Relevante Verkaufskosten bei einem Mehrfamilienhaus und wie sie sich reduzieren lassen

Wenn Sie Ihr Mietshaus veräußern möchten, ist das mit gewissen Kosten verbunden. Während einige Verkaufskosten immer anfallen, lassen sich andere zumindest reduzieren oder sogar gänzlich umgehen. Da vielerlei Aufwendungen von der jeweiligen Immobilie und deren Zustand abhängig sind, können sich die finanziellen Belastungen beim Verkauf eines Zinshauses mitunter erheblich unterscheiden. Überdies beeinflusst der Verkäufer mit seinen Entscheidungen maßgeblich die Höhe vieler Kosten. Im Folgenden erhalten Sie eine praktische Übersicht zu den verschiedenen Aufwendungen, die beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses anfallen sowie nützliche Tipps, um diese effektiv zu senken.

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Kosten für Renovierungen vor dem Verkauf

Unter Umständen ist es sinnvoll, Mängel an der zu veräußernden Immobilie vorab beheben zu lassen. Insbesondere auffällige Makel, wie etwa eine verwitterte Hausfassade oder abgenutzte Geländer im Treppenhaus, können die Attraktivität des Objekts mindern. So ist es möglich, dass Modernisierungen und kleinere Instandsetzungen das Mehrfamilienhaus für Investoren und private Käufer interessanter machen. Allerdings ist bei einer solchen Überlegung der potenziell höhere Veräußerungspreis immer gegenüber den zusätzlichen Renovierungskosten abzuwägen. Für den Fall, dass Sie Ihr Mietshaus an einen versierten Immobilieninvestor verkaufen, können Sie auch ihm die erforderlichen Modernisierungen überlassen. Denn dieser verfügt über die notwendige Erfahrung und das Know-how auf diesem Gebiet.

Nicht zu unterschätzen: Kosten für ein eigenes Wertgutachten

Grundsätzlich ist es möglich, dass der Eigentümer selbst eine Wertermittlung für seine Immobilie in Auftrag gibt. Da die Gebühren dafür vom Verkehrswert abhängen, kostet ein Gutachten für ein Mehrfamilienhaus häufig mehrere Tausend Euro. Bei einem solchen fließen unter anderem die Lage, Größe, Substanz, Ausstattung, der allgemeine Zustand der Immobilie und vor allem die Mieteinnahmen ein. Die Vergütung des Gutachters richtet sich dabei nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Ein derartiges Gutachten können Sie beispielsweise im Rahmen der Preisverhandlung einsetzen. Hausverkäufer, die ihr Objekt jedoch an einen erfahrenen Investor veräußern möchten, sparen sich die Kosten für eine Wertermittlung. Denn Immobilieninvestoren nehmen zeitnah eine eigene Bewertung des Mietshauses vor.

Aufwendungen für einen Energieausweis

Manche Aufwendungen lassen sich bei einer Immobilienveräußerung nicht vermeiden. Dazu zählen unter anderem die Kosten, die für die Beantragung eines Energieausweises anfallen. Denn die Vorlage eines solchen Dokuments ist im Zuge eines Hausverkaufs vom Gesetzgeber fest vorgeschrieben. Sollte Ihnen ein einfacher Verbrauchsausweis, der auf Grundlage der Neben- und Heizkostenabrechnungen angefertigt wird, reichen, müssen Sie mit Kosten zwischen 40 und 80 Euro rechnen. Eine deutlich höhere Aussagekraft hat jedoch ein ausführlicher Bedarfsausweis, für den ein Sachverständiger zu beauftragen ist. Die Kosten für ihn schlagen dabei mit rund 300 bis 500 Euro zu Buche.

Hohe Maklerprovision

Wer sein Mietshaus nicht selbst verkaufen möchte, hat die Option, einen Makler zu engagieren. Bei der Veräußerung von Immobilien gilt jedoch, im Gegensatz zur Vermietung, das im Juni 2015 in Deutschland eingeführte Bestellerprinzip nicht. Daher hat der Auftraggeber bei einem Immobilienverkauf auch nicht sämtliche Maklerkosten automatisch zu tragen.

Stattdessen haben sich Erwerber und Verkäufer darüber zu einigen, wer welchen Anteil an der Maklercourtage übernimmt. Wichtig ist ferner zu wissen, dass es für die Aufteilung der Maklergebühren von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche Vorgaben gibt, die jedoch rechtlich nicht bindend sind. So ist es beispielsweise in den folgenden Bundesländern üblich, dass beide Vertragsparteien i.d.R. jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises an den Makler überweisen:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Saarland
• Sachsen
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

In diesen Bundesländern ist es hingegen gängige Praxis, dass der Käufer die Maklerprovision allein zahlt:

• Berlin (7,14 Prozent)
• Brandenburg (7,14 Prozent)
• Hamburg (6,25 Prozent)
• Hessen (5,95 Prozent)
• Niedersachsen (5,95 bzw. 7,14Prozent)

Bei einem Mehrfamilienhaus, das zum Beispiel einen Verkehrswert von 3.000.000 Euro aufweist und sich in Bayern befindet, hat der Veräußerer nach diesen Richtlinien, genauso wie der Käufer, 107.100 Euro an Maklergebühren aufzuwenden. Wer dies vermeiden möchte, hat die Möglichkeit, sich direkt an einen professionellen Immobilieninvestor zu wenden. Dieser kauft Ihnen das Haus ohne Makler unkompliziert und zu marktüblichen Konditionen ab.

