Wichtige Hinweise und Tipps zur Vermietung eines Mehrfamilienhauses

Mit dem Erwerb einer Immobilie geht oftmals der Wunsch nach einem passiven Einkommen einher. Um dieses Ziel zu erreichen, muss die Immobilie vermietet werden. Bei der Vermietung einer Immobilie müssen zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden. Insbesondere das Mietrecht gilt als besonders komplex, sodass hier viele Stolpersteine für Vermieter lauern. Die Definition eines korrekten Mietvertrages sowie die Berechnung einer Mietkaution sind dabei nur einige Herausforderungen. Im Folgenden erfahren Sie, wie Sie ein Mehrfamilienhaus richtig vermieten und worauf Sie beim Mietvertrag, der Wohnungsübergabe und der Nebenkostenabrechnung wirklich achten müssen.
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Die Voraussetzungen zur erfolgreichen Vermietung

Mit der Vermietung einer Immobilie gehen zahlreiche Aufgaben einher. Insbesondere Besitzer eines Mehrfamilienhauses sollten sich über die folgenden Aufgaben bewusst werden:

• Erstellung der Nebenkostenabrechnung
• Behebung kleinerer Defekte oder Durchführung von Reparaturen
• Renovierung nach Mieterwechsel und Neuvermietung
• Durchsetzung der Hausordnung
• Festlegung und Durchführung von Sanierungen
• Rechtsstreitigkeiten mit Mietparteien oder Mietvereinen
• Buchhaltung und Steuererklärung

Vor allem bei einem Mehrfamilienhaus kann dieses Arbeitspensum an eine Hausverwaltung abgetreten werden. Des Weiteren stellt ein Mietvertrag eine langfristige Bindung mit einer Mietpartei dar. Das bedeutet, dass die Vermietung einer Wohnung vergleichsweise schnell erfolgen kann. Die Beendigung des gemeinsamen Mietverhältnisses gestaltet sich dahingegen schwieriger.

Die Bestimmung des richten Mietpreises

Um die Rendite bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses zu maximieren, müssen sich Vermieter ausführlich mit dem Wohnungsmarkt befassen. Hierbei stellen sich einige Fragen:

• Wie hoch sind die Mieten für vergleichbare Wohneinheiten?
• Werden Investitionen benötigt, um wettbewerbsfähige Wohnungen anzubieten?
• Wie lange bleiben Wohnungen am Markt, bevor sie vermietet werden?

Zur Findung des richtigen Mietpreises bietet sich im ersten Schritt ein Blick in den lokalen Mietspiegel an. Dieser gibt einen guten Überblick über den durchschnittlichen Mietzins pro Quadratmeter unter Berücksichtigung der Größe, Lage, des Baujahrs und der Ausstattung der Immobilie. Eine objektive Bewertung der Immobilie anhand des Mietspiegels ist bereits eine erste Indikation zum grundsätzlichen Mietniveau. Der in der Realität erzielbare Mietpreis ist in der Realität aber oft deutlich höher. Sollte die Region von einer Mietpreisbremse betroffen sein, so dürfen die vermieteten Wohneinheiten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen, sofern nicht ein Ausnahmetatbestand vorliegt.

Den Mietvertrag richtig gestalten

Insbesondere die Mietverträge sollten bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses gut gestaltet werden. Die zahlreichen vordefinierten und kostenlosen Onlineformulare bieten oftmals nicht die gewünschte Detailtiefe. Mietverträge, die von Mieterschutzbünden ausgestellt wurden, weisen hingegen oftmals eine mieterorientierte Auslegung auf, sodass auch dies nicht im Sinne des Vermieters ist. Als Vermieter empfiehlt sich die Nutzung eines Vertrags, der durch einen Vermieterschutzverein aufgesetzt wurde. Diese Verträge sind oftmals vermieterfreundlich und enthalten Vertragsbestandteile wie:

• erlaubte Haustiere
• Reinigungspflichten der Mietparteien innerhalb der genutzten Wohnbereiche
• Zustand der Wohnung beim Auszug
• Untervermietung nur bei Erlaubnis durch den Vermieter
• Kostenübernahme der Mietpartei bei Kleinreparaturen

Zudem müssen die Mietverträge Aufschluss über die Nebenkosten geben. Als Vermieter müssen Sie nicht für alle Nebenkosten aufkommen, denn die meisten Nebenkosten sind umlegbar und können somit von den Mietparteien getragen werden.

