Euro zu. Eine Eheschließung kann damit ein effektiver Weg sein, Steuern bei der Immobilienschenkung zu sparen.

2. Den 10-Jahres-Zeitraum nutzen

Eine Eheschließung ist nicht immer möglich. Unter Verwandten oder Freunden hat sich daher die Möglichkeit bewährt, eine Immobilienschenkung auf viele Jahre zu verteilen. Dies hat gute Gründe, denn der persönliche Freibetrag darf alle zehn Jahre aufs Neue beansprucht werden. Wer seinem Kind etwas Gutes tun möchte, schenkt ihm einen Teil des Mehrfamilienhauses damit frühzeitig. Dieser Teil überschreitet den Freibetrag von 400.000 Euro nicht. Nach zehn Jahren erfolgt die zweite Immobilienschenkung in einer Höhe von bis zu 400.000 Euro et cetera.

3. Kettenschenkung mit mehreren Angehörigen

Hierbei wird nicht der Faktor Zeit – wie im Abschnitt oben erwähnt – genutzt, sondern die Immobilienschenkung wird auf mehrere Angehörige verteilt. Ein Beispiel verdeutlicht diese Möglichkeit: Eine Mutter möchte ihrer Tochter 800.000 Euro an Immobilienvermögen schenken. Da es sich um ein vermietetes Mehrfamilienhaus handelt, zieht das Finanzamt 80.000 Euro ab. Die verbleibenden 720.000 Euro übersteigen noch immer den Freibetrag um 320.000 Euro. Dieser müsste nun mit einem Steuersatz von 15 Prozent versteuert werden. Die Steuerschuld lässt sich umgehen, indem die Mutter ihrem Kind nur einen Immobilienwert von 400.000 Euro schenkt. Die restlichen 320.000 Euro an Immobilienvermögen verschenkt sie an ihren Mann, der einen Freibetrag von 500.000 Euro alle zehn Jahre nutzen darf. Dieser schenkt nun seiner Tochter diesen Anteil.

Wie erfahre ich von der Steuerschuld?

Haben Sie ein Mehrfamilienhaus geschenkt bekommen, müssen Sie diese Zuwendung innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt melden. Dies kann als formloses Schreiben erfolgen, in dem die Kenndaten von Ihnen und dem Schenker, die Immobilie sowie Ihr verwandtschaftliches Verhältnis zum Schenkenden aufgeführt sind. Ist die Immobilienschenkung bereits von einem Notar oder einem Gericht festgehalten worden, ist es nicht erforderlich, sie dem Finanzamt zu melden. Das Finanzamt setzt aufbauend auf den Unterlagen einen Steuerbescheid auf, in dem die Schenkungssteuer angegeben ist. Unter bestimmten Umständen ist es möglich, das Begleichen der Steuerschuld hinauszuzögern. Hierfür ist zumeist die Konsultierung eines fachlich versierten Anwaltes oder Steuerberaters notwendig.

Fehlgriff: Sie verzichten auf die Hilfe eines seriösen Immobilieninvestors

Wer den Verkauf seines Mehrfamilienhauses möglichst schnell und reibungslos vollziehen möchte, hat die Möglichkeit, sich von einem erfahrenen Immobilieninvestor unterstützen zu lassen. So erhalten Verkäufer von ihnen hilfreiche Tipps und Hilfestellungen. Überdies sind Immobilieninvestoren als solvente und verlässliche Käufer bekannt.

*Anmerkung der Redaktion: Hier wurde die in der Alltagssprache gebräuchliche Schreibweise verwendet. Wir weisen darauf hin, dass es sich korrekterweise um den Begriff/die Begriffe „Schenkungsteuer“ handelt.

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