Verkaufskosten bei Eigenvermarktung

Hauseigentümer, die sich gegen die Beauftragung eines Maklers entscheiden, können, wie bereits beschrieben, einiges an Geld sparen. Wer stattdessen seine Immobilie selbst bewirbt, dem entstehen dafür Kosten – unter anderem für Inserate in Zeitungen oder im Internet. Diese fallen jedoch in der Regel deutlich geringer aus als die Kosten für einen Makler. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass die zu zahlende Maklercourtage mit in sein Kaufpreisgebot einpreisen wird.
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Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann teuer werden

Für den Fall, dass Sie Ihr Zinshaus verkaufen wollen, aber noch einen langfristigen Kredit auf die Immobilie abzuzahlen haben, lässt sich dieser auch kündigen. Allerdings gilt es zu berücksichtigen, dass die Bank unter bestimmten Bedingungen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung erheben darf. Denn durch die vorzeitige Kündigung entgehen der Bank bei einem heuzutage niedrigeren Zinsniveau die vereinbarten Zinszahlungen für den Rest der Laufzeit.

Häufig ist es überdies sinnvoll, die von der Bank berechnete Entschädigung prüfen zu lassen. Die Verbraucherzentralen stellen nämlich immer wieder fest, dass zahlreiche Berechnungen nicht korrekt sind. Weiterhin ist es denkbar, dass Sie den bestehenden Kreditvertrag nicht kündigen, sondern ihn auf eine andere Immobilie umschreiben lassen. Für einen solchen „Objekttausch“ ist jedoch das Einverständnis des Kreditinstituts erforderlich. Die Prüfung der Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag ist ebenfalls ratsam. Sollte diese fehlerhaft sein, lässt sich ein bestehender Kreditvertrag noch bis zu einem Jahr nach Abschluss kündigen. Darüber hinaus gibt es nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein Sonderkündigungsrecht für Baufinanzierungen. Dieses räumt Kreditnehmern eine Kündigung des Darlehens nach zehn Jahren Laufzeit ein – unter Berücksichtigung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist. Eine Entschädigung müssen Sie dann nicht mehr zahlen.

Zu vernachlässigende Verkaufskosten: der Grundbuchauszug

Einen Auszug des Grundbuchs benötigt der Verkäufer, um nachzuweisen, dass er der rechtmäßige Eigentümer des Objekts ist. Zudem stehen dort unter anderem alle relevanten Informationen zu Grundpfand- und Nießbrauchrechten. Die Kosten für einen beglaubigten Auszug belaufen sich auf 20 Euro.

Häufig vermeidbar: Steuerzahlungen

In drei Fällen ist der Verkauf eines fremdgenutzten Mietshauses steuerpflichtig:

1. zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre
2. Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren
3. das Haus ist Teil eines Betriebsvermögens

Sollten Sie Ihr Mehrfamilienhaus etwa erst vor fünf Jahren erworben haben, müssen Sie auf den Wertzuwachs (Veräußerungsgewinn) eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Die Höhe der Steuer richtet sich dabei nach dem individuellen Steuersatz. Besser ist es daher für den Verkäufer einer fremdgenutzten Immobilie, wenn die 10-Jahres-Frist bereits verstrichen ist. Denn dann entfällt die Zahlung einer Spekulationssteuer.

Weiterhin nimmt der Gesetzgeber an, dass bei mehr als drei Immobilienverkäufen in fünf Jahren ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt (Drei-Objekt-Grenze). In diesem Fall zählt der Veräußerungsgewinn zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb und muss in der jährlichen Einkommensteuererklärung entsprechend angegeben werden. Daher sollten Sie aus Kostengründen vermeiden, mehr als drei Mietobjekte innerhalb von fünf Jahren zu veräußern.

Sofern das Mietshaus außerdem im Privatbesitz und nicht Teil eines Betriebsvermögens ist, fallen für den Verkauf ebenfalls keine Steuern an – vorausgesetzt, die oben genannten Bedingungen sind erfüllt.

Weitere Kosten durch Löschung der Grundschuld

Wenn der Verkäufer die eingetragene Grundschuld vor der Veräußerung löschen möchte, hat er die Kosten dafür zu tragen. Bei einem Darlehen von 500.000 Euro sind das für Notar und Grundbuchamt für beide Parteien insgesamt zwischen 500 bis 1.000 Euro fällig, je nacdem, ob die Bank die Urkunde bereits entworfen hat oder dies noch durch den Notar geschehen muss.

Wer das Darlehen zwar vollständig getilgt hat, aber zusätzliche Kosten vermeiden will, kann die Grundschuld auch im Grundbuch belassen. Auf diese Weise muss der Verkäufer keine zusätzlichen Gebühren an den Notar und das Grundbuchamt entrichten. Vielmehr hat der Erwerber die Möglichkeit, die eingetragene Grundschuld zu übernehmen und für einen neuen Kredit selbst zu nutzen. Oft akzeptiert dies jedoch leider die Käuferbank nicht.

Notarkosten umgehen

Zwar ist die Beauftragung eines Notars für eine Immobilienveräußerung unabdingbar, allerdings können Eigentümer die meisten Kosten auf den Erwerber übertragen. Die Notarkosten belaufen sich insgesamt auf durchschnittlich 1 bis 1,5 Prozent des zu beurkundenden Veräußerungspreises. Bei einem Mehrfamilienhaus, das beispielsweise für 1.000.000 Euro verkauft wird, erhalten Notar und Grundbuchamt insgesamt rund 9.000 Euro – die sich der Verkäufer gegebenenfalls sparen kann.
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*Anmerkung der Redaktion: Hier wurde die in der Alltagssprache gebräuchliche Schreibweise verwendet. Wir weisen darauf hin, dass im Steuerwesen die Schreibweise „Grunderwerbsteuer“ gebräuchlich ist.