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Wann sollte ein Makler bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses hinzugezogen werden?

Grundsätzlich ist die Vermietung von Wohnungen auch in Eigenregie möglich. Hierfür können Besitzer von Wohneinheiten eine Inserierung zur Vermietung in klassischen Immobilienportalen vornehmen. Alternativ kann eine passende Mietpartei auch auf einem anderen Wege gefunden werden. Dennoch muss bei der Mietersuche ein ansprechendes Exposé die Basis für weitere Fragen der Interessenten bilden. Im Rahmen der Mietersuche kommt es zu regelmäßigen Fragen durch die Mietinteressenten, sodass auch hierfür Verwaltungsaufwendungen entstehen. Ein Immobilienmakler hilft bei der Vermeidung dieses Problems und übernimmt die Suche nach passenden Mietinteressenten. Somit profitiert der Vermieter vor allem von einem geringen Zeitaufwand sowie der Professionalität des Maklers. Insbesondere die professionelle Prüfung der Mietinteressenten sowie die Ermittlung eines passenden Mietpreises gehören in den Kompetenzbereich des Immobilienmaklers. Zudem gewährleistet dieser, dass die geschlossenen Mietverträge den Bedürfnissen des Vermieters entsprechen.

Berücksichtigen müssen Vermieter jedoch die Kosten für die Beauftragung eines Immobilienmaklers, denn diese betragen bis zu zwei Nettokaltmieten. Die Kosten für den Immobilienmakler trägt seit dem 1. Juni 2015 der Besteller – die Grundlage hierfür ist das Bestellerprinzip. Somit sind diese Kosten in der Regel vom Vermieter zu tragen.

Die Mieterauswahl optimal gestalten

Die Auswahl der falschen Mietpartei kann zu großen Verlusten führen. Aus diesem Grund ist ein gewissenhaftes Vorgehen Pflicht. Die Auswahl der Mietpartei anhand von Sympathien ist grundsätzlich ein nachvollziehbarer Ansatz, doch die Grundlage sollten harte Fakten darstellen. Aus diesem Grund greifen Immobilienmakler auf die nachfolgenden Vorgehensweisen zurück:

• Selbstauskunft durch den Mietinteressenten ausfüllen lassen
• Prüfung der individuellen Bonität
• Belege über die Verdienstverhältnisse anfordern
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung anfordern

Um sich ein genaueres Bild über die Mietinteressenten zu machen, können Sie auch einen Besichtigungstermin vereinbaren. Dieser kann vor oder nach der Anforderung der Unterlagen durchgeführt werden. Für eine einfachere Abwicklung bietet sich hierbei jedoch eine Vorselektion an. Alternativ können auch große Besichtigungstermine stattfinden. Zu diesen Terminen werden alle Mietinteressenten eingeladen. Nach der Besichtigung können die Interessenten die entsprechenden Unterlagen einreichen. Nach der Sichtung der Unterlagen kann die abschließende Annahme oder Ablehnung des Mietinteressenten stattfinden.

Die Wohnungsübergabe an die Mietpartei

Nach der erfolgten Auswahl der passenden Mietpartei folgt die Übergabe der Wohnung. Vor der Übergabe der Wohnung muss die Mietpartei die Kaution und die erste Monatsmiete zahlen. Sind die Zahlungseingänge bis zum Termin der Wohnungsübergabe nicht fristgerecht eingegangen, so lassen sich bereits erste Rückschlüsse auf die Zahlungsmoral der Mietpartei ziehen.

Des Weiteren empfiehlt sich bei der Wohnungsübergabe die Bestellung eines Zeugen. Somit stellt der Vermieter sicher, dass das Übergabeprotokoll auch bei Streitigkeiten vor Gericht Bestand hat. Im Rahmen des Übergabeprotokolls dokumentieren beide Parteien den Zustand der einzelnen Räumlichkeiten – eventuell bestehende Vorschäden sind im Protokoll aufzunehmen. Auch Räumlichkeiten außerhalb der Wohnung – Stellplätze, Dachböden oder Kellerräume – müssen im Übergabeprotokoll erwähnt werden. Zudem müssen die aktuellen Stände der Strom-, Wasser- und Gaszähler zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe dokumentiert werden. Stand die Wohnung bei der Neuvermietung bereits leer, so muss der Name der neuen Mietpartei an den lokalen Stromversorger weitergegeben werden. Die Weitergabe der Daten dient zum eigenen Schutz, denn ohne dieses Vorgehen trägt der Vermieter die anfallenden Stromkosten.

Wie kann man das Mietverhältnis mit der Mietpartei beenden?

Es gibt zahlreiche Gründe, um ein Mietverhältnis beenden zu wollen. Einerseits ist der geplante Verkauf der Wohnung ein beliebter Grund, denn ohne bestehendes Mietverhältnis lässt sich ein höherer Verkaufspreis erzielen. Bei bestehenden Mietverhältnissen sind vor allem professionelle Investoren Interessenten beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern. Zudem kann eine Mietpartei mit einer schlechten Zahlungsmoral ein Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses sein.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen machen es dabei überaus schwer, ein bestehendes und unbefristetes Mietverhältnis zu beenden. Sollte der Vermieter oder eine Person aus dem engeren Familienkreis die Wohnung zum Eigenbedarf benötigen, so kann ein Eigenbedarf angemeldet werden. Durch dieses Vorgehen kommt es zur Eigenbedarfskündigung und somit zur Beendigung des Mietverhältnisses. In der Praxis ist der häufigste Kündigungsgrund das schlechte Zahlungsverhalten der Mietpartei. Sobald die Mietpartei mit zwei vollen Monatsmieten im Zahlungsrückstand ist, besteht die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung. Insbesondere der Zahlungsverzug sowie die Pflichtverletzungen lassen sich als typische Fälle eines Vertragsbruchs anführen. Unter dem Aspekt der Pflichtverletzungen versteht das Gesetz Fälle wie die Störung des Hausfriedens – dieser spielt bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses eine große Rolle – oder die unerlaubte Untervermietung der Wohneinheit. Sollte die Mietpartei die Wohnung nach der erfolgten Kündigung nicht verlassen, so muss u.U. eine Räumungsklage erfolgen. Die Erwirkung einer solchen Räumungsklage kann kostspielig und langwierig sein.

Die korrekte Besteuerung der Mieteinnahmen bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses

Mieteinnahmen sind grundsätzlich als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Lediglich Mieteinnahmen, die unter der jährlichen Steuerfreigrenze liegen, sind nicht steuerrelevant. Wer Mieteinnahmen verzeichnet, ist grundsätzlich zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet und muss diese Einnahmen in der Anlage V der Steuererklärung angeben – vorausgesetzt, die Mieteinnahmen sind nicht gewerblicher Natur. Die Mieteinnahmen unterliegen anschließend der Einkommensteuer.

Insbesondere während der Finanzierung erzielen viele Immobilieninvestoren keine operativen Gewinne mit Immobilien. In diesen Fällen fungiert die Immobilie oftmals als Instrument zur Senkung der persönlichen Steuerlast. Vor allem bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses sollte auf eine umfassende steuerliche Beratung zurückgegriffen werden. Hierdurch lassen sich steuerliche Vorteile sowie eine Investmentstrategie identifizieren.